Herencia de una propiedad en Dubái si vives fuera: testamento, herederos y trámite en el DLD

Qué pasa con una propiedad en Dubái cuando fallece el dueño

Una vivienda freehold de Dubái está registrada en el DLD a tu nombre, y ese registro no cambia solo. Cuando el propietario fallece, la vivienda no pasa automáticamente a la familia: alguien tiene que demostrar ante un tribunal de EAU quiénes son los herederos y presentar después ese documento en el DLD, que emite un nuevo title deed a su nombre.

Desde el 1 de febrero de 2023, la herencia de los extranjeros no musulmanes la regula en todo EAU el Decreto-ley federal 41/2022 de estatuto personal civil. La ley trata igual a hombres y mujeres y deja dos caminos: que decidas tú con un testamento sobre todo lo que tienes en EAU, o que reparta la ley si no lo hay. Lo que tengas en tu país sigue sus propias normas.

Hay tres situaciones que cambian el trámite. Si la vivienda está a nombre de dos personas, la parte de quien fallece entra en su herencia. Si la compraste sobre plano y aún está en Oqood, el DLD pide además el NOC de la promotora, y si tiene hipoteca, el del banco. Y si está a nombre de una sociedad, heredar las participaciones no pone la vivienda a nombre de los herederos: primero hay que pasar por el tribunal, algo que conviene saber si piensas comprar en Dubái con empresa.

Si el fallecido era musulmán, se aplica la Ley de Estatuto Personal de EAU, basada en la ley islámica, con cuotas fijas por parentesco y un testamento que en general solo dispone de una parte de la herencia. Es un caso distinto y conviene verlo con un abogado.

Sin testamento: cómo reparte la ley de Emiratos

Si un extranjero no musulmán fallece sin testamento registrado, el artículo 11 de la ley federal fija el reparto de lo que tenga en EAU:

• Con cónyuge e hijos: la mitad para el cónyuge y la otra mitad a partes iguales entre los hijos, sin diferencia entre hijos e hijas.
• Sin hijos: la herencia pasa a los padres a partes iguales. Si solo vive uno, se queda la mitad y la otra mitad va a los hermanos.
• Sin hijos ni padres: todo para los hermanos, a partes iguales.

Con un ejemplo: si estás casado y tienes dos hijos, tu cónyuge hereda el 50 % de la vivienda y cada hijo un 25 %. Los tres quedan como copropietarios en el DLD, así que para venderla o hipotecarla tendrán que firmar todos. Si uno prefiere salir y ceder su parte a los demás, el DLD lo registra como salida de la herencia, con una tasa del 1 % del valor de esa parte.

Hay una excepción importante: cualquier heredero de un extranjero puede pedir que se aplique la ley de la sucesión que corresponda por la ley civil de EAU, que suele ser la de la nacionalidad del fallecido, salvo que haya un testamento registrado que diga otra cosa. Eso puede llevar a un reparto muy distinto, con más trámites y, a veces, con desacuerdos en la familia. Cómo se aplica a tu vivienda depende de cada caso, y es la razón principal para dejar un testamento hecho en EAU.

Testamento en Dubái: dónde registrarlo y cuánto cuesta

Un extranjero no musulmán puede registrar su testamento en varios sitios de EAU, y cada uno tiene sus reglas. Para una vivienda en Dubái, estos son los tres que más se usan:

Los tribunales del DIFC son los más usados por quien vive fuera. No hace falta ser residente ni tener visado, todo se firma por videollamada desde cualquier país con dos testigos mayores de edad, y el testamento queda guardado en formato electrónico. El Property Will es una plantilla que se rellena en su portal y cubre hasta cinco inmuebles en EAU. Si compras sobre plano, puedes incluir la vivienda presentando el certificado Oqood. El Full Will cubre todo lo que tengas en EAU, también lo que compres después. Ojo con el idioma: la cita es en inglés y no admiten traductor.

En Abu Dabi, el tribunal de familia civil tiene una plantilla oficial en inglés y árabe y cobra 950 AED por un registro normal. Lo pueden usar todos los extranjeros, sean de la religión que sean. La notaría de los tribunales de Dubái legaliza el testamento de un no musulmán por 2.000 AED.

