Alquiler vacacional en Dubái: el permiso de holiday home

¿Se puede alquilar en Airbnb en Dubái?

Sí, y es completamente legal. Dubái regula el alquiler por días desde 2013 con una figura propia, el holiday home, que es una vivienda amueblada que se alquila a turistas por noches o por semanas. La condición es que cada vivienda tenga su permiso antes de publicarse, en Airbnb, en Booking o en cualquier otra web, y que el número de permiso aparezca en el anuncio.

Da igual que sea un estudio o una villa. Sin permiso, la vivienda no se puede anunciar por días. Con permiso, pasa a estar registrada como holiday home y a cumplir unas normas parecidas a las de un pequeño alojamiento turístico.

Para el propietario, la pregunta importante no suele ser si se puede, sino si le compensa frente al alquiler de larga estancia y quién se va a encargar del día a día. A eso vamos en esta guía.

Qué es el permiso de holiday home, el antiguo permiso DTCM

Es la autorización que convierte una vivienda amueblada en un holiday home. La da el Departamento de Economía y Turismo de Dubái, el DET. Antes se llamaba Department of Tourism and Commerce Marketing, DTCM, y por eso mucha gente todavía lo llama permiso DTCM. Es lo mismo.

Lo básico que conviene saber:

• Es por vivienda. Cada piso o villa tiene su propio permiso y su propio número.
• Dura un año. No se renueva solo: hay que pedir la renovación antes de que caduque.
• Tiene categoría. Cada holiday home se clasifica como estándar o como de categoría superior, por su tamaño y su equipamiento. La categoría decide lo que paga el huésped por noche.
• Pueden tenerlo los pisos de edificios residenciales, las casas y villas dentro de una comunidad y las villas independientes. El título de propiedad del piso tiene que ser de uso residencial.
• No pueden tenerlo las habitaciones de hotel ni los apartamentos de hotel, ni las viviendas cuyo contrato de compra prohíbe expresamente el alquiler vacacional.

Las promotoras y las comunidades de propietarios están obligadas a permitir la actividad en las viviendas que tienen permiso. Lo que sí puede impedirlo es una cláusula en tu SPA, así que si compras pensando en el alquiler vacacional, conviene revisarlo antes de firmar. Te ayudamos a hacerlo.

Quién puede pedirlo: tú o una empresa de gestión

Hay dos formas de tener una vivienda en alquiler vacacional en Dubái.

• Como particular. El propietario se registra en el sistema del DET con una licencia a su nombre y pide el permiso de cada vivienda. Un particular puede tener como máximo ocho permisos a la vez. A partir de ahí, la normativa le pide crear una empresa o pasar las viviendas a una empresa con licencia.
• Con una empresa de gestión. Firmas un contrato de gestión con una empresa con licencia para alquilar holiday homes, y es la empresa la que se ocupa del permiso y de la actividad. Es lo más habitual cuando el propietario no vive en Dubái.

El contrato entre el propietario y la empresa de gestión dura como máximo un año y se puede renovar. En él se deja escrito cómo se reparten los ingresos, quién paga cada gasto y cuándo puedes usar tú la vivienda, porque mientras dura el contrato el propietario solo la usa en las fechas que se hayan pactado.

Nosotros trabajamos como cualquier empresa de gestión de alquiler vacacional: nosotros te lo gestionamos todo y coordinamos con proveedores de confianza servicios como la limpieza o el mantenimiento. Tú no tienes que estar en Dubái ni hacer ninguna gestión con el DET.

Qué implica para el propietario

Tener una vivienda con permiso de holiday home se parece más a llevar un pequeño alojamiento que a tener un inquilino. Estas son las obligaciones principales, en términos generales:

• Equipamiento. La vivienda tiene que estar amueblada y equipada para su categoría: camas y colchones de unas medidas mínimas, wifi, lavadora con secadora, menaje, botiquín, extintor y normas de emergencia en árabe y en inglés, entre otras cosas.
• Cerradura inteligente. La puerta principal lleva una cerradura inteligente aprobada por la autoridad de seguridad de Dubái.
• Seguro. Hace falta un seguro que cubra los daños que puedan sufrir los huéspedes.
• Registro de huéspedes. Cada huésped se registra en el sistema del DET como mucho tres horas después de entrar, con sus documentos.
• Atención 24 horas. Tiene que haber un teléfono de contacto y de emergencias disponible a cualquier hora.
• Normas de la casa. Hay límites de ocupación por dormitorio, de visitas y de horarios de descanso, y no se permiten fiestas.
• Inspecciones. El DET puede revisar la vivienda sin avisar, y en la puerta va un código QR con el que huéspedes y vecinos pueden enviar quejas.
• Luz y agua. Van incluidas: no se pueden cobrar aparte al huésped.

