Métodos de pago y EOI al comprar sobre plano en Dubái

¿Cómo se paga una vivienda sobre plano en Dubái?

Una compra sobre plano no se paga de una vez. Hay varios momentos y cada uno tiene su forma de pago. En muchos lanzamientos empieza con una EOI para optar a una unidad. Después vienen la reserva, la firma del contrato con la promotora, el registro en el DLD con su tasa del 4 % y las cuotas durante la obra. Al final, el pago de la entrega.

Lo que más importa no es tanto el método como a dónde va cada pago y qué papel recibes a cambio. Las cuotas del plan van por ley a la cuenta escrow del proyecto. La EOI y la reserva dependen de cada promotora.

Transferencia internacional: cómo hacerla bien

Es el método más usado y el que menos problemas da. Envías una transferencia internacional SWIFT desde tu banco a la cuenta escrow que figura en tu contrato o en la carta de pago de la promotora. Puedes comprobar el número de esa cuenta en la app Dubai REST del DLD.

• Envía dirhams, no euros ni pesos. Los pagos del contrato se cuentan en AED. Hay promotoras que piden que el cambio lo haga el banco que envía, para que llegue el importe exacto, y ajustan cualquier diferencia en la siguiente cuota.
• Pon la referencia. Nombre del comprador, número de unidad y número de cliente en el concepto. Sin esos datos, algunas promotoras devuelven el dinero al origen.
• Compara el tipo de cambio. Un 0,5 % de diferencia son 500 € en una cuota de 100.000 €, o 500 dólares en una de 100.000 dólares. Pide el tipo y las comisiones antes de enviar.
• Envía con margen. Una transferencia internacional puede tardar varios días, y si el contrato prevé recargos por retraso, te los pueden aplicar.
• Manda el justificante. Envía el comprobante SWIFT a la promotora y pide el recibo oficial.

Tu banco también tiene sus obligaciones. Las leyes contra el blanqueo de tu país le obligan a vigilar que las operaciones encajen con tu perfil y con el origen de tus fondos. En una transferencia grande a Dubái es normal que te pidan el contrato o la carta de pago. Tenlo todo en PDF y el envío saldrá sin bloqueos. Lo tienes paso a paso en la guía para enviar dinero a Dubái.

Cheques y cheques diferidos

En EAU el cheque sigue siendo muy común. Las promotoras lo usan para la EOI, para cuotas y sobre todo en los planes post-entrega, donde suelen pedir cheques diferidos, con fecha futura, para las cuotas que quedan después de recibir las llaves.

Si compras desde fuera, hace falta una chequera de un banco de EAU. Si no la tienes, hay alternativas. Una de las mayores promotoras de Dubái, por ejemplo, permite a los no residentes en sus planes post-entrega entregar cheques de un tercero con una carta de compromiso o registrarse con una empresa de gestión de propiedades. Otras aceptan transferencias en cada vencimiento. Depende de la promotora, y es algo que te confirmamos antes de elegir plan.

Desde el 2 de enero de 2022, un cheque devuelto por falta de fondos ya no es delito en EAU, salvo que haya mala fe. Aun así, el cheque se puede ejecutar directamente y la promotora cobra gastos, en algunos casos 500 AED, unos 120 €, por cada cheque devuelto. Firma cheques diferidos solo si vas a tener el dinero en cada fecha.

Pago con tarjeta para la EOI y la reserva

Cada vez más promotoras aceptan tarjeta para los primeros pagos. Hay grandes promotoras que cobran con tarjeta la EOI y la reserva, y devuelven lo reembolsable a la misma tarjeta o cuenta. Otras permiten pagar con tarjeta de débito y crédito desde su app de clientes. El propio DLD acepta tarjeta de crédito para sus tasas.

Antes de pagar con tarjeta, mira tres cosas.

• El límite. Una EOI o una reserva puede superar el límite diario o mensual de tu tarjeta. Pide a tu banco que lo amplíe unos días antes del lanzamiento.
• Las comisiones. Tu banco puede cobrar por pagar en moneda extranjera y algunas promotoras añaden un recargo. Pregunta el importe final en tu moneda.
• Dónde pagas. Solo en la pasarela oficial de la promotora o en su oficina. Nunca por un enlace que te envíe un tercero.

Para cuotas grandes la tarjeta no suele compensar por límites y comisiones. Si una promotora la acepta para cuotas o no, depende de cada una. Te lo miramos en cada proyecto.

¿Se puede pagar en efectivo?