Algunos detalles que se pasan por alto. Los testigos no pueden ser herederos ni cónyuges de herederos. En el DIFC, casarse después de registrar el testamento lo anula entero, y un divorcio anula lo que dejabas a tu ex. Y un Property Will solo cubre las viviendas que aparecen en él, así que si compras otra tienes que modificarlo, por 550 AED.

¿Sirve tu testamento de España o de tu país?

Puede servir, pero cuesta más. Un testamento o una declaración de herederos hecha fuera tiene que llegar a EAU legalizada en cadena, porque EAU no está en el Convenio de la Apostilla: notario o registro, Ministerio de Exteriores de tu país, embajada de EAU y Ministerio de Exteriores de EAU. Después hay que traducirla al árabe con traductor jurado, y el DLD exige que la validen los tribunales de EAU. Es el mismo camino que un poder notarial, y lo explicamos en la guía del poder notarial para comprar en Dubái.

Por eso lo habitual es tener dos testamentos: el de tu país para lo que tienes allí y uno registrado en EAU solo para lo que tienes en Emiratos. Tienen que estar redactados para no contradecirse, porque un testamento nuevo mal hecho en otro país puede anular el registrado en Dubái, y al revés.

Si eres español, ten en cuenta las legítimas: el Código Civil reserva a los hijos una parte de la herencia. Un testamento en EAU te deja repartir tu vivienda como quieras, pero si el resto de la herencia se tramita en España, la familia puede discutir el reparto. Cómo encaja todo depende de cada caso, y conviene que lo vea un abogado de sucesiones de tu país junto con uno de EAU.

Cómo ponen los herederos la vivienda a su nombre en el DLD

El camino es el mismo con o sin testamento. Lo que cambia es qué tribunal interviene y cuánto tarda:

1. El certificado de defunción. Si el fallecimiento fue fuera de EAU, legalizado en cadena y traducido al árabe.
2. El paso por el tribunal. Con testamento del DIFC, el albacea pide el probate a sus tribunales, que cuesta 1.500 $ y suele salir en unas semanas si el caso es sencillo, y la orden se ejecuta en los tribunales de Dubái. Con testamento de Abu Dabi o de la notaría de Dubái, lo tramita ese tribunal. Sin testamento, se abre el expediente de herencia en un tribunal de EAU, que fija los herederos y sus partes.
3. La carta al DLD. El tribunal emite una carta dirigida al DLD para que ponga la vivienda a nombre de los herederos.
4. Los NOC. Si la vivienda tiene hipoteca, el NOC del banco. Si es sobre plano o está aún en Oqood, el de la promotora.
5. El registro en el DLD. Con el expediente completo, en un centro trustee o en el edificio del DLD, se registra en 8 horas hábiles y se emite el title deed electrónico a nombre de los herederos.

Los herederos que viven fuera solo necesitan una copia de su pasaporte, y el DLD permite que la solicitud la presente cualquier persona, sea heredero o no. Así, alguien en Dubái puede llevar el expediente con un poder de los herederos. Esto es lo que cobra el DLD por un piso de 1.000.000 AED:

Son unos 2.900 AED, 710 €, con testamento. No es el 4 % de una compraventa, que solo pagaréis si después vendéis la vivienda, como explicamos en la guía de costes de comprar en Dubái. Lo que más pesa en el coste total son los abogados, las traducciones y las legalizaciones, y eso depende de cada caso.

Cuando la vivienda ya está a vuestro nombre, podéis quedárosla, alquilarla o venderla. Si dudáis entre alquilar y vender, el estimador de alquiler os da una idea de la renta por zona. Nosotros os ayudamos con el expediente del DLD, y si decidís alquilarla o venderla, nos encargamos de todo, como contamos en la guía para alquilar tu piso en Dubái.

Herencia de una propiedad en Dubái según tu país

En EAU no hay impuesto de sucesiones: los impuestos federales son el IVA, los impuestos especiales y el Corporate Tax. Lo que cambia según tu país es lo que pagan allí tus herederos, cómo firman a distancia y cómo llegan los papeles. En todos los casos, los documentos de fuera se legalizan en cadena y se traducen al árabe. Lo que declaras en casa por la vivienda mientras la tienes está en la guía de impuestos de una vivienda en Dubái según tu país.