Visto así parece mucho, pero es el trabajo diario de una empresa de gestión. Cuando nos encargas el alquiler, preparamos la vivienda para su categoría, recibimos a cada huésped, lo registramos, atendemos el teléfono y coordinamos la limpieza entre estancias. Tú recibes los ingresos y las cuentas.

Cuánto cuesta el permiso y qué es el Tourism Dirham

El permiso tiene una tasa anual por dormitorio, con un tope por vivienda. Desde mayo de 2026, el Gobierno de Dubái ha eximido de forma temporal las tasas de permiso y de licencia de los holiday homes, dentro de su paquete de ayudas al turismo. El requisito de tener permiso sigue igual.

Además está el Tourism Dirham, una tasa turística por noche que paga el huésped, igual que en los hoteles. No sale de tu bolsillo, pero quien tiene el permiso la cobra, la muestra aparte en la factura y la ingresa al DET antes del día 15 del mes siguiente. Funciona así:

• 10 AED por dormitorio y noche en un holiday home estándar, unos 2,40 € o 2,70 $.
• 15 AED por dormitorio y noche en la categoría superior, unos 3,60 € o 4,10 $.
• Se paga por dormitorio, no por persona, y el cuarto de servicio cuenta como dormitorio.
• En estancias largas, solo se cobra por las primeras 30 noches seguidas.

Cifras aproximadas, a modo de ejemplo.

Los demás gastos dependen de cada vivienda: amueblarla y equiparla, la limpieza y la lavandería, la luz, el agua, internet, la reposición de lo que se gasta, las comisiones de las plataformas y la gestión. Por eso, antes de decidir, conviene hacer números con tu vivienda concreta, y es lo primero que hacemos contigo.

Alquiler vacacional o de larga estancia: cuál te conviene

No hay una respuesta única. Depende de la zona, del tipo de vivienda, de si quieres usarla tú y de cuánta variación de ingresos aceptas.

El alquiler de larga estancia es más estable. El contrato suele ser de un año, se registra en Ejari y cobras una renta fija. Al renovar, las subidas tienen un tope ligado al índice de alquileres de RERA. Y al terminar el contrato, solo puedes recuperar la vivienda por motivos concretos, como venderla o usarla tú o un familiar directo, avisando con doce meses de antelación por notario o por correo certificado.

El alquiler vacacional es más flexible. Puede dar más ingresos en temporada alta, puedes reservarte semanas para ti y no tienes un inquilino fijo. A cambio, tiene más gastos y más trabajo, y los ingresos cambian de un mes a otro.

Una forma sencilla de compararlos es ver cuántas noches necesitas alquilar para igualar el alquiler largo. Un piso de 1 dormitorio en JVC se alquila de larga estancia por unos 70.000 AED al año, unos 17.000 € o 19.100 $. Si después de comisiones, limpieza y gastos te quedan entre 300 y 400 AED por noche, estas son las noches que necesitarías:

Cifras aproximadas, a modo de ejemplo.

Mira cuánto se alquila de larga estancia una vivienda como la tuya en el estimador de alquiler, que ya tiene puesto este ejemplo, y compara zonas en la guía de rentabilidad por zona. En larga estancia te buscamos inquilino y en vacacional te lo gestionamos, así que te ayudamos a elegir la modalidad que mejor encaja con tu vivienda antes de empezar.

Qué pasa si alquilas sin permiso

Alquilar por días sin permiso tiene multas fijadas por el Gobierno de Dubái. Algunas de las principales:

• Ejercer la actividad sin licencia: 5.000 AED, unos 1.200 € o 1.360 $.
• Alquilar un holiday home sin la aprobación previa del DET: 2.000 AED, unos 485 € o 545 $.
• No cobrar o no ingresar a tiempo el Tourism Dirham: el 10 % de lo que falta, con un mínimo de 1.000 AED.

Si la misma infracción se repite en menos de un año, la multa se duplica, hasta un máximo de 100.000 AED. El DET también puede suspender la actividad hasta seis meses, retirar la licencia o cerrar la vivienda como holiday home. Y como cada anuncio tiene que llevar el número de permiso, una vivienda sin él es fácil de detectar.

Con el permiso en regla y la gestión bien llevada, nada de esto te afecta. Es justo de lo que nos ocupamos.

Si compras sobre plano pensando en el alquiler vacacional

Muchas personas compran sobre plano en Dubái con la idea de alquilar por días. Es una opción razonable, siempre que tengas en cuenta el orden de las cosas:

1. Antes de firmar, revisar que el contrato de compra no prohíba el alquiler vacacional.
2. En la entrega, recibir la vivienda y el título de propiedad, porque el permiso se pide con el título.
3. Amueblar y equipar la vivienda para la categoría que quieras.
4. Permiso y anuncio, y a partir de ahí, los primeros huéspedes.

