Sí, puedes pedir una hipoteca en Dubái sin ser residente. Los bancos que publican condiciones para no residentes financian hasta el 50 % del valor, con plazos de hasta 25 años. El Banco Central de EAU fija los límites para todos: el 80 % en la primera vivienda de un residente extranjero de hasta 5 millones de AED, el 60 % en una segunda vivienda o inversión y el 50 % en una compra sobre plano. La cuota no puede superar la mitad de tus ingresos. En sobre plano, donde más encaja es en el pago de la entrega.
En esta guía7 apartados
| Caso | Máximo que se puede financiar |
|---|---|
| Residente extranjero, primera vivienda de hasta 5 millones de AED | 80 % |
| Residente extranjero, primera vivienda de más de 5 millones de AED | 70 % |
| Residente extranjero, segunda vivienda o inversión | 60 % |
| Compra sobre plano, cualquier comprador | 50 % |
| No residente | Lo fija cada banco; los que lo publican, hasta el 50 % |
¿Puede un no residente pedir hipoteca en Dubái?
Sí. Varios bancos de EAU tienen hipotecas pensadas para quien vive fuera y compra en Dubái como inversión o segunda vivienda. Cada banco decide con tus ingresos, tu historial y la vivienda, dentro de las reglas del Banco Central de EAU, que son iguales para todos:
- La cuota de todas tus deudas no puede pasar del 50 % de tus ingresos, y el banco la calcula con un tipo de 2 a 4 puntos más alto que el real.
- Si la vivienda es para alquilar, el banco descuenta al menos dos meses de renta al año.
- El plazo máximo es de 25 años.
- Un extranjero puede pedir como mucho siete veces sus ingresos anuales.
- La edad máxima al terminar de pagar la fija cada banco. Algunos la ponen en 65 años.
El porcentaje que te prestan sobre el valor de la vivienda se llama LTV. Para no residentes, los bancos que lo publican financian hasta el 50 %, así que lo normal es aportar al menos la mitad con dinero propio.
La hipoteca en una compra sobre plano
Mientras la vivienda está en obra, el límite es el 50 % para cualquier comprador. Algunos bancos financian durante la obra y otros solo cuando la vivienda está terminada, así que depende del banco.
Por eso, en sobre plano, la hipoteca suele entrar en la entrega. Durante la obra pagas con el plan de pagos de la promotora, y el pago grande de la entrega se puede financiar. Con un plan 60/40, el 40 % de la entrega queda dentro del límite que publican los bancos para no residentes.
| Caso | AED | € | $ |
|---|---|---|---|
| Residente, primera vivienda, 80 % | 800.000 AED | 193.907 € | 217.835 $ |
| Residente, segunda vivienda o inversión, 60 % | 600.000 AED | 145.430 € | 163.376 $ |
| No residente, en los bancos que lo publican, 50 % | 500.000 AED | 121.192 € | 136.147 $ |
| Sobre plano, cualquier comprador, 50 % | 500.000 AED | 121.192 € | 136.147 $ |
Cifras aproximadas, a modo de ejemplo.
El banco tasa la vivienda antes de aprobar el préstamo. Si la tasación sale por debajo del precio, el porcentaje se aplica sobre la tasación y te toca aportar la diferencia. Conviene pedir una preaprobación unos meses antes de la entrega.
Si quieres hipoteca desde el primer día, compara antes las dos opciones en la guía de sobre plano o terminado en Dubái.
Qué te piden los bancos
Los documentos cambian de un banco a otro, pero casi siempre te pedirán:
- Pasaporte en vigor.
- Extractos bancarios de los últimos tres a seis meses.
- Justificante de ingresos: nóminas o certificado de empresa si eres asalariado, o cuentas de tu empresa si trabajas por tu cuenta.
- Un informe de tus deudas en tu país, si el banco lo pide.
- Los documentos de la vivienda: el SPA y el registro en Oqood.