Cómo heredar una vivienda en Dubái desde España

Si el heredero vive en España, paga el Impuesto sobre Sucesiones por lo que hereda en cualquier país, también por la vivienda de Dubái. Tiene seis meses desde el fallecimiento para declararlo, y cuánto paga depende mucho del parentesco y de la comunidad autónoma, porque cada una tiene sus reducciones y bonificaciones. Como EAU no cobra nada, no hay impuesto extranjero que deducir. Después, la vivienda entra en su modelo 720 si sus inmuebles en el extranjero superan los 50.000 €. Dubái va 3 horas por delante de la España peninsular en invierno y 2 en verano.

Cómo heredar una vivienda en Dubái desde México

Las herencias están exentas del ISR, pero si tus ingresos del año, contando los exentos, superan los 500.000 pesos, tienes que informarla en tu declaración anual. Si no lo haces, pierdes la exención. Para vender o alquilar después, el dírham va fijado al dólar. Ciudad de México va 10 horas por detrás de Dubái.

Cómo heredar una vivienda en Dubái desde Colombia

Una herencia es una ganancia ocasional, que tributa al 15 % desde 2023, con algunas exenciones que conviene revisar con tu contador. Si tus activos en el exterior superan el límite de la DIAN, la vivienda entra en tu formulario 160. Bogotá va 9 horas por detrás de Dubái.

Cómo heredar una vivienda en Dubái desde Argentina

Si vives en la provincia de Buenos Aires, el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes grava lo que heredas, también los bienes del exterior. En otras provincias, consulta con tu contador. La vivienda pasa a tu declaración de Bienes Personales. Buenos Aires va 7 horas por detrás de Dubái.

Cómo heredar una vivienda en Dubái desde Estados Unidos o Miami

Si el fallecido era ciudadano o residente de EE. UU., su vivienda de Dubái entra en su patrimonio para el estate tax federal, que en 2026 solo se paga por encima de 15 millones de dólares por persona. Si heredas de alguien que no es estadounidense más de 100.000 $, lo informas al IRS en el formulario 3520. Miami y Nueva York van 9 horas por detrás de Dubái en invierno y 8 en verano.

Desde Chile, Perú, Ecuador u otro país

El trámite en Dubái es el mismo. Lo que pagan tus herederos en casa depende de las normas de cada país, así que consúltalo con un asesor de allí. Desde Ecuador, con el dólar como moneda, no hay riesgo de cambio con el dírham. Lima va 9 horas por detrás de Dubái.

Errores que más complican una herencia en Dubái

• No hacer testamento en EAU. La familia depende del reparto de la ley y de un tribunal, con más papeles y más tiempo.
• Confiar solo en el testamento de tu país. Sirve, pero hay que legalizarlo, traducirlo y validarlo en EAU.
• Tener dos testamentos que se contradicen. Uno nuevo mal redactado puede anular el otro.
• No actualizarlo. En el DIFC, una boda posterior lo anula, y una vivienda nueva no entra en el Property Will si no lo modificas.
• Elegir mal a los testigos. No pueden ser herederos ni sus cónyuges.
• Comprar con sociedad sin pensar en la herencia. Las participaciones y la vivienda no se heredan igual.
• Que nadie sepa qué tienes. Deja a tu familia el title deed u Oqood, el contrato y dónde está registrado el testamento.

A tener en cuenta

• La herencia de una vivienda en Dubái se cierra en el DLD, con un documento de un tribunal de EAU.
• Desde el 1 de febrero de 2023, un extranjero no musulmán puede dejar todo lo que tiene en EAU a quien quiera con un testamento registrado.
• Sin testamento, la mitad es para el cónyuge y la otra mitad para los hijos a partes iguales, salvo que un heredero pida aplicar otra ley.
• En los tribunales del DIFC, un Property Will cuesta 7.500 AED y se firma por videollamada desde tu país, en inglés. En Abu Dabi, el registro normal cuesta 950 AED.
• El DLD cobra 1.000 AED por propiedad, más el 0,125 % del valor si se hereda por testamento, no el 4 % de una venta.
• Los papeles de fuera se legalizan en cadena y se traducen al árabe: la apostilla no sirve en EAU.
• En EAU no hay impuesto de sucesiones, pero tus herederos pueden pagarlo en su país.

Cuando compras con nosotros, te recordamos dejar el testamento hecho y te acompañamos en cada paso. Y si tu familia hereda la vivienda, nos encargamos con ella del registro en el DLD y de alquilarla o venderla.

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