Para alquilar tu piso en Dubái de larga estancia necesitas un contrato por escrito registrado en Ejari, el sistema oficial del DLD, que cuesta unos 120 AED por la aplicación. Sin Ejari el inquilino no puede dar de alta la luz. Lo normal es un contrato de un año, con la renta en uno o varios cheques y una fianza que se devuelve al final. Tú pagas la service charge y las averías; el inquilino paga la luz, el agua y la tasa municipal del 5 %. Al renovar, la subida tiene un tope según el índice de alquileres de RERA y hay que avisar con 90 días. Si vives fuera, nosotros nos encargamos de todo: buscamos inquilino, registramos el contrato y te mandamos las cuentas.
En esta guía13 apartados
- Antes de alquilar: lo que tiene que estar listo
- Paso a paso: de las llaves al primer alquiler
- El contrato y el registro en Ejari
- Quién paga cada gasto
- Cuánto puedes cobrar y cuánto te queda
- Gestionarlo tú o con una agencia
- Subidas de alquiler al renovar
- Si quieres recuperar la vivienda o venderla
- Si el inquilino no paga
- Alquilar tu piso en Dubái según tu país
- Errores que más caro salen
- A tener en cuenta
- Preguntas frecuentes
| Paso | Qué necesitas |
|---|---|
| Antes de anunciar | Vivienda entregada, al día con la service charge |
| Contrato | Por escrito, con renta, plazo y forma de pago |
| Registro | Ejari, unos 120 AED por la aplicación |
| Durante el año | Averías a tu cargo, salvo pacto |
| Al renovar | Subida según el índice, con 90 días de aviso |
| Para recuperarla | 12 meses de aviso y un motivo legal |
Antes de alquilar: lo que tiene que estar listo
Si compraste sobre plano, solo puedes alquilar cuando la vivienda está entregada. Antes de anunciarla conviene tener resuelto esto:
- La entrega y la revisión. Haz el snagging antes de la entrega y deja arreglados los defectos. Es más fácil hacerlo con la vivienda vacía que con un inquilino dentro.
- La cuenta de DEWA. Al recibir las llaves se abre a tu nombre. Cuando entre el inquilino, la pasará al suyo con el contrato registrado.
- La service charge al día. Es tu gasto fijo más grande como propietario, así que cuéntala desde el primer día.
- Amueblada o vacía. Las dos se alquilan. Amueblar suma inversión y desgaste, así que compáralo con la renta extra que puedas pedir en esa zona.
- Larga estancia o vacacional. Esta guía trata la larga estancia. Si dudas, compara con el permiso de holiday home, que funciona con otras reglas.
Paso a paso: de las llaves al primer alquiler
El proceso es parecido en cualquier zona de Dubái:
- Fija el precio. Míralo con alquileres reales de edificios nuevos parecidos, no con la media de toda la zona, que mezcla edificios antiguos.
- Anuncia con permiso. Todo anuncio inmobiliario en Dubái lleva su permiso Trakheesi con número.
- Elige al inquilino. Pide sus documentos de identidad y de residencia, y comprueba que la renta encaja con sus ingresos.
- Firma el contrato. Renta, plazo, forma de pago, fianza y quién paga cada cosa.
- Regístralo en Ejari. Con el registro, el inquilino da de alta la luz y el agua.
- Entrega las llaves con inventario. Fotos fechadas del estado de cada habitación. Te ahorran discusiones al final.
Si vives fuera, nosotros hacemos cada uno de estos pasos por ti y te enseñamos al inquilino antes de firmar.
El contrato y el registro en Ejari
La ley de arrendamientos de Dubái pide un contrato por escrito que describa la vivienda, el uso, el plazo, la renta y la forma de pago, y el nombre del propietario si quien alquila no es el dueño. Todos los contratos, y sus cambios, se registran en RERA a través de Ejari.
- Coste. Por la aplicación, 100 AED más 20 AED de tasas.
- Plazo. Lo habitual es un año, pero Ejari admite contratos de hasta 10.
- Sin Ejari el inquilino no da de alta DEWA y tú no puedes reclamar ante el Centro de Disputas de Alquiler.
- Forma de pago. Se pacta libremente. Si el contrato no la fija, la ley dice cuatro pagos iguales por adelantado. En Dubái es normal cobrar con cheques diferidos: cuantos menos cheques, más fuerza tienes para negociar el precio.
- Fianza. La ley permite pedirla para cubrir daños, y obliga a devolverla, o lo que quede de ella, al terminar el contrato.