Hay bancos que fijan unos ingresos mínimos, por ejemplo 15.000 AED al mes, unos 3.600 € o 4.100 $. Si tus documentos están en español, puede que te pidan traducción al inglés.
Muchos bancos abren una cuenta a tu nombre para cobrar las cuotas. Te contamos cómo funciona en la guía para abrir una cuenta en EAU sin ser residente. La firma del préstamo suele hacerse en persona en Dubái. Si no puedes viajar, se puede firmar con un poder notarial, según lo acepte el banco.
Cuánto cuesta una hipoteca en Dubái
Además de los intereses, ten en cuenta estos costes:
- Registro en el DLD. El 0,25 % del importe del préstamo, más 250 AED del título y 20 AED de tasas. Lo explicamos en la entrada de registro de hipoteca del glosario.
- Centro de servicios. 4.000 AED más IVA por el trámite del registro, o 5.000 AED más IVA si la vivienda aún está en Oqood.
- Tasación. La cobra el banco. Uno de los que publican su tarifa cobra 2.625 AED con IVA.
- Comisión de apertura. La fija cada banco.
- Seguros. Los bancos piden seguro de vida y de la vivienda.
- Amortizar antes de tiempo. El Banco Central limita la comisión al 1 % de lo que quede por pagar, con un máximo de 10.000 AED.
Un ejemplo con una vivienda sobre plano de 1.000.000 AED, plan 60/40 y el 40 % de la entrega financiado:
| Concepto | AED | € | $ |
|---|---|---|---|
| Préstamo para la entrega, 40 % | 400.000 AED | 96.954 € | 108.918 $ |
| Cuota mensual a 20 años con un tipo de ejemplo del 4,5 % | 2.531 AED | 613 € | 689 $ |
| Registro de la hipoteca en el DLD, 0,25 % más 270 AED | 1.270 AED | 308 € | 346 $ |
| Centro de servicios, desde 4.000 AED más IVA | 4.200 AED | 1.018 € | 1.144 $ |
| Tasación del banco | 2.625 AED | 636 € | 715 $ |
| Comisión de apertura, si el banco cobra un 1 % | 4.000 AED | 970 € | 1.089 $ |
Cifras aproximadas, a modo de ejemplo.
El tipo de interés depende del banco, del plazo y de si es fijo o variable. Para ver cuánto pagas en cada fase de tu plan antes de la entrega, usa la calculadora sobre plano.
Cómo pedir una hipoteca en Dubái según tu país
Las reglas en Dubái son las mismas para todos. Lo que cambia según tu país es la moneda en la que cobras, cómo demuestras tus ingresos y qué declaras en casa.
Cómo pedir una hipoteca en Dubái desde España
Si cobras en euros, la cuota en dirhams cambia con el tipo euro-dólar, porque el dirham está fijado al dólar. El banco te pedirá tus últimas nóminas o la declaración de la renta, y te puede pedir un informe de deudas: en España es el informe de la CIRBE, que pides al Banco de España. Para firmar a distancia, el poder notarial se legaliza en cadena, porque EAU no está en el Convenio de la Apostilla. En casa, la vivienda entra en el modelo 720 si tus inmuebles en el extranjero pasan de 50.000 €, y el alquiler va a tu IRPF. Dubái va 3 horas por delante en invierno y 2 en verano.
Cómo pedir una hipoteca en Dubái desde México
Si cobras en pesos, la cuota en dirhams se mueve con el cambio peso-dólar. Prepara tus estados de cuenta, tus declaraciones anuales o recibos de nómina y, si el banco lo pide, tu reporte de crédito. Los residentes en México pagan ISR por sus ingresos de cualquier fuente, así que el alquiler de Dubái se declara. En Ciudad de México son 10 horas menos que en Dubái todo el año.
Cómo pedir una hipoteca en Dubái desde Colombia
Te servirán tu certificado de ingresos y retenciones o tu declaración de renta, junto con los extractos. Los pagos al exterior se hacen a través de tu banco por el mercado cambiario, y tu banco te dice qué documentos necesita para cada giro. Los residentes fiscales declaran su renta y su patrimonio en el exterior, y si tus activos fuera superan las 2.000 UVT, también el formulario 160. Bogotá va 9 horas por detrás de Dubái.
