Si compras a tu nombre, en Dubái no pagas impuesto sobre la renta por el alquiler ni por la ganancia al vender, y el precio de una vivienda no lleva IVA. Lo que pagas es la tasa del 4 % del DLD al registrar la compra. El Corporate Tax del 9 % no se aplica a un particular que invierte en inmuebles a título personal. Donde sí tributas es en tu país de residencia fiscal: España, México, Colombia, Argentina y Estados Unidos gravan a sus residentes por lo que ganan en todo el mundo, así que el alquiler y la venta se declaran allí.
En esta guía7 apartados
| En Dubái, a tu nombre | En tu país de residencia fiscal | |
|---|---|---|
| Comprar | 4 % del DLD y tasas de registro | Sin impuesto; a veces, declarar bienes en el exterior |
| IVA | No en la vivienda; 5 % en comisiones y servicios | No se aplica |
| Alquilar | Sin impuesto sobre la renta | Se declara en tu impuesto sobre la renta |
| Vender con ganancia | Sin impuesto para el particular | Se declara la ganancia |
| Tener la vivienda | Service charge y suministros, no son impuestos | Patrimonio o bienes en el exterior, según el país |
¿Qué impuestos pagas en Dubái por una vivienda?
Si compras a tu nombre, la lista es corta. Los EAU no tienen impuesto sobre la renta para las personas físicas, así que el alquiler que cobres no tributa en Dubái. Tampoco pagas nada en Dubái por la ganancia si vendes, ni con la vivienda terminada ni si la vendes antes de la entrega.
Lo que sí pagas son tasas y el IVA de algunos servicios:
- La tasa del 4 % del DLD al registrar la compra, más unas tasas fijas de registro. La explicamos con números en la guía de costes de comprar en Dubái.
- El IVA del 5 % en servicios como la comisión de la agencia o el centro de servicios del DLD.
El precio de la vivienda no lleva IVA. La primera venta de una vivienda nueva en los tres años siguientes a terminarla va a tipo cero, y eso incluye comprar sobre plano a la promotora. Las ventas y los alquileres posteriores de vivienda están exentos. Los locales y las oficinas sí pagan el 5 %.
La service charge y los recibos de DEWA son gastos de la vivienda, no impuestos. Y la tasa municipal del 5 % del alquiler que va en el recibo de DEWA la paga el inquilino, no tú.
El Corporate Tax del 9 %: cuándo te afecta
Desde 2023, EAU tiene un impuesto sobre el beneficio de las empresas, el Corporate Tax. Es del 0 % en la parte del beneficio que no pasa de 375.000 AED al año y del 9 % en lo que pasa de esa cifra.
A una persona solo le afecta si tiene un negocio en EAU que facture más de 1.000.000 AED en un año natural. Invertir en inmuebles a título personal no cuenta como negocio, igual que el salario o tus inversiones personales. Si compras a tu nombre y alquilas, no te registras ni pagas Corporate Tax.
Cambia en dos casos:
- Si compras con una sociedad. La sociedad tributa por el beneficio del alquiler y de la venta.
- Si la actividad necesita una licencia a tu nombre, por ejemplo si explotas tú mismo un alquiler vacacional con permiso de holiday home. Puede contar como negocio, y por encima de 1.000.000 AED de facturación al año entra en el Corporate Tax.
En los dos casos, revísalo con un asesor fiscal antes de comprar.
Tu residencia fiscal decide dónde tributas
Que en Dubái no se pague impuesto por el alquiler no quiere decir que no lo pagues en ningún sitio. Casi todos los países gravan a sus residentes por lo que ganan en cualquier parte del mundo. Si vives en España, México, Colombia, Argentina o Estados Unidos, el alquiler y la ganancia de tu vivienda en Dubái se declaran allí.
Comprar una vivienda en Dubái, o tener la Golden Visa, no te hace residente fiscal en EAU por sí solo. Para EAU, eres residente fiscal si pasas allí 183 días o más en un periodo de doce meses, o 90 días si tienes permiso de residencia y además vivienda permanente o trabajo en el país. Con eso puedes pedir un certificado de residencia fiscal en EAU. Pero tu país aplica sus propias reglas y puede seguir considerándote residente.
EAU tiene convenios para evitar la doble imposición con muchos países. En una vivienda, el convenio suele dejar gravar el alquiler y la venta al país donde está el inmueble y también al de residencia, que descuenta lo pagado fuera. Como en Dubái el particular no paga impuesto sobre la renta, no hay nada que descontar y en la práctica tributas en tu país por todo.
Impuestos de una vivienda en Dubái según tu país
En Dubái pagas lo mismo vengas de donde vengas. Lo que cambia según tu país es qué declaras, cuándo y si hay convenio con EAU. Esto es lo general de cada país; para tu declaración, cuenta con un asesor fiscal allí.