Durante el contrato, ni tú ni el inquilino podéis romperlo por vuestra cuenta: solo de mutuo acuerdo o por las causas de la ley. Y si al terminar el inquilino sigue en la vivienda sin que te opongas, el contrato se renueva con las mismas condiciones por el mismo plazo o por un año, lo que sea menor.
Quién paga cada gasto
Esta es la parte que más dudas genera. Si el contrato no dice otra cosa, la ley reparte así:
| Gasto u obligación | Quién lo paga | Qué conviene saber |
|---|---|---|
| Service charge del edificio | Propietario | Es el gasto fijo más grande del propietario |
| Luz y agua de DEWA | Inquilino | Se da de alta con el Ejari a su nombre |
| Tasa municipal del 5 % del alquiler | Inquilino | Va en su factura de DEWA |
| Mantenimiento y averías | Propietario, salvo pacto | Todo lo que impide usar bien la vivienda |
| Cuidado diario de la vivienda | Inquilino | Como cuidaría cualquiera su propia casa |
| Tasas oficiales por usar la vivienda | Inquilino, salvo pacto | Lo dice la ley si el contrato no dice otra cosa |
| Registro en Ejari | Se pacta | Unos 120 AED por la aplicación |
El reparto del mantenimiento se puede pactar, por ejemplo que el inquilino asuma las reparaciones pequeñas hasta un importe. Lo importante es que esté por escrito. En edificios con aire acondicionado centralizado, pregunta cómo se factura: a veces lo paga el inquilino aparte y a veces va dentro de la service charge.
Cuánto puedes cobrar y cuánto te queda
La renta depende de la zona, de la tipología y, mucho, de la antigüedad del edificio. Un piso nuevo con buenas zonas comunes se alquila por encima de la media de la zona. En obra nueva, un piso de 1 dormitorio en JVC se alquila entre 70.000 y 85.000 AED al año. Con 80.000 AED, las cuentas quedan así:
| AED | € | $ | |
|---|---|---|---|
| Alquiler anual de un piso nuevo de 1 dormitorio en JVC | 80.000 AED | 19.567 € | 21.784 $ |
| Service charge, 73 m² a 184 AED/m² | −13.432 AED | −3.285 € | −3.657 $ |
| Registro en Ejari | −120 AED | −29 € | −33 $ |
| Un mes vacío entre inquilinos | −6.667 AED | −1.631 € | −1.815 $ |
| Reserva para mantenimiento | −1.500 AED | −367 € | −408 $ |
| Lo que te queda antes de gestión e impuestos en tu país | 58.281 AED | 14.255 € | 15.870 $ |
Cifras aproximadas, a modo de ejemplo.
A eso le falta restar la gestión, si la contratas, y lo que te toque pagar en tu país. Para ver la renta de tu zona y tipología, usa el estimador de alquiler, que ya tiene puesto un piso de 1 dormitorio en JVC. Para comparar zonas, mira la guía de rentabilidad del alquiler por zona, y si quieres saber qué cuota tiene cada zona, la de service charges por zona.
Gestionarlo tú o con una agencia
Hay tres formas de llevar un alquiler de larga estancia, y la buena depende sobre todo de dónde vives:
| Lo haces tú | Solo buscar inquilino | Gestión completa | |
|---|---|---|---|
| Anuncio, visitas y elección | Tú, desde Dubái o con alguien allí | La agencia | La agencia |
| Contrato y Ejari | Tú | La agencia | La agencia |
| Averías durante el año | Tú | Tú | La agencia |
| Cobro de cheques y renovación | Tú | Tú | La agencia |
| Encaja si… | Vives en Dubái y tienes tiempo | Puedes atender las averías | Vives fuera o no quieres ocuparte |
Si vives fuera de EAU, una avería de aire acondicionado en agosto no puede esperar a tu próximo viaje. Por eso, si vives fuera, la gestión completa suele ser lo más cómodo. Nosotros nos encargamos de todo y te mandamos un resumen claro de cobros y gastos.
Subidas de alquiler al renovar
En Dubái no puedes subir el alquiler lo que quieras al renovar. El tope depende de lo lejos que esté tu renta de la media del índice de alquileres de RERA para viviendas parecidas:
| Tu alquiler frente a la media del índice | Subida máxima al renovar |
|---|---|
| Hasta un 10 % por debajo | 0 % |
| Entre un 11 y un 20 % por debajo | 5 % |
| Entre un 21 y un 30 % por debajo | 10 % |
| Entre un 31 y un 40 % por debajo | 15 % |
| Más de un 40 % por debajo | 20 % |
Si quieres cambiar la renta o cualquier condición, tienes que avisar al inquilino al menos 90 días antes de que termine el contrato. Sin ese aviso, el contrato sigue igual. Y si no os ponéis de acuerdo, el tribunal de alquileres fija una renta justa con el índice y la situación del mercado.
