Comprar en Dubái con empresa: requisitos, costes e impuestos

Qué significa comprar con empresa en Dubái

Cuando compras con una sociedad, el título de propiedad no lleva tu nombre, sino el de la sociedad. Tú eres el dueño de la sociedad, y la sociedad es la dueña de la vivienda. Para el DLD, el propietario es la sociedad, y es ella la que firma, paga y aparece en el registro.

Esto tiene consecuencias en todo lo que viene después: quién firma la compra, quién paga los impuestos, quién puede pedir la residencia y qué pasa si un día quieres vender o cambiar de socios. Por eso conviene decidirlo antes de reservar, porque la reserva y el contrato ya se firman a nombre de quien vaya a ser el propietario.

Qué sociedades puede registrar el DLD

En las zonas freehold, cualquier extranjero puede comprar a su nombre. Con una sociedad, las reglas son más estrictas:

• Una sociedad constituida en tu país no puede ser titular directamente. El DLD no registra viviendas a nombre de sociedades extranjeras.
• Lo que sí acepta es una sociedad de zona franca. Las sociedades de extranjeros tienen que estar registradas en una zona franca de Dubái, como JAFZA o DMCC, o de Ras al Khaimah. Si ya tienes una empresa fuera, lo habitual es crear una filial en una de ellas.
• Las sociedades del Golfo se registran en el Departamento de Economía y Turismo de Dubái.
• La zona franca tiene que dar su permiso. Para comprar, el DLD pide una carta de no objeción de la autoridad de la zona franca, válida durante un año.

La diferencia entre las licencias de mainland y free zone la explicamos en el glosario. Si uno de los socios de tu sociedad es a su vez una empresa extranjera, el DLD recomienda presentar la estructura antes de comprar para que la apruebe. Es un paso que conviene no dejar para el final.

A tu nombre o con sociedad: qué cambia

Esta tabla resume las diferencias que más pesan en la decisión:

La tasa de compra no cambia, así que la sociedad no abarata la operación. Lo que añade son gastos fijos y obligaciones cada año. A cambio, puede ordenar mejor una inversión con varios socios o con varias viviendas. Cuánto te cuesta comprar en cada caso lo detallamos en la guía de costes de comprar en Dubái.

Cuándo puede tener sentido una sociedad

No hay una respuesta única, pero estos son los casos en los que más se plantea:

• Compráis entre varios socios. Repartir participaciones en una sociedad puede ser más ordenado que figurar todos en el título con un porcentaje cada uno.
• Vas a tener varias viviendas en alquiler vacacional. Un particular puede tener como máximo ocho permisos de holiday home a la vez. A partir de ahí, la normativa pide una empresa. Lo contamos en la guía del permiso de holiday home.
• Ya tienes actividad en Emiratos y quieres que la vivienda forme parte de ella.

Y estos son los casos en los que suele sobrar:

• Compras una o dos viviendas para alquilarlas por larga estancia.
• Quieres la Golden Visa por la vivienda.
• Necesitas hipoteca. Pregunta antes al banco si financia a sociedades y con qué condiciones.

La decisión depende de tu caso y, sobre todo, de cómo tributa una sociedad así en tu país. Te ayudamos a ver qué pide la promotora y el DLD en cada opción, y la parte fiscal la revisas con tu asesor antes de constituir nada.

Cómo se compra con una sociedad, paso a paso

1. Constituir la sociedad en una zona franca que permita ser titular de inmuebles, con sus estatutos y su certificado de socios.
2. Pedir la carta de no objeción de la zona franca para comprar. Vale un año.
3. Dar de alta la sociedad en el DLD, en un centro de servicios. Recibes un número de referencia que se usa en todas las operaciones.
4. Firmar la reserva y el SPA a nombre de la sociedad, con su representante.
5. Registrar la compra. Si es sobre plano, la promotora la registra en Oqood con la licencia, el pasaporte del representante, los estatutos traducidos al árabe por un traductor legal y, en sociedades de socios extranjeros, legalizados por el Ministerio de Exteriores, la carta de la zona franca y el certificado de socios. Si es terminada, el traspaso se firma en el centro de servicios.
6. Recibir el título a nombre de la sociedad.

Si no vas a estar en Dubái para firmar, la sociedad puede actuar con un poder. Cómo prepararlo está en la guía del poder notarial para comprar en Dubái. Nosotros te decimos qué documentos pide cada promotora y los revisamos contigo antes de enviarlos.

Cuánto cuesta comprar con sociedad

La compra en sí cuesta lo mismo: el DLD cobra el 4 % del precio tanto a una persona como a una sociedad. A eso se suman los gastos propios de la sociedad, unos una sola vez y otros cada año:

Prueba el plan de pagos en la calculadora sobre plano, que ya tiene puesto un ejemplo de 1.000.000 AED con un plan 60/40. Lo que pagas a la promotora es igual con sociedad o sin ella. La diferencia está en la licencia y la contabilidad de cada año, que conviene sumar antes de decidir.

Impuestos en Emiratos: el Corporate Tax

Aquí está la diferencia más grande. Si compras a tu nombre, el alquiler de una vivienda no paga impuestos en EAU, porque invertir en inmuebles a título personal no cuenta como negocio. Si compras con una sociedad, entra en el Corporate Tax:

• Toda sociedad tiene que darse de alta, también las de zona franca, en los tres meses siguientes a su constitución. El alta tardía tiene una sanción de 10.000 AED.
• Presenta una declaración cada año, aunque no tenga beneficio. El tipo general es del 0 % hasta 375.000 AED, unos 92.000 € o 102.000 $ de beneficio y del 9 % por encima.
• El alquiler de viviendas no tiene el 0 % de las zonas francas. Esas sociedades pueden tributar al 0 % por ciertas actividades, pero la renta de un inmueble que no es comercial queda fuera, y una vivienda nunca lo es.