Mientras dura la obra no se puede alquilar, así que los ingresos empiezan después de la entrega. Ten en cuenta también la service charge del edificio, que pagas tú alquiles como alquiles. La explicamos por zonas en la guía de service charges.

Te ayudamos a elegir una vivienda que funcione bien en alquiler, revisamos contigo las condiciones del contrato y, cuando llegue la entrega, nosotros te lo gestionamos.

Alquiler vacacional en Dubái según tu país

En Dubái, el alquiler vacacional funciona igual vengas de donde vengas. Lo que cambia según tu país es cómo recibes el dinero, cómo firmas si no viajas y qué declaras en casa. El contrato de gestión lo puedes firmar a distancia. Si para algún trámite ante el DLD necesitas un poder notarial, como EAU no está en el Convenio de la Apostilla, se legaliza en cadena: notario, Ministerio de Exteriores de tu país, embajada de EAU y Ministerio de Exteriores de EAU. Dubái va en UTC+4 todo el año.

En Dubái, el alquiler de una vivienda a tu nombre no paga impuesto sobre la renta. Si la actividad necesita una licencia a tu nombre, puede contar como negocio, y por encima de 1.000.000 AED de facturación al año entra en el Corporate Tax. Lo contamos en la guía de impuestos según tu país.

Alquilar en Airbnb en Dubái desde España

Los ingresos te pueden llegar a una cuenta en EAU o a tu banco en España, en dirhams o en euros. Si eres residente fiscal en España, el alquiler va a tu IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, restando los gastos necesarios para obtenerlo. Los días que la vivienda no está alquilada pueden generar renta imputada, así que guarda bien el calendario de ocupación. Si tus inmuebles en el extranjero superan los 50.000 €, presentas el modelo 720. Dubái va 3 horas por delante de la España peninsular en invierno y 2 en verano.

Alquilar en Airbnb en Dubái desde México

Puedes cobrar en dirhams o en dólares, y el cambio entre los dos es estable, porque el dirham está fijado al dólar. Los residentes en México pagan ISR por sus ingresos de cualquier fuente, así que el alquiler de Dubái se declara ante el SAT. Ciudad de México va 10 horas por detrás de Dubái, así que las consultas con nosotros suelen encajar a primera hora de tu mañana.

Alquilar en Airbnb en Dubái desde Colombia

Lo habitual es recibir los ingresos en dólares a través de tu banco, que te dirá qué soportes necesita para el giro. Los residentes fiscales en Colombia declaran sus rentas de dentro y fuera del país, y si tus activos en el exterior superan las 2.000 UVT, presentas también el formulario 160. Bogotá va 9 horas por detrás de Dubái.

Alquilar en Airbnb en Dubái desde Argentina

Muchos propietarios prefieren cobrar en una cuenta en dólares fuera de Argentina o en EAU. Las normas cambiarias argentinas cambian a menudo, así que confírmalas con tu banco. El alquiler va a Ganancias y la vivienda a Bienes Personales como inmueble en el exterior, las dos ante ARCA. Buenos Aires va 7 horas por detrás.

Alquilar en Airbnb en Dubái desde Estados Unidos o Miami

Cobrar en dólares no tiene riesgo de cambio. Los ciudadanos y residentes en Estados Unidos declaran al IRS su renta mundial, también el alquiler de Dubái, restando los gastos y la depreciación. Si también usas la vivienda unos días al año, el IRS tiene reglas que limitan los gastos que puedes restar. Si abres una cuenta en EAU y tus cuentas fuera superan los 10.000 $, presentas el FBAR. Miami y Nueva York van 9 horas por detrás de Dubái en invierno y 8 en verano.

Desde Chile, Perú, Ecuador u otro país

La gestión en Dubái es la misma. En casa, revisa con un asesor fiscal cómo declara tu país un alquiler en el extranjero. Desde Ecuador, con el dólar como moneda oficial, el cambio con el dirham es estable. Lima va 9 horas por detrás de Dubái y casi toda Latinoamérica, entre 7 y 10.

Vivas donde vivas, nosotros te lo gestionamos en Dubái y te mandamos las cuentas claras para tu asesor.

A tener en cuenta

• Cada vivienda necesita su propio permiso de holiday home antes de anunciarse.
• El permiso dura un año y hay que renovarlo antes de que caduque.
• Si compras para alquiler vacacional, revisa que el contrato de compra no lo prohíba.
• Cuenta con amueblar y equipar la vivienda para su categoría.
• El Tourism Dirham lo paga el huésped, pero hay que cobrarlo e ingresarlo cada mes.
• Compara siempre con lo que darías de larga estancia en la misma zona.
• Declara los ingresos en tu país de residencia fiscal.

Si ya tienes una vivienda en Dubái o vas a comprarla, en vacacional nosotros te la gestionamos y nos ocupamos del permiso, los huéspedes, la limpieza y las cuentas. Si prefieres larga estancia, te buscamos inquilino. Tú decides cómo.

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