En Dubái puedes vender tu vivienda sobre plano antes de que te la entreguen. Se llama reventa, cesión o flipping: el comprador se queda con tu contrato, te paga lo que has abonado más la diferencia de precio y sigue pagando a la promotora. Para hacerlo necesitas el NOC de la promotora, y el DLD registra el cambio de titular en Oqood. Las condiciones, como el porcentaje mínimo pagado o la tasa del NOC, dependen de cada promotora y las confirmamos en cada proyecto.
En esta guía8 apartados
| Paso | Qué pasa | Quién lo hace |
|---|---|---|
| Revisar el SPA | Ver la cláusula de reventa y lo pagado | Tú, con nosotros |
| Poner precio y anunciar | Contrato con la agencia y permiso de anuncio del DLD | La agencia |
| Acuerdo con el comprador | Contrato de compraventa en el sistema del DLD | Vendedor y comprador |
| NOC | La promotora confirma que estás al día y autoriza la venta | La promotora |
| Registro | El DLD pasa la unidad a nombre del comprador en Oqood | Centro de servicios del DLD |
| Cobro | Recibes lo pagado más la diferencia | El comprador |
¿Se puede vender antes de la entrega?
Sí. La ley de Dubái lo permite y lo regula. La Ley 13/2008 obliga a inscribir en el registro provisional del DLD toda venta de una unidad sobre plano, también cuando la vende quien la compró a la promotora. El registro es el mismo Oqood que se hizo al comprar, y con la reventa el DLD cambia el titular.
En una reventa no vendes ladrillos, vendes tu contrato. El comprador ocupa tu lugar en el SPA: te paga lo que tú has abonado a la promotora más la diferencia de precio que hayáis pactado, y desde ese momento paga él las cuotas que quedan.
Lo que pide la promotora
La pieza clave es el NOC, el certificado de no objeción. La promotora lo emite cuando comprueba que estás al día de pagos, y sin él el DLD no registra la venta. El DLD lo recibe de la promotora en electrónico.
El resto de condiciones las pone cada promotora en su SPA:
- El porcentaje del precio que tienes que haber pagado para poder revender.
- La tasa del NOC.
- Si hace falta esperar a un porcentaje de obra o a una fecha.
- Si el plan de pagos pasa al comprador tal cual.
Depende de cada promotora y lo confirmamos en cada proyecto, antes de que compres si ya piensas en revender y otra vez cuando decides vender.
Paso a paso
1. Revisa tu contrato y lo pagado
Pide a la promotora el estado de cuenta y lee la cláusula de reventa del SPA. Así sabes si ya cumples las condiciones y cuánto tendrá que pagarte el comprador.
2. Pon precio y anuncia
Fijamos el precio con las ventas recientes de unidades parecidas en la zona, que se pueden ver en los datos del DLD. Para anunciar, la agencia firma contigo el Form A en el sistema del DLD y pide el permiso de anuncio.
3. Firma con el comprador
Cuando hay acuerdo, comprador y vendedor firman el Form F, el MOU o acuerdo de compraventa del sistema del DLD, con el precio, los plazos y el depósito. Si el comprador tiene su propia agencia, esta firma con él el Form B.
4. Pide el NOC
Con el Form F firmado se solicita el NOC a la promotora, que revisa tu cuenta y cobra su tasa.
5. Registra la venta
La venta se cierra en un centro de servicios del DLD. Allí el comprador te paga, se abonan las tasas y el DLD pasa la unidad a su nombre en Oqood.
Cuánto cuesta revender
Estos son los costes de una reventa sobre plano:
- Tasa del DLD. El 4 % del precio de la reventa. Quién la paga se pacta en el Form F, y lo habitual es que la pague el comprador.
- Centro de servicios. 4.000 AED más IVA si el precio es de 500.000 AED o más, y 2.000 AED más IVA si es menor.
- NOC. La tasa la fija cada promotora.
- Agencia. La comisión se pacta en el Form A.
Un ejemplo con una vivienda comprada en 1.000.000 AED, con el 30 % pagado y revendida en 1.100.000 AED:
| Concepto | AED | € | $ |
|---|---|---|---|
| Precio de compra a la promotora | 1.000.000 AED | 242.384 € | 272.294 $ |
| Pagado a la promotora, 30 % | 300.000 AED | 72.715 € | 81.688 $ |
| Precio de la reventa | 1.100.000 AED | 266.622 € | 299.523 $ |
| El comprador te paga lo abonado más la diferencia | 400.000 AED | 96.954 € | 108.918 $ |
| El comprador asume lo que queda con la promotora | 700.000 AED | 169.669 € | 190.606 $ |
| Centro de servicios, 4.000 AED más IVA | 4.200 AED | 1.018 € | 1.144 $ |
| Tasa del DLD, 4 % del precio de la reventa | 44.000 AED | 10.665 € | 11.981 $ |
Cifras aproximadas, a modo de ejemplo.
