Los EAU conceden una residencia de 10 años a quien tenga uno o varios inmuebles por un valor total de al menos 2.000.000 AED, unos 485.000 € o 545.000 $, en plena propiedad y a su nombre. Se admite que estén financiados con un banco local aprobado, y también puede contar la compra sobre plano a una promotora local autorizada. La solicitud se hace en persona en Dubái y las tasas rondan los 10.000 AED.
En esta guía8 apartados
| Requisito | Qué piden la ICP y el DLD |
|---|---|
| Duración | 10 años para inversores inmobiliarios |
| Inversión mínima | Uno o varios inmuebles por un total de al menos 2.000.000 AED |
| Titularidad | Plena propiedad registrada a nombre del inversor |
| Financiación | Permitida si el préstamo es de un banco local aprobado, con una carta de no objeción del banco |
| Sobre plano | Precio de compra de al menos 2.000.000 AED a una promotora local autorizada, con carta de la promotora. Los requisitos de pago pueden variar |
| Seguro médico | Obligatorio para el inversor y su familia durante la residencia |
| Solicitud | En persona, en un centro de servicios del DLD, estando en EAU |
¿Cuánto hay que invertir?
Al menos 2.000.000 AED en total, que pueden repartirse entre varias propiedades en Dubái. Si la vivienda está terminada, necesitas el título de propiedad a tu nombre. Al cambio de octubre de 2026 son unos 485.000 € o 545.000 $. En dólares la cifra no se mueve, porque el dirham está fijado al dólar a 3,6725. En euros sube o baja con el tipo euro-dólar.
¿Sirve una vivienda sobre plano?
Sí. La ICP admite la compra de una o varias unidades sobre plano por un total de al menos 2.000.000 AED, siempre que se compren a una promotora local aprobada por la autoridad competente.
Sobre plano se valora el precio de compra, mínimo 2 millones de AED, con una carta de la promotora. Los requisitos de pago pueden variar, así que confírmalos con el DLD antes de solicitarla.
Los documentos habituales son el certificado Oqood, el contrato SPA, el estado de cuenta de la promotora y su NOC.
Con un plan 60/40 y una entrada del 10 %, una compra de 2.000.000 AED pide unos 280.000 AED entre la reserva y el registro en Oqood, con el 4 % del DLD incluido, unos 67.900 € o 76.200 $. El resto, fase a fase, está en la guía de cuánto dinero necesitas para invertir.
¿Puedo comprar con hipoteca?
Sí, siempre que la financiación sea de un banco local aprobado. Necesitarás una carta de no objeción del banco que diga que no se opone a la residencia e indique lo pagado y lo pendiente. Cuánto prestan los bancos a no residentes está en la guía de hipoteca para no residentes.
¿Cómo se solicita?
En persona, en un centro de servicios del DLD en Dubái. Tienes que estar en EAU y acudir tú: no se puede pedir a través de un representante. En el mismo centro se hace el examen médico, y el visado es de 10 años.
Las tasas rondan los 10.000 AED, unos 2.400 € o 2.700 $, entre el examen médico, el Emirates ID, el visado y las tasas del DLD. La familia se añade con sus propias tasas.
¿La Golden Visa cambia mis impuestos en mi país?
No por sí sola. Es un permiso de residencia en EAU, y la residencia fiscal la decide cada país con sus propias reglas. Los EAU no aplican impuesto sobre la renta a las personas físicas, así que lo que declares dependerá de dónde sigas siendo residente fiscal. Lo explicamos en la guía de impuestos al invertir en Dubái según tu país.
La Golden Visa y tus impuestos según tu país
Los requisitos de la ICP son los mismos para todos. Lo que cambia según tu país es la cifra en tu moneda y qué sigues declarando en casa.
Golden Visa de Dubái desde España
Sigues siendo residente fiscal en España si pasas allí más de 183 días al año o si tienes allí el núcleo principal de tus actividades o intereses económicos. Mientras lo seas, el alquiler va en tu IRPF y la vivienda en el modelo 720 si tus inmuebles en el extranjero superan los 50.000 €. España y EAU tienen un convenio para evitar la doble imposición.