Por eso el primer precio importa tanto: si alquilas muy barato para llenar rápido, recuperar el nivel de mercado puede llevar varias renovaciones.
Si quieres recuperar la vivienda o venderla
Al terminar el contrato no basta con no renovar. La ley solo te deja pedir que el inquilino salga por estos motivos:
- Vas a vender la vivienda.
- La quieres para vivir tú o un familiar de primer grado, y no tienes otra vivienda adecuada.
- Vas a derribarla o reconstruirla con los permisos necesarios.
- Necesita una reforma completa que no se puede hacer con el inquilino dentro, con un informe técnico de Dubai Municipality.
En todos los casos hay que avisar con 12 meses de antelación por notario o por correo certificado. Si la recuperas para usarla tú y el tribunal te da la razón, no puedes volver a alquilarla a otro durante dos años.
Vender con el inquilino dentro también es posible: el contrato sigue con el nuevo dueño. Para un comprador inversor puede ser incluso un punto a favor, porque compra una vivienda que ya renta.
Si el inquilino no paga
Es poco habitual, pero conviene saber cómo funciona. Si el inquilino no paga, le mandas un aviso por notario o por correo certificado. Si en 30 días no paga, puedes pedir el desahucio ante el Centro de Disputas de Alquiler del DLD con el contrato registrado en Ejari.
- Mientras dura el caso, el inquilino sigue debiendo la renta hasta que salga.
- No puedes cortar la luz ni el agua ni cambiar la cerradura por tu cuenta: la ley lo prohíbe y el inquilino puede denunciarlo.
- Un cheque devuelto ya no es delito salvo mala fe, pero se puede ejecutar directamente.
La mejor protección es elegir bien al inquilino y cobrar con pocos cheques. Si pasa, nos ocupamos del aviso y del caso ante el DLD por ti.
Alquilar tu piso en Dubái según tu país
En Dubái, el alquiler funciona igual vengas de donde vengas. Lo que cambia según tu país es cómo recibes el dinero, cómo firmas si no viajas y qué declaras en casa. El contrato de gestión y el de alquiler se pueden firmar a distancia. Si para algún trámite necesitas un poder notarial, como EAU no está en el Convenio de la Apostilla, se legaliza en cadena: notario, Ministerio de Exteriores de tu país, embajada de EAU y Ministerio de Exteriores de EAU. Dubái va en UTC+4 todo el año.
En Dubái, el alquiler de larga estancia de una vivienda a tu nombre no paga impuesto sobre la renta. Se declara en tu país de residencia fiscal, como explica la guía de impuestos según tu país.
Alquilar tu piso en Dubái desde España
La renta te puede llegar a una cuenta en EAU o a tu banco en España, en dirhams o en euros. Si eres residente fiscal en España, el alquiler va a tu IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, restando los gastos necesarios para obtenerlo. Los días que la vivienda está vacía pueden generar renta imputada. Si tus inmuebles en el extranjero superan los 50.000 €, presentas el modelo 720. Dubái va 3 horas por delante de la España peninsular en invierno y 2 en verano.
Alquilar tu piso en Dubái desde México
Puedes cobrar en dirhams o en dólares, y el cambio entre los dos es estable, porque el dirham está fijado al dólar. Los residentes en México pagan ISR por sus ingresos de cualquier fuente, así que el alquiler de Dubái se declara ante el SAT. Ciudad de México va 10 horas por detrás de Dubái.
Alquilar tu piso en Dubái desde Colombia
Lo habitual es recibir la renta en dólares a través de tu banco, que te dirá qué soportes necesita para el giro. Los residentes fiscales en Colombia declaran sus rentas de dentro y fuera del país, y si tus activos en el exterior superan las 2.000 UVT, presentas también el formulario 160. Bogotá va 9 horas por detrás de Dubái.
Alquilar tu piso en Dubái desde Argentina
Muchos propietarios prefieren cobrar en una cuenta en dólares fuera de Argentina o en EAU. Las normas cambiarias argentinas cambian a menudo, así que confírmalas con tu banco. El alquiler va a Ganancias y la vivienda a Bienes Personales como inmueble en el exterior, las dos ante ARCA. Buenos Aires va 7 horas por detrás.
