El SPA, Sale and Purchase Agreement, es el contrato de compraventa que firmas con la promotora cuando compras sobre plano en Dubái. Fija la unidad, el precio, el plan de pagos, la fecha prevista de entrega y qué pasa si alguna parte incumple. Se firma después de la reserva y la promotora lo registra en el DLD, en Oqood, en los 90 días siguientes. Se puede firmar desde cualquier país.
Qué es el SPA y cuándo se firma
SPA son las siglas de Sale and Purchase Agreement. En una compra sobre plano, el camino suele ser este: reservas la unidad con un booking form, pagas la entrada y después firmas el SPA. Con él la compra queda cerrada.
La ley de Dubái le da mucho peso. La promotora tiene que registrarlo en el Oqood del DLD en los 90 días siguientes a la firma, y una venta sobre plano que no se registra no es válida. La misma ley no permite vender unidades de un proyecto sin terreno y aprobaciones.
Qué recoge el SPA
Aunque cada promotora tiene su modelo, casi todos siguen el mismo orden:
- Las partes y la unidad: tu nombre tal como aparece en el pasaporte, el edificio, la planta, el número, la tipología y la superficie, a menudo con un plano.
- El precio y el plan de pagos: cuánto pagas y cuándo, por fecha o por hito de obra, siempre a la cuenta escrow del proyecto.
- Las tasas: quién paga el 4 % del DLD y las tasas propias de la promotora, como la admin fee.
- La fecha prevista de entrega y el periodo de gracia, si lo hay.
- La superficie y qué pasa si al medir sale distinta.
- La reventa antes de la entrega y sus condiciones.
- La entrega, las garantías y desde cuándo pagas la service charge.
Lo que el SPA no puede cambiar
Hay protecciones que vienen de la ley y que ningún contrato puede recortar:
- Tus pagos van a la cuenta escrow del proyecto, como exige la Ley 8/2007.
- Si la vivienda terminada sale más grande, la promotora no puede cobrarte más. Si sale más pequeña, tiene que compensarte, salvo que la diferencia sea mínima.
- La promotora repara durante 10 años los defectos de la estructura, desde el fin de obra, y durante 1 año las instalaciones, desde la entrega, según la Ley 6/2019.
- Si un comprador se retrasa en un pago, la ley fija el procedimiento: aviso al DLD y 30 días para ponerse al día antes de que la promotora pueda actuar.
Lo explicamos cláusula a cláusula en la guía del contrato SPA.
Firmar el SPA desde tu país
No hace falta viajar a Dubái. Según cómo trabaje la promotora, el SPA se firma en electrónico o a través de alguien con un poder notarial. Como EAU no forma parte del Convenio de la Apostilla, ese poder se legaliza en cadena: notario, Ministerio de Exteriores de tu país, embajada de EAU y Ministerio de Exteriores de EAU.
Lo habitual es firmar en electrónico y pagar la entrada por transferencia desde tu banco. Dubái va en UTC+4 todo el año, así que desde España las gestiones encajan en tu mañana y desde Latinoamérica el contrato suele llegarte para firmar a primera hora.
Antes de firmar
- Lee el SPA entero, también los anexos con el plano y el calendario de pagos.
- Comprueba que el plan de pagos es el que te ofrecieron.
- Mira quién paga el 4 % del DLD y qué tasas cobra la promotora.
- Busca la fecha de entrega y el periodo de gracia.
- Lee la cláusula de reventa si piensas vender antes de la entrega.
Te explicamos el SPA en español antes de que firmes. Para una revisión legal del contrato, consulta con un abogado.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el SPA en Dubái?
Es el Sale and Purchase Agreement, el contrato de compraventa que firmas con la promotora. Fija unidad, precio, plan de pagos y fecha de entrega.
¿Cuándo se firma el SPA?
Después de reservar la unidad y pagar la entrada. La promotora lo registra en Oqood en los 90 días siguientes a la firma.
¿Puedo firmar el SPA sin viajar a Dubái?
Sí. Lo normal es firmarlo en electrónico. Si la promotora lo pide en papel, puedes firmar con un poder notarial legalizado.
¿Qué diferencia hay entre el SPA y el Oqood?
El SPA es el contrato. El Oqood es el registro del DLD donde se inscribe ese contrato y que demuestra que la compra está a tu nombre.
¿Qué pasa si la vivienda tiene menos metros de los que compré?
La promotora tiene que compensarte, salvo que la diferencia sea mínima. Si tiene más metros, no puede cobrarte más.
Para saber más
- El contrato SPA en Dubái, cláusula a cláusula
- Métodos de pago y EOI al comprar sobre plano en Dubái
- Vender sobre plano antes de la entrega en Dubái
Otros términos clave
- ¿Qué es el Oqood en Dubái?
- ¿Qué es una cuenta escrow en Dubái?
- ¿Qué es el title deed en Dubái?
- ¿Qué es la service charge en Dubái?
- ¿Qué es el NOC en Dubái?
- Ver el glosario completo
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