El SPA es el contrato de compraventa que firmas con la promotora. Fija la unidad, el precio, el plan de pagos, la fecha prevista de entrega y qué pasa si alguna parte incumple. La promotora tiene que registrarlo en el DLD, en Oqood, en los 90 días siguientes a la firma, y una venta sobre plano que no se registra no es válida. Algunas cláusulas las marca la ley de Dubái, como el impago o la superficie. Otras, como el periodo de gracia o la reventa, las fija cada promotora.
En esta guía11 apartados
- ¿Qué es el SPA y cuándo se firma?
- Las partes y la unidad
- Precio, plan de pagos y tasas
- Fecha de entrega y periodo de gracia
- La superficie: qué pasa si hay menos metros
- Qué pasa si te retrasas en un pago
- La cláusula de reventa
- Entrega, garantías y comunidad
- Firmar el SPA desde tu país
- A tener en cuenta
- Preguntas frecuentes
| Cláusula | Qué fija | Qué revisar |
|---|---|---|
| Partes y unidad | Comprador, promotora, unidad, planta y superficie | Que tus datos coincidan con el pasaporte y la unidad con la reservada |
| Precio y plan de pagos | Precio total en AED y cada cuota con su fecha o hito de obra | Que sume el 100 % y que coincida con la oferta |
| Tasas | El 4 % del DLD, tasas de registro y tasas de la promotora | Quién paga cada una |
| Fecha de entrega | Fecha prevista y periodo de gracia | Qué ocurre si se supera |
| Superficie | Metros vendidos | Qué pasa si al final hay menos |
| Impago | Avisos y consecuencias de un retraso tuyo | Que remita al procedimiento del DLD |
| Reventa | Condiciones para vender antes de la entrega | Porcentaje pagado y tasa del NOC |
| Comunidad | Desde cuándo pagas la service charge | La fecha de inicio |
¿Qué es el SPA y cuándo se firma?
SPA son las siglas de Sale and Purchase Agreement, el contrato de compraventa. En una compra sobre plano lo firmas con la promotora después de reservar y de pagar la entrada. Hasta ese momento tienes un formulario de reserva. Con el SPA ya tienes la compra cerrada.
La ley de Dubái le da mucho peso a este contrato. La Ley 13/2008 obliga a inscribir en el registro provisional del DLD toda venta sobre plano, y la que no se inscribe es nula. Ese registro es el Oqood, y el DLD pide que el SPA se registre en los 90 días siguientes a la firma. La misma ley prohíbe vender unidades de un proyecto que no tenga el terreno y las aprobaciones, y declara nulo cualquier contrato firmado antes.
Si quieres ver cómo se llega hasta aquí, desde la EOI y la reserva, lo tienes en la guía de métodos de pago y EOI.
Las partes y la unidad
La primera página dice quién compra y qué compra. Revisa que tu nombre y tu número de pasaporte estén igual que en el documento. Si compráis dos personas, que aparezcáis las dos y con qué porcentaje. Si compras con una sociedad, el DLD pide además la licencia y los estatutos traducidos al árabe.
Después viene la unidad: proyecto, edificio, planta, número, tipo de vivienda y superficie. A menudo se adjunta un plano de la unidad. Comprueba que es la que reservaste, con la misma orientación y las mismas plazas de garaje si las hay.
Precio, plan de pagos y tasas
El precio va en dirhams. El plan de pagos dice cuánto pagas en cada momento y si cada cuota va por fecha o por hito de obra. Lo importante es que el calendario del SPA sea el mismo que te ofrecieron y que todas las cuotas vayan a la cuenta escrow del proyecto, como exige la Ley 8/2007.
Así quedaría un plan 60/40 en una vivienda de 1.000.000 AED si pagas tú la tasa del DLD:
| Pago | AED | € | $ |
|---|---|---|---|
| Entrada, 10 % | 100.000 AED | 24.238 € | 27.229 $ |
| Durante la obra, 50 % | 500.000 AED | 121.192 € | 136.147 $ |
| A la entrega, 40 % | 400.000 AED | 96.954 € | 108.918 $ |
| Tasa del DLD, 4 % | 40.000 AED | 9.695 € | 10.892 $ |
Cifras aproximadas, a modo de ejemplo.
La tasa del DLD es el 4 % del precio y la norma la reparte a medias entre comprador y vendedor salvo pacto. En sobre plano lo normal es que la pague el comprador, y hay promotoras que la asumen como incentivo. El SPA dice quién la paga y también recoge las tasas propias de la promotora, como la admin fee. Tienes más detalle en la guía de costes y en los planes de pago, y puedes probar tus cifras en la calculadora sobre plano.