Alquilar tu piso en Dubái desde Estados Unidos o Miami
Cobrar en dólares no tiene riesgo de cambio. Los ciudadanos y residentes en Estados Unidos declaran al IRS su renta mundial, también el alquiler de Dubái, restando los gastos y la depreciación. Si abres una cuenta en EAU y tus cuentas fuera superan los 10.000 $, presentas el FBAR. Miami y Nueva York van 9 horas por detrás de Dubái en invierno y 8 en verano.
Desde Chile, Perú, Ecuador u otro país
El alquiler en Dubái es el mismo. En casa, revisa con un asesor fiscal cómo declara tu país un alquiler en el extranjero. Desde Ecuador, con el dólar como moneda oficial, el cambio con el dirham es estable. Lima va 9 horas por detrás de Dubái y casi toda Latinoamérica, entre 7 y 10.
Vivas donde vivas, nosotros llevamos el alquiler en Dubái y te mandamos las cuentas claras para tu asesor.
Errores que más caro salen
- Alquilar sin registrar el contrato en Ejari.
- Poner el precio con la media de la zona en un edificio nuevo, o al revés.
- No dejar por escrito quién paga cada reparación.
- Entregar las llaves sin inventario ni fotos.
- Olvidar el aviso de 90 días si quieres subir la renta.
- Pensar que puedes recuperar la vivienda al terminar el año sin un motivo legal y 12 meses de aviso.
- Cortar servicios a un inquilino que no paga en vez de ir al Centro de Disputas de Alquiler.
A tener en cuenta
- Todo contrato de larga estancia se registra en Ejari.
- Tú pagas la service charge y las averías, salvo pacto.
- El inquilino paga DEWA y la tasa municipal del 5 %.
- Las subidas al renovar tienen tope según el índice de RERA.
- Para cambiar condiciones, 90 días de aviso. Para recuperar la vivienda, 12 meses y un motivo legal.
- Puedes vender con el inquilino dentro.
- El alquiler se declara en tu país de residencia fiscal.
Si tienes una vivienda en Dubái o vas a comprarla para alquilarla, nosotros te buscamos inquilino, registramos el contrato y, si quieres, la gestionamos todo el año.
Preguntas frecuentes
¿Cómo alquilar mi piso en Dubái si vivo fuera?
Con una agencia que lo gestione allí: busca inquilino, firma el contrato, lo registra en Ejari y atiende las averías. Tú firmas a distancia y recibes la renta en tu cuenta.
¿Qué es Ejari y cuánto cuesta?
Es el registro oficial de contratos de alquiler de Dubái. Por la aplicación cuesta 100 AED más 20 AED de tasas, y quién lo paga se pacta en el contrato.
¿Puedo subir el alquiler cuando quiera?
No. Solo al renovar, con 90 días de aviso, y con un tope del 0 al 20 % según lo lejos que esté tu renta de la media del índice de RERA.
¿Puedo echar al inquilino al terminar el contrato?
Solo por motivos concretos, como vender, usarla tú o un familiar directo o una reforma completa, y avisando con 12 meses por notario o correo certificado.
¿Quién paga la service charge si la vivienda está alquilada?
El propietario. El inquilino paga la luz, el agua y la tasa municipal del 5 % en su factura de DEWA.
¿Puedo vender mi piso con el inquilino dentro?
Sí. El contrato sigue con el nuevo dueño hasta que termine.
¿Pago impuestos en Dubái por alquilar mi piso?
No, si la vivienda está a tu nombre y la alquilas de larga estancia. Lo declaras en tu país de residencia fiscal.
¿Puedo alquilar mi piso en Dubái desde España?
Sí. Firmas a distancia, cobras en dirhams o en euros y declaras el alquiler en tu IRPF. Si tus inmuebles fuera superan los 50.000 €, presentas el modelo 720.
¿Puedo alquilar mi piso en Dubái desde México?
Sí. Puedes cobrar en dirhams o en dólares, y el alquiler se declara en tu ISR ante el SAT.
¿Puedo alquilar mi piso en Dubái desde Colombia?
Sí. Lo habitual es cobrar en dólares, declarar el alquiler en tu renta y, si tus activos fuera superan las 2.000 UVT, presentar el formulario 160.
¿Puedo alquilar mi piso en Dubái desde Argentina?
Sí. Confirma con tu banco las normas cambiarias vigentes y declara el alquiler en Ganancias y la vivienda en Bienes Personales.
¿Puedo alquilar mi piso en Dubái desde Estados Unidos?
Sí. Cobrar en dólares no tiene riesgo de cambio, y el alquiler se declara al IRS con tu renta mundial.