Impuestos de una vivienda en Dubái desde España
Si eres residente fiscal en España, la vivienda de Dubái entra en tu IRPF, y cómo lo hace depende de lo que hagas con ella:
- Mientras está en obra. Una vivienda en construcción no genera renta imputada, así que durante la obra de una compra sobre plano no declaras renta por ella.
- Si la alquilas. El alquiler es rendimiento del capital inmobiliario y va a la base general. Puedes restar los gastos necesarios para obtenerlo, como la service charge, la gestión del alquiler, los intereses de la hipoteca, el seguro o la amortización.
- Si la tienes vacía o para tu uso. Se imputa una renta del 1,1 % sobre la mitad de lo que pagaste. En una vivienda de 1.000.000 AED, unos 242.000 €, son unos 1.330 € al año que se suman a tu base general.
Al vender, la diferencia entre lo que pagaste, con las tasas, y lo que cobras es una ganancia patrimonial que va a la base del ahorro. En 2025 esa base tributa entre el 19 % y el 30 %, más cuanto mayor es la ganancia.
El convenio entre España y EAU permite a EAU gravar el alquiler y la venta de una vivienda situada allí, y España descuenta el impuesto pagado en EAU. Como en Dubái no se paga, tributas en España por todo. Si tu patrimonio es alto, la vivienda cuenta también en el Impuesto sobre el Patrimonio, que grava a los residentes por todo lo que tienen en el mundo, con un mínimo exento general de 700.000 € que cambia de una comunidad autónoma a otra.
Si vives en Dubái y ya no eres residente fiscal en España, España solo te grava por lo que ganas en España, así que la vivienda de Dubái no se declara allí. Sigues siendo residente en España si pasas allí más de 183 días al año o si tienes allí el núcleo principal de tus actividades o intereses económicos. Y para el convenio, solo son residentes de EAU quienes viven allí y además tienen la nacionalidad emiratí, así que si eres español y vives en Dubái, tu residencia se decide con las reglas españolas. Revísalo con un asesor fiscal antes de dar el paso.
El modelo 720 con una vivienda en Dubái
Los residentes fiscales en España presentan el modelo 720 cuando sus inmuebles en el extranjero suman más de 50.000 € a 31 de diciembre, contando el valor de compra. Si la vivienda es de dos personas, cada una declara el valor entero con su porcentaje. Se presenta del 1 de enero al 31 de marzo y no hay que repetirlo cada año: solo si el valor de tus inmuebles en el extranjero sube más de 20.000 € o si vendes. Las cuentas en bancos de fuera van en otro bloque del mismo modelo, también con su límite de 50.000 €. En una compra sobre plano, pregunta a tu asesor qué valor declarar mientras la vivienda está en obra.
Impuestos de una vivienda en Dubái desde México
Los residentes en México pagan ISR por sus ingresos de cualquier fuente, así que el alquiler de Dubái y la ganancia al vender van a tu declaración anual ante el SAT. México y EAU tienen un acuerdo para evitar la doble imposición en vigor desde 2014. Como en Dubái el particular no paga impuesto sobre la renta, no hay impuesto extranjero que acreditar.
Si compras a través de una sociedad en un país de baja tributación, la ley mexicana tiene reglas especiales para esos ingresos, las de los regímenes fiscales preferentes. En ese caso, consulta con un asesor fiscal en México antes de comprar. Si cobras en dólares, el cambio a dirhams es estable, porque el dirham está fijado al dólar.
Impuestos de una vivienda en Dubái desde Colombia
Los residentes fiscales en Colombia declaran sus rentas y su patrimonio dentro y fuera del país. El alquiler y la venta van a tu declaración de renta ante la DIAN, y la vivienda forma parte de tu patrimonio. Si tus activos en el exterior superan las 2.000 UVT a 1 de enero, presentas también el formulario 160. Y si tu patrimonio líquido llega a 72.000 UVT, pagas además el impuesto al patrimonio, que para los residentes incluye lo que tienen fuera.
Colombia y EAU firmaron en 2017 un convenio para evitar la doble tributación, pero todavía no está en vigor. Como en Dubái el particular no paga impuesto sobre la renta, en la práctica tributas en Colombia por todo. Consulta con un asesor fiscal en Colombia cómo valorar la vivienda en tu declaración.
Impuestos de una vivienda en Dubái desde Argentina
Los residentes en Argentina tributan Ganancias por lo que ganan en el país y en el exterior, así que el alquiler y la venta se declaran. La vivienda entra además en Bienes Personales como inmueble en el exterior. Las dos declaraciones se presentan ante ARCA, el nombre de la antigua AFIP desde octubre de 2024.
Argentina y EAU tienen un convenio para evitar la doble imposición que se aplica desde 2020. Como en Dubái no hay impuesto sobre la renta para el particular, tampoco aquí hay nada que descontar. Las normas para girar divisas cambian a menudo, así que confírmalas con tu banco antes de comprometer los pagos.