El precio al que puedes revender depende del mercado en ese momento. Para ver cuánto llevas pagado en cada fase de tu plan, usa la calculadora sobre plano.
Vender desde fuera de Dubái
No hace falta que viajes. La agencia firma contigo en electrónico, y para firmar el registro en tu nombre puedes dar un poder notarial a una persona de confianza. Como los EAU no forman parte del Convenio de la Apostilla, un poder notarial firmado fuera se legaliza en cadena: notario, Ministerio de Asuntos Exteriores de tu país, embajada de EAU en tu país y Ministerio de Asuntos Exteriores de EAU. Pregunta antes al centro de servicios si te pedirá además una traducción legal al árabe.
El dinero de la venta te llega por transferencia en dirhams. Lo puedes recibir en una cuenta en EAU o en la de tu país.
Qué declaras en tu país al vender
En EAU no hay impuesto sobre la renta de las personas físicas, así que la ganancia de la reventa de una vivienda a tu nombre no paga impuestos en Dubái. Si compraste con una sociedad, puede aplicarse el Corporate Tax. Lo que cuenta es tu país de residencia fiscal:
Si vendes desde España
Si eres residente fiscal en España, tributas por tu renta mundial. La diferencia entre lo que pagaste y lo que cobras es una ganancia patrimonial que va a la base del ahorro del IRPF. El convenio entre España y EAU fija cómo se evita pagar dos veces. Mientras tengas el contrato, entra en el modelo 720 si tus inmuebles en el extranjero superan los 50.000 €.
Si vendes desde México
Los residentes en México pagan ISR por sus ingresos de cualquier fuente, también los de fuera. La ganancia de la reventa se declara en tu declaración anual. Si cobras en dólares, el cambio a dirhams es estable porque el dirham está fijado al dólar.
Si vendes desde Colombia
Los residentes fiscales en Colombia declaran su renta mundial, así que la venta entra en tu declaración de renta. Y si tus activos en el exterior superan las 2.000 UVT, también presentas el formulario 160 de activos en el exterior.
Si vendes desde Argentina
Los residentes en Argentina tributan Ganancias por sus rentas de cualquier país, así que la ganancia de la reventa se declara. Mientras tienes la unidad, entra además en Bienes Personales como bien en el exterior.
Si vendes desde Estados Unidos o Miami
Los ciudadanos y residentes en Estados Unidos declaran al IRS su renta mundial, así que la ganancia va a tu declaración federal. Si cobras en una cuenta en EAU y tus cuentas en el extranjero suman más de 10.000 $, presentas también el FBAR.
Desde Chile, Perú, Ecuador u otro país
Los pasos en Dubái son los mismos. Revisa con tu asesor cómo declara tu país la venta de un bien en el extranjero. Lo general de cada país está en la guía de impuestos según tu país.
A tener en cuenta
- Lee la cláusula de reventa antes de comprar si ya piensas en vender.
- Comprueba el porcentaje mínimo pagado que pide tu promotora.
- Mantente al día de pagos: sin eso no hay NOC.
- Pon precio con las ventas reales de la zona.
- Pacta en el Form F quién paga el 4 % del DLD.
- Cobra y registra la venta en un centro de servicios del DLD.
- Guarda los justificantes para tu declaración en tu país.
Te acompañamos en toda la reventa: revisamos tu contrato, ponemos precio con los datos de la zona, buscamos comprador, pedimos el NOC y coordinamos el registro, también si estás fuera de Dubái.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi vivienda sobre plano antes de la entrega?
Sí, con el NOC de la promotora. El DLD registra el cambio de titular en Oqood. Las condiciones dependen de cada promotora y las confirmamos en cada proyecto.
¿Qué es el NOC para vender sobre plano antes de la entrega?
El certificado con el que la promotora dice que no se opone a la venta y confirma que estás al día de pagos. Sin él, el DLD no registra la reventa. Cada promotora fija su tasa y sus condiciones.
¿Cuánto cuesta revender sobre plano?
El 4 % del DLD sobre el precio, normalmente a cargo del comprador, 4.000 AED más IVA del centro de servicios desde 500.000 AED, la tasa del NOC y la comisión de la agencia.
¿Qué declaro en España si vendo sobre plano en Dubái?
La ganancia patrimonial en la base del ahorro del IRPF si eres residente fiscal en España. En EAU no se paga impuesto sobre la renta.
¿Qué declaro en México si vendo en Dubái?
La ganancia en tu declaración anual de ISR, porque los residentes en México tributan por sus ingresos de cualquier fuente.
¿Qué declaro en Colombia si vendo en Dubái?
La venta en tu declaración de renta, y el formulario 160 si tus activos en el exterior superan las 2.000 UVT.
¿Qué declaro en Argentina si vendo en Dubái?
La ganancia en Ganancias, y mientras tienes la unidad, también en Bienes Personales como bien en el exterior.
¿Qué declaro en Estados Unidos si vendo en Dubái?
La ganancia en tu declaración federal al IRS, y el FBAR si tus cuentas en el extranjero superan los 10.000 $.