Cómo pedir una hipoteca en Dubái desde Argentina
Si tus ingresos o ahorros están en dólares, el proceso se parece al de quien compra desde Estados Unidos. Las normas para girar divisas al exterior cambian a menudo, así que confírmalas con tu banco antes de comprometer las cuotas. La vivienda se declara en Bienes Personales como bien en el exterior y el alquiler, en Ganancias. Buenos Aires va 7 horas por detrás.
Cómo pedir una hipoteca en Dubái desde Estados Unidos o Miami
Si cobras en dólares no tienes riesgo de cambio: el dirham está fijado al dólar desde hace décadas y la cuota no se mueve por la moneda. El banco te pedirá extractos, tus declaraciones de impuestos o nóminas y, a veces, tu informe de crédito. El alquiler va a tu declaración federal al IRS, y si abres una cuenta en EAU y tus cuentas fuera suman más de 10.000 $, presentas el FBAR. Nueva York y Miami van 9 horas por detrás en invierno y 8 en verano.
Desde Chile, Perú, Ecuador u otro país
Los requisitos en Dubái son los mismos. En Ecuador la moneda oficial es el dólar, así que la cuota tampoco se mueve por el cambio. Desde Chile o Perú, ten en cuenta el cambio de tu moneda con el dólar y consulta con tu asesor cómo declara tu país una vivienda y un préstamo en el extranjero.
A tener en cuenta
- Para no residentes, cuenta con aportar al menos la mitad del precio.
- En sobre plano, planifica la hipoteca para la entrega y paga la obra con el plan.
- Pide la preaprobación unos meses antes de la entrega.
- Calcula la cuota con un tipo más alto que el actual, como hace el banco.
- Suma el 0,25 % del DLD, el centro de servicios, la tasación y los seguros.
- Si cobras en una moneda distinta del dólar, ten en cuenta el cambio.
- Ten preparada otra forma de pagar la entrega por si el banco aprueba menos de lo previsto.
Si quieres financiar la entrega, lo tenemos en cuenta al elegir el proyecto y el plan de pagos, te ayudamos a reunir lo que pide el banco y coordinamos el registro en el DLD, también si estás fuera de Dubái.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir una hipoteca en Dubái sin ser residente?
Sí. Varios bancos de EAU financian a no residentes. Los que publican sus condiciones prestan hasta el 50 % del valor, con plazos de hasta 25 años.
¿Se puede pedir hipoteca para una vivienda sobre plano?
Sí, con un máximo del 50 %. Depende del banco: algunos financian durante la obra y otros solo con la vivienda terminada, y lo más habitual es financiar la entrega.
¿Cuánto cuesta registrar una hipoteca en Dubái?
El 0,25 % del préstamo más 270 AED de tasas del DLD, y 4.000 AED más IVA del centro de servicios.
¿Puedo pedir una hipoteca en Dubái desde España?
Sí. Te pedirán nóminas o la renta, extractos y a veces el informe de la CIRBE. Si cobras en euros, la cuota cambia con el tipo euro-dólar.
¿Puedo pedir una hipoteca en Dubái desde México?
Sí, con tus estados de cuenta y comprobantes de ingresos. La cuota en dirhams se mueve con el cambio peso-dólar.
¿Puedo pedir una hipoteca en Dubái desde Colombia?
Sí. Te servirán tu certificado de ingresos y retenciones o tu declaración de renta, y los giros se hacen por el mercado cambiario a través de tu banco.
¿Puedo pedir una hipoteca en Dubái desde Argentina?
Sí, sobre todo si tus ingresos o ahorros están en dólares. Confirma con tu banco las normas vigentes para girar divisas.
¿Puedo pedir una hipoteca en Dubái desde Estados Unidos?
Sí, y cobrando en dólares no tienes riesgo de cambio, porque el dirham está fijado al dólar.