Fecha de entrega y periodo de gracia
El SPA fija una fecha prevista de entrega. Muchos contratos añaden un periodo de gracia, unos meses extra en los que la promotora puede entregar sin penalización. Mira cuánto es, si hay compensación pasado ese plazo y cómo se calcula.
Tu dinero tiene además una protección que no depende del contrato. Lo que pagas va a la cuenta escrow, y el banco solo lo libera a medida que avanza la obra. Si RERA cancela el proyecto, o si la obra no llega a empezar por causas ajenas a la promotora, la ley obliga a devolver a los compradores todo lo pagado. Qué puedes reclamar en cada caso está en la guía sobre retrasos y cancelaciones sobre plano. Puedes seguir el avance de la obra en Dubai REST, y te contamos cómo en la guía para saber si un proyecto sobre plano es seguro.
La superficie: qué pasa si hay menos metros
Es una cláusula que conviene leer con calma. La Ley 13/2008 da por buena la superficie vendida. Si al medir la vivienda terminada sale más grande, la promotora no puede cobrarte más. Si sale más pequeña, tiene que compensarte, salvo que la diferencia sea mínima.
Algunos SPA fijan un margen de tolerancia en porcentaje. Revisa cuál es y cómo se calcularía la compensación, para saber qué esperar el día de la entrega.
Qué pasa si te retrasas en un pago
La ley de Dubái fija el procedimiento y el SPA no puede saltárselo. Si un comprador no paga, la promotora tiene que avisar al DLD. El DLD te da 30 días para ponerte al día e intenta un acuerdo entre las dos partes. Solo si eso no funciona, la promotora puede actuar, y lo que puede hacer depende de cuánto esté construido el proyecto:
- Más del 80 % de obra. Puede mantener el contrato y reclamarte el resto, pedir al DLD que subaste la unidad o resolver el contrato y quedarse hasta el 40 % del precio.
- Entre el 60 % y el 80 %. Puede resolver el contrato y quedarse hasta el 40 % del precio.
- Obra empezada y menos del 60 %. Puede resolver el contrato y quedarse hasta el 25 % del precio.
Lo que pase de esos límites te lo tiene que devolver en un año o en los 60 días siguientes a revender la unidad, lo que ocurra antes. Y siempre puedes acudir a los tribunales.
La mejor protección es un plan de pagos que puedas cubrir con margen. Te ayudamos a elegirlo con tus números antes de reservar.
La cláusula de reventa
El SPA dice si puedes vender la vivienda antes de la entrega y con qué condiciones. Para revender necesitas siempre el NOC de la promotora, que confirma que estás al día de pagos. Lo que cambia entre promotoras es el resto: el porcentaje del precio que debes haber pagado, la tasa del NOC y los plazos. Depende de cada promotora y lo confirmamos en cada proyecto antes de que compres. Lo explicamos paso a paso en la guía de vender antes de la entrega.
Entrega, garantías y comunidad
La última parte del SPA habla de la entrega: cómo te avisan, qué tienes que pagar antes de recibir las llaves y cómo se revisa la vivienda. Ahí entra el snagging, la revisión de defectos antes de aceptar la entrega.
Algunas garantías no dependen del contrato. La Ley 6/2019 obliga a la promotora a reparar durante 10 años los defectos de la estructura, desde el certificado de fin de obra, y durante 1 año las instalaciones, desde que te entregan la vivienda. Cualquier cláusula del SPA que las recorte es nula.
Por último, mira desde cuándo pagas la service charge, la cuota de comunidad. Lo explicamos en la guía de entrega y snagging y en la de service charges por zona.
Firmar el SPA desde tu país
No hace falta viajar a Dubái para firmar. Según cómo trabaje la promotora, el SPA se firma de forma electrónica, en su oficina o a través de alguien con un poder notarial. Como EAU no forma parte del Convenio de la Apostilla, ese poder se legaliza en cadena: notario, Ministerio de Exteriores de tu país, embajada de EAU y Ministerio de Exteriores de EAU. Dubái va en UTC+4 todo el año.
Cómo firmar el SPA en Dubái desde España
Lo habitual es firmar en electrónico y pagar la entrada con una transferencia desde tu banco en euros o en dirhams. Dubái va 3 horas por delante de la España peninsular en invierno y 2 en verano, así que las gestiones con la promotora encajan en tu mañana. Si eres residente fiscal en España, presentas el modelo 720 si tus inmuebles en el extranjero superan los 50.000 €.