Impuestos de una vivienda en Dubái desde Estados Unidos o Miami
Los ciudadanos y residentes en Estados Unidos declaran al IRS su renta mundial, también si viven fuera. El alquiler va a tu declaración federal, restando los gastos y la depreciación, y la ganancia al vender también. Estados Unidos no tiene convenio sobre la renta con EAU, pero como en Dubái no pagas impuesto como particular, no pagas dos veces.
Si abres una cuenta en un banco de EAU y tus cuentas fuera suman más de 10.000 $ en algún momento del año, presentas el FBAR. La vivienda a tu nombre no se declara en el formulario 8938 de FATCA, pero las cuentas en el extranjero sí pueden entrar en él. Si vives en Miami, Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta de las personas, así que solo te toca la declaración federal.
Desde Chile, Perú, Ecuador u otro país
En Dubái pagas lo mismo. En casa, revisa con un asesor fiscal tres cosas: si tu país grava la renta mundial, si tiene convenio con EAU y si te pide declarar bienes en el exterior. En Ecuador la moneda oficial es el dólar, así que el cambio con el dirham es estable.
Un ejemplo con números
Una vivienda de 1.000.000 AED comprada a tu nombre y alquilada todo el año:
| Concepto | AED | € | $ |
|---|---|---|---|
| Tasa del DLD al registrar la compra, 4 % | 40.000 AED | 9.695 € | 10.892 $ |
| Alquiler anual de ejemplo | 70.000 AED | 16.967 € | 19.061 $ |
| Service charge anual de ejemplo | 12.869 AED | 3.119 € | 3.504 $ |
| Impuesto sobre la renta en Dubái | 0 AED | 0 € | 0 $ |
| Alquiler menos service charge | 57.131 AED | 13.848 € | 15.556 $ |
Cifras aproximadas, a modo de ejemplo.
Los 57.131 AED, unos 13.800 € o 15.600 $, son lo que llevas a tu declaración antes de los demás gastos que permita tu país. Lo que pagues depende de tu tipo y de esos gastos. Para ver qué alquiler podrías cobrar por zona y tipología, usa el estimador de alquiler, y para comparar zonas, la guía de rentabilidad por zona.
A tener en cuenta
- Decide antes de firmar si compras a tu nombre o con una sociedad, porque cambia cómo tributa la vivienda.
- Cuenta con el 4 % del DLD y el IVA de las comisiones en tu presupuesto.
- Guarda el SPA, el certificado de Oqood, los justificantes de cada pago y el título de propiedad: tu asesor los necesitará para el alquiler y para calcular la ganancia el día que vendas.
- Comprueba si tu país te pide declarar bienes en el exterior y en qué plazo.
- Si piensas mudarte a Dubái, revisa con un asesor cuándo dejas de ser residente fiscal en tu país.
- Si vas a hacer alquiler vacacional, pregunta antes cómo tributa con la licencia a tu nombre.
Nosotros te ayudamos a revisar los números de cada proyecto, resolvemos tus dudas con la promotora y te dejamos a mano los documentos de la compra que te pedirá tu asesor. La declaración en tu país la lleva un asesor fiscal de allí, y te recomendamos contar con uno desde el principio.
Preguntas frecuentes
¿Se paga impuesto por el alquiler de una vivienda en Dubái?
No, si la vivienda está a tu nombre. Los EAU no tienen impuesto sobre la renta para las personas físicas. El alquiler se declara en tu país de residencia fiscal.
¿Tengo que pagar el Corporate Tax si compro a mi nombre?
No. Invertir en inmuebles a título personal no cuenta como negocio. Puede aplicarse si compras con una sociedad o si la actividad necesita una licencia a tu nombre y factura más de 1.000.000 AED al año.
¿Hay IVA al comprar una vivienda en Dubái?
No en el precio. La primera venta de una vivienda nueva va a tipo cero y las siguientes están exentas. Sí llevan el 5 % las comisiones y algunos servicios.
¿Tengo que declarar en España una vivienda en Dubái?
Sí, si eres residente fiscal en España: el alquiler o la renta imputada en el IRPF, la ganancia al vender en la base del ahorro y el modelo 720 si tus inmuebles fuera superan los 50.000 €.
¿Tengo que declarar en México una vivienda en Dubái?
Sí, si eres residente en México. El alquiler y la ganancia al vender van a tu declaración anual de ISR ante el SAT.
¿Tengo que declarar en Colombia una vivienda en Dubái?
Sí, si eres residente fiscal. Va en tu declaración de renta y patrimonio, en el formulario 160 si tus activos fuera superan las 2.000 UVT y, con un patrimonio alto, en el impuesto al patrimonio.
¿Tengo que declarar en Argentina una vivienda en Dubái?
Sí, si eres residente. El alquiler y la venta en Ganancias, y la vivienda en Bienes Personales como inmueble en el exterior, las dos ante ARCA.
¿Tengo que declarar en Estados Unidos una vivienda en Dubái?
Sí, si eres ciudadano o residente. El alquiler y la venta van a tu declaración federal al IRS, y presentas el FBAR si tus cuentas fuera superan los 10.000 $.