En algunos casos sí, pero casi nunca conviene. El efectivo es legal en EAU, aunque está muy controlado.

• Hay promotoras que no lo aceptan para cuotas. Una de las mayores solo admite las cuotas de la vivienda por cheque o transferencia, y limita el efectivo para otros cargos a 40.000 AED, unos 9.700 € o 10.900 $, por persona y unidad.
• Si en la compra de una vivienda freehold se pagan 55.000 AED o más en efectivo, unos 13.300 € o 15.000 dólares, en uno o varios pagos, la agencia inmobiliaria tiene que enviar un informe a la Unidad de Inteligencia Financiera de EAU y guardar tu identificación y los justificantes. Es una norma del Ministerio de Economía en vigor desde julio de 2022.
• Si entras o sales de EAU con más de 60.000 AED en efectivo, unos 14.500 € o 16.300 dólares, debes declararlo en aduanas.
• Tu país también puede pedirte que declares el efectivo al salir. Te lo contamos país por país más abajo.

Aunque cumplas con todo, viajar con mucho efectivo es un riesgo innecesario y después cuesta más justificar de dónde sale el dinero. Nosotros siempre recomendamos transferencia.

Pagar con criptomonedas

Algunas promotoras de Dubái aceptan cripto. Desde 2022 hay promotoras que aceptan bitcoin y ether para comprar sus viviendas, con conversión a moneda tradicional. El Gobierno también se mueve. En julio de 2025 el DLD firmó un acuerdo con Crypto.com para estudiar el uso de monedas digitales en operaciones inmobiliarias. En octubre de 2025, Dubai Finance y el DLD hicieron la primera prueba de pago de una tasa del DLD con cripto, liquidada en dirhams.

En la práctica, la cripto casi nunca llega como cripto a la cuenta del proyecto. Un intermediario la convierte a dirhams y eso es lo que se abona. En Dubái, las empresas que prestan servicios con activos virtuales necesitan licencia de VARA, la autoridad creada por la Ley 4/2022, y aparecen en su registro público.

Si quieres pagar así, ten en cuenta esto.

• Cualquier pago con cripto, o con dinero que viene de convertir cripto, obliga a la agencia a informar a la UIF de EAU, sea cual sea el importe.
• Te pedirán el origen de los fondos. Descarga antes el historial de tu exchange, tus monederos y tus compras.
• El tipo de cambio lo fija el intermediario al convertir. Pregunta comisión y tipo antes de enviar nada.
• En muchos países pagar con cripto cuenta como venderla, así que puede generar una ganancia o una pérdida en tus impuestos. Habla antes con un asesor fiscal de tu país.

Las promotoras que lo aceptan y sus condiciones cambian a menudo. Si quieres pagar en cripto, te decimos qué promotoras lo permiten en ese momento y con qué intermediario.

¿Qué es una EOI?

EOI son las siglas de Expression of Interest, expresión de interés. Es un pago que haces antes de que empiece la venta de un proyecto para optar a una unidad cuando se abra el lanzamiento. Se usa sobre todo en proyectos con mucha demanda, donde la promotora asigna las unidades por orden o por prioridad.

Una EOI no es una compra ni una reserva. No te da derecho a una unidad concreta ni obliga a la promotora a vendértela. Las condiciones de las promotoras lo dejan claro: la EOI te da la oportunidad de participar en el lanzamiento.

¿Cuánto es? Lo fija cada promotora. Algunas piden una cantidad fija, por ejemplo 50.000 AED, unos 12.100 € o 13.600 dólares, con un cheque que no se cobra hasta que confirmas la unidad. Otras piden un importe según el tipo de unidad. Y hay promotoras que asignan primero a quien paga más entrada o el precio completo.

¿Cómo se paga? Con cheque, transferencia o tarjeta, según la promotora. Pide siempre un recibo a nombre de la promotora.

Si te pierdes con algún término, los tienes todos explicados en el glosario.

¿Se recupera la EOI si no reservas?

Normalmente sí, pero cada promotora fija sus condiciones de devolución. Dos ejemplos publicados por las propias promotoras:

• Una de las grandes promotoras de Dubái devuelve la EOI entera si la pides por escrito antes de firmar la reserva o el contrato, o si el lanzamiento termina sin que reserves. El dinero vuelve a la misma tarjeta o cuenta desde la que pagaste.
• Otra promotora no cobra el cheque de la EOI y te lo devuelve en 5 días hábiles si decides no reservar.