Cómo firmar el SPA en Dubái desde México
Puedes pagar la entrada desde una cuenta en pesos o en dólares. En dólares el cambio a dirhams es estable, porque el dirham está fijado al dólar. Si firmas con poder, lo legalizas en la embajada de EAU que atiende a México. La Ciudad de México va 10 horas por detrás de Dubái todo el año, así que el SPA suele llegarte para firmar a primera hora.
Cómo firmar el SPA en Dubái desde Colombia
La entrada sale por transferencia internacional, normalmente en dólares. Ten a mano el SPA o la carta de pago, porque tu banco puede pedirlos como soporte del giro. Bogotá va 9 horas por detrás de Dubái todo el año. Recuerda que la vivienda entra en tu patrimonio en el exterior y en la declaración de activos en el exterior si superas las 2.000 UVT.
Cómo firmar el SPA en Dubái desde Argentina
Antes de firmar, confirma con tu banco cómo puedes girar los dólares de la entrada, porque las normas cambiarias se actualizan a menudo. Lo más sencillo suele ser una transferencia en dólares a la cuenta escrow. Buenos Aires va 7 horas por detrás de Dubái. La vivienda entra en Bienes Personales como inmueble en el exterior.
Cómo firmar el SPA en Dubái desde Estados Unidos o Miami
Si pagas desde una cuenta en dólares, no tienes riesgo de cambio frente al dirham. Firmas en electrónico o con un poder legalizado en la embajada de EAU en Estados Unidos. Miami y Nueva York van 9 horas por detrás de Dubái en invierno y 8 en verano. Para el IRS, la vivienda y lo que te rente se declaran en tu renta mundial.
Desde Chile, Perú, Ecuador u otro país
El esquema es el mismo: firma electrónica o poder legalizado, entrada por transferencia a la cuenta escrow y una consulta con un asesor fiscal de tu país sobre cómo declarar la vivienda. Casi toda Latinoamérica va entre 7 y 10 horas por detrás de Dubái.
A tener en cuenta
- Lee el SPA entero antes de firmar, también los anexos con el plano y el calendario de pagos.
- Comprueba que el plan de pagos es el mismo que te ofrecieron.
- Mira quién paga el 4 % del DLD y qué tasas cobra la promotora.
- Busca la fecha de entrega, el periodo de gracia y qué pasa si se supera.
- Revisa la tolerancia de superficie.
- Lee la cláusula de reventa si piensas vender antes de la entrega.
- Guarda el SPA firmado y el certificado Oqood que te llegará por email.
Te explicamos el SPA en español antes de que firmes y seguimos el registro en Oqood hasta que tengas el certificado. Para una revisión legal del contrato, consulta con un abogado.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el contrato SPA en Dubái?
Es el contrato de compraventa que firmas con la promotora. Fija la unidad, el precio, el plan de pagos, la fecha de entrega y qué pasa si alguna parte incumple.
¿Cuándo se registra el SPA?
La promotora lo registra en el DLD, en Oqood, en los 90 días siguientes a la firma. Recibes el certificado por email.
¿Qué pasa si la vivienda tiene menos metros de los que compré?
La promotora tiene que compensarte, salvo que la diferencia sea mínima. Si tiene más metros, no puede cobrarte más.
¿Puedo vender antes de la entrega?
Sí, con el NOC de la promotora. Las condiciones, como el porcentaje mínimo pagado, dependen de cada promotora y las confirmamos en cada proyecto.
¿Puedo firmar el SPA desde España?
Sí. Lo normal es firmar en electrónico y pagar la entrada por transferencia desde tu banco. Si la promotora lo pide en papel, puedes firmar con un poder legalizado.
¿Puedo firmar el SPA desde México?
Sí. Firmas en electrónico o con un poder legalizado en la embajada de EAU que atiende a México, y pagas la entrada en pesos o en dólares por transferencia.
¿Puedo firmar el SPA desde Colombia?
Sí. Firmas a distancia y pagas la entrada por transferencia internacional, normalmente en dólares, con el SPA como soporte del giro.
¿Puedo firmar el SPA desde Argentina?
Sí. Confirma antes con tu banco cómo girar los dólares de la entrada y firma en electrónico o con un poder legalizado.
¿Puedo firmar el SPA desde Estados Unidos?
Sí. Firmas a distancia y pagas en dólares sin riesgo de cambio, porque el dirham está fijado al dólar.