Golden Visa de Dubái desde México
Los residentes en México pagan ISR por sus ingresos de cualquier fuente, así que, mientras lo seas, el alquiler de Dubái se declara en México. Desde una cuenta en dólares, los 2.000.000 AED son unos 545.000 $. Si te planteas cambiar de residencia fiscal, revísalo con un asesor fiscal en México.
Golden Visa de Dubái desde Colombia
Los residentes fiscales en Colombia declaran sus rentas y su patrimonio dentro y fuera del país, y el formulario 160 si sus activos en el exterior superan las 2.000 UVT a 1 de enero. La residencia fiscal la fijan las reglas colombianas, no el visado de EAU, así que consulta tu caso con un asesor.
Golden Visa de Dubái desde Argentina
Mientras seas residente en Argentina, tributas Ganancias por lo que ganas en el país y en el exterior, y la vivienda entra en Bienes Personales como inmueble en el exterior. El visado de EAU no cambia tu residencia fiscal por sí solo.
Golden Visa de Dubái desde Estados Unidos o Miami
Los ciudadanos de Estados Unidos tributan ante el IRS por su renta mundial aunque vivan fuera, así que la Golden Visa no cambia lo que declaras si tienes la ciudadanía. El alquiler va a tu declaración federal y, si tus cuentas fuera superan los 10.000 $, presentas el FBAR. En dólares, la inversión mínima son unos 545.000 $, sin riesgo de cambio.
Desde Chile, Perú, Ecuador u otro país
En Ecuador la moneda oficial es el dólar, así que los 2.000.000 AED son unos 545.000 $ sin riesgo de cambio. Desde Chile o Perú, pasa la cifra a tu moneda con el cambio frente al dólar. Para tus impuestos, consulta con un asesor fiscal de tu país.
A tener en cuenta
- Cuenta el valor total de tus inmuebles en EAU, no el de cada uno.
- La propiedad tiene que estar a tu nombre.
- Si compras con hipoteca, que sea de un banco local aprobado y pide su carta de no objeción.
- Si compras sobre plano, que la promotora sea local y esté aprobada, y ten a mano el Oqood, el SPA, el estado de cuenta y el NOC.
- Planifica un viaje a Dubái para la solicitud.
- Contrata seguro médico para ti y tu familia.
- Revisa con un asesor de tu país qué cambia en tus impuestos.
Te acompañamos a reunir la documentación de la propiedad. Antes de empezar, confirma los requisitos vigentes con el DLD o la GDRFA, porque pueden cambiar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo sumar varias propiedades para llegar a 2 millones?
Sí. La ICP habla de una o varias propiedades con un valor total de al menos 2.000.000 AED.
¿Cuánto son 2.000.000 AED en euros o en dólares?
Unos 485.000 € al cambio de octubre de 2026 y unos 545.000 $, porque el dirham está fijado al dólar a 3,6725.
¿Dónde se solicita?
En persona, en un centro de servicios del DLD en Dubái. Tienes que estar en EAU y acudir tú. Las tasas rondan los 10.000 AED.
¿La Golden Visa me hace dejar de ser residente fiscal en España?
No por sí sola. Sigues siéndolo si pasas más de 183 días al año en España o tienes allí el núcleo de tus intereses económicos.
¿La Golden Visa cambia mis impuestos en México?
No por sí sola. Mientras seas residente en México, declaras allí tus ingresos de cualquier fuente, también el alquiler de Dubái.
¿La Golden Visa cambia mis impuestos en Colombia?
No por sí sola. Mientras seas residente fiscal en Colombia, declaras tus rentas y tu patrimonio en el exterior.
¿La Golden Visa cambia mis impuestos en Argentina?
No por sí sola. Mientras seas residente, declaras Ganancias y la vivienda entra en Bienes Personales.
¿La Golden Visa cambia mis impuestos en Estados Unidos?
No si tienes la ciudadanía: los ciudadanos de Estados Unidos declaran al IRS su renta mundial aunque vivan fuera.