Lo normal es recuperar la EOI si no te asignan unidad, si la unidad que te ofrecen no te encaja o si el lanzamiento se cancela. Lo que cambia entre promotoras es el plazo, cómo se pide y si hay algún gasto. Por eso las condiciones se leen antes de pagar.

Un detalle importante. En cuanto aceptas la unidad y pagas la reserva, ese dinero suele dejar de ser reembolsable, y hay promotoras que lo dicen así en sus condiciones.

Antes de que pagues una EOI revisamos contigo sus condiciones de devolución, los plazos y la forma de pago, y te lo dejamos por escrito.

¿Qué pasa cuando sí reservas la unidad?

Cuando la promotora te ofrece una unidad y la aceptas, el proceso sigue así.

1. Reserva. Firmas el formulario de reserva y pagas la señal. La EOI se descuenta del precio. La reserva bloquea la unidad durante unos días.
2. Entrada. Pagas el primer tramo del plan en el plazo que marque la promotora.
3. Contrato. Firmas el SPA con la promotora.
4. Registro Oqood. La promotora registra la venta en el DLD y pagas el 4 % del DLD, salvo que se haya pactado otra cosa. El certificado te llega por email.
5. Cuotas. Pagas el plan a la cuenta escrow del proyecto hasta la entrega.

Los plazos cambian mucho. Como ejemplo, las condiciones de reserva de una de las grandes promotoras fijan 7 días de exclusividad, un pago del 5 % del precio dentro de ese plazo y otro del 24 % dentro de los 25 días siguientes a la reserva, antes del contrato. En una vivienda de 1.000.000 AED quedaría así:

Cifras aproximadas, a modo de ejemplo.

Otras promotoras piden el 10 % o el 20 % de una vez. Por eso conviene tener lista la entrada antes de pagar la EOI. Calcula cuánto necesitas en cada paso con la calculadora sobre plano, que ya tiene puesto este ejemplo, y mira cómo funcionan los planes de pago.

EOI, reserva y contrato: en qué se diferencian

¿A dónde va tu dinero?

La Ley 8/2007 de Dubái obliga a toda promotora que vende sobre plano a abrir una cuenta escrow por proyecto en un banco aprobado. Todo lo que pagan los compradores de unidades sobre plano va a esa cuenta, y el banco solo libera dinero cuando su ingeniero comprueba que la obra ha llegado a cada hito. Además, se retiene el 5 % durante un año después de terminar el proyecto para cubrir defectos.

• Cuotas del plan. Siempre a la cuenta escrow del proyecto. Comprueba el número en Dubai REST.
• EOI y reserva. Depende de la promotora. A veces es un cheque que no se cobra y a veces un cargo en tarjeta. Pide recibo y pregunta a qué cuenta va.
• 4 % del DLD. Va al DLD, normalmente a través de la promotora al registrar el Oqood.
• Nunca a la cuenta personal de un agente o de un tercero.

Si te piden una cuota ligada a un avance de obra y tienes dudas, el DLD reconoce tu derecho a conocer el porcentaje de obra antes de pagar. Lo puedes ver en Dubai REST y te lo explicamos en la guía para saber si un proyecto sobre plano es seguro.

Cómo pagar una vivienda sobre plano en Dubái según tu país

Los métodos de pago en Dubái son los mismos vengas de donde vengas. Lo que cambia es la moneda desde la que envías, qué te pide tu banco, cómo firmas si no viajas y qué declaras en casa. EAU no está en el Convenio de la Apostilla, así que si firmas con poder notarial, se legaliza en cadena: notario, Ministerio de Exteriores de tu país, embajada de EAU y Ministerio de Exteriores de EAU. Dubái va en UTC+4 todo el año.

Cómo pagar una vivienda en Dubái desde España

Lo normal es una transferencia SWIFT desde tu banco, en dirhams y con el cambio hecho por tu banco. La Ley 10/2010 obliga a tu banco a conocer el origen de los fondos, así que puede pedirte el contrato o la carta de pago para justificar el envío. Las transferencias no se declaran en la aduana. El efectivo sí: si sales de España hacia EAU con 10.000 € o más, presentas antes el modelo E1, y no hacerlo es una infracción grave con multa mínima de 600 €.

Si eres residente fiscal en España, el alquiler va en tu IRPF y, si tus inmuebles en el extranjero superan los 50.000 €, presentas el modelo 720. Guarda los justificantes de cada pago, porque el valor de compra cuenta para ese modelo y para la ganancia el día que vendas. Dubái va 3 horas por delante de la España peninsular en invierno y 2 en verano.