El alquiler de una vivienda no lleva IVA, la tengas a tu nombre o con sociedad. El resto de impuestos de tener una vivienda en Dubái, y lo que declaras en tu país, está en la guía de impuestos de una vivienda en Dubái según tu país.

Golden Visa si compras con sociedad

Para la Golden Visa por inversión inmobiliaria, el DLD pide viviendas por valor de al menos 2.000.000 AED, unos 489.000 € o 545.000 $ a nombre del solicitante y de su plena propiedad. Una vivienda a nombre de una sociedad no cuenta por esta vía, aunque la sociedad sea tuya al cien por cien.

Existe otra vía para socios de empresas en EAU, con una participación de al menos 2.000.000 AED, pero tiene otros requisitos, como un informe financiero auditado en EAU. Si la residencia es uno de tus objetivos, compra a tu nombre. Los requisitos de la vía inmobiliaria están en la guía de la Golden Visa por inversión inmobiliaria.

Vender o cambiar de socios

Vender la vivienda con sociedad funciona como una venta normal: la sociedad firma el traspaso en el centro de servicios y cobra el precio. Lo que no funciona es vender la sociedad para evitar la tasa del DLD. El propio DLD trata cualquier cambio en los socios de una sociedad dueña de inmuebles en Dubái como un traspaso de la vivienda, que hay que comunicarle y por el que se pagan tasas.

Si compras sobre plano para vender antes de la entrega, la cesión también la firma la sociedad. Cómo funciona la reventa está en la guía para vender sobre plano antes de la entrega.

Comprar en Dubái con una sociedad según tu país

En Emiratos, la sociedad tributa como hemos visto. Pero en tu país puede tributar otra vez: muchos países tienen normas para que sus residentes no difieran impuestos a través de sociedades en lugares de baja tributación. Con un Corporate Tax del 0 % o del 9 %, lo normal es que esas normas se apliquen. Esto es lo que debes saber antes de hablar con tu asesor.

Comprar en Dubái con una sociedad desde España

Si tú solo o con tu familia controláis al menos el 50 % de la sociedad, y esta paga menos del 75 % de lo que pagaría con el Impuesto sobre Sociedades español, entra en la transparencia fiscal internacional. Las rentas de inmuebles que no estén afectos a una actividad económica se imputan en tu IRPF cada año, aunque la sociedad no reparta nada. La participación en la sociedad entra en el modelo 720 si tus valores en el extranjero superan los 50.000 €. Dubái va 3 horas por delante de la España peninsular en invierno y 2 en verano.

Comprar en Dubái con una sociedad desde México

Los ingresos de una entidad extranjera que pagan menos del 75 % del ISR que se pagaría en México están en régimen fiscal preferente. Los ingresos pasivos, como el alquiler, se acumulan en tu declaración en proporción a tu participación, aunque la sociedad no los distribuya, y hay que presentar una declaración informativa. La Ciudad de México va 10 horas por detrás de Dubái.

Comprar en Dubái con una sociedad desde Colombia

Una sociedad en el exterior controlada por residentes colombianos es una entidad controlada del exterior. Si tienes al menos el 10 %, las rentas pasivas, entre ellas el alquiler y la venta de inmuebles, se te atribuyen en proporción a tu participación. Además, si tus activos en el exterior superan las 2.000 UVT a 1 de enero, presentas el formulario 160. Bogotá va 9 horas por detrás de Dubái.

Comprar en Dubái con una sociedad desde Argentina

La ley de Ganancias imputa a los residentes las rentas de entidades del exterior que controlan cuando se dan ciertas condiciones, como una tributación baja o rentas pasivas. Con un alquiler en Emiratos, es probable que te afecte. La participación también se declara en Bienes Personales. Buenos Aires va 7 horas por detrás de Dubái.

Comprar en Dubái con una sociedad desde Estados Unidos o Miami

Si eres ciudadano o residente fiscal de EE. UU. y participas en una sociedad extranjera, puede que tengas que presentar el formulario 5471 cada año, con multas altas si no lo haces. Con una sociedad controlada por estadounidenses, el alquiler puede tributar en tu declaración del año aunque la sociedad no reparta. Si tienes firma en las cuentas de la sociedad y superan los 10.000 dólares, también presentas el FBAR. Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta personal. Miami va 9 horas por detrás de Dubái en invierno y 8 en verano.

Desde Chile, Perú, Ecuador u otro país

Muchos países tienen reglas parecidas para las rentas de sociedades en el extranjero. Antes de constituir nada, pide a un asesor fiscal de tu país que compare las dos opciones con números: comprar a tu nombre y comprar con sociedad. Lima va 9 horas por detrás de Dubái.

Vengas de donde vengas, nosotros nos ocupamos de la parte de Dubái: la promotora, el DLD y los documentos. La parte fiscal de tu país la cierra tu asesor.

Errores frecuentes

• Pensar que la empresa que ya tienes en tu país puede comprar directamente.
• Constituir la sociedad después de firmar la reserva a tu nombre.
• Olvidar la carta de la zona franca o dejar que caduque.
• No darse de alta en el Corporate Tax a tiempo.
• Contar con la Golden Visa por una vivienda