Cómo pagar una vivienda en Dubái desde México

Puedes pagar desde una cuenta en pesos o en dólares. Si sale en dólares, el cambio a dirhams es estable, porque el dirham está fijado al dólar a 3,6725. Pide a tu banco que el importe llegue en dirhams y ten a mano el contrato, porque puede pedirte soporte del envío. Si firmas con poder, se legaliza en la embajada de EAU que atiende a México.

La Ley del ISR grava a los residentes en México por todos sus ingresos, vengan de donde vengan, así que el alquiler de Dubái se declara en México. La Ciudad de México va 10 horas por detrás de Dubái todo el año, así que las llamadas con la promotora suelen ser a primera hora de tu mañana.

Cómo pagar una vivienda en Dubái desde Colombia

El dinero sale por transferencia internacional desde tu banco, normalmente en dólares. Pregunta antes qué soportes te piden para el giro y ten a mano el contrato y la carta de pago de la promotora.

El Estatuto Tributario grava a los residentes en Colombia por sus rentas y su patrimonio dentro y fuera del país. Si tus activos en el exterior superan las 2.000 UVT a 1 de enero, presentas además el formulario 160 de la DIAN. Bogotá va 9 horas por detrás de Dubái todo el año.

Cómo pagar una vivienda en Dubái desde Argentina

Las normas cambiarias argentinas se actualizan a menudo, así que confirma con tu banco las condiciones vigentes antes de girar. Lo más sencillo suele ser una transferencia en dólares a la cuenta escrow, con la referencia de tu unidad.

Los residentes en Argentina tributan Ganancias por lo que ganan en el país y en el exterior, y la vivienda entra en Bienes Personales como inmueble en el exterior. Buenos Aires va 7 horas por detrás de Dubái.

Cómo pagar una vivienda en Dubái desde Estados Unidos o Miami

Si pagas desde una cuenta en dólares, no tienes riesgo de cambio frente al dirham, que está fijado al dólar. Una transferencia bancaria no se declara en la aduana. El efectivo sí: si sales de Estados Unidos con más de 10.000 dólares, lo declaras ante la CBP con el formulario FinCEN 105.

Los ciudadanos y residentes de Estados Unidos tributan ante el IRS por su renta mundial y, si abres una cuenta en EAU por encima del umbral, informas de ella con el FBAR. Miami y Nueva York van 9 horas por detrás de Dubái en invierno y 8 en verano.

Desde Chile, Perú, Ecuador u otro país

El esquema es el mismo: transferencia en dirhams o en dólares a la cuenta escrow, con el contrato a mano por si tu banco lo pide, poder legalizado en la embajada de EAU si no viajas y una consulta con un asesor fiscal de tu país sobre cómo declarar la vivienda y el alquiler. Si piensas llevar efectivo, mira antes el límite de declaración de tu país. Lima va 9 horas por detrás de Dubái y casi toda Latinoamérica, entre 7 y 10.

Vengas de donde vengas, antes de reservar te ayudamos a revisar todos los números del plan.

Recibos y papeles que debes guardar

• El recibo oficial de la EOI y de la reserva, a nombre de la promotora.
• Cada justificante SWIFT con su referencia.
• El estado de cuenta de la promotora, con lo pagado y lo pendiente.
• El certificado Oqood del DLD.
• El SPA firmado.

Estos papeles sirven para tres cosas. Demostrar lo que has pagado si surge un problema con la promotora. Justificar ante tu banco de dónde sale el dinero y a dónde va. Y declarar bien en tu país, porque el valor de compra suele contar en las declaraciones de bienes en el extranjero y para calcular la ganancia el día que vendas.

Errores comunes al pagar sobre plano

• Pagar una EOI sin leer las condiciones de devolución.
• Pagar a una cuenta que no es la escrow del proyecto, o a un agente.
• Enviar euros, pesos o dólares y dejar que el banco de destino haga el cambio.
• Olvidar la referencia de la unidad en la transferencia.
• Descubrir el límite de la tarjeta el día del lanzamiento.
• Pagar la EOI sin tener lista la entrada.
• Firmar cheques diferidos sin saber cómo vas a cubrir cada fecha.
• No pedir recibos o no guardarlos.

Los pagos los haces tú, en las fechas de tu plan. Antes de reservar te ayudamos a revisar todos los números, y tus dudas las resolvemos con el equipo de la promotora.

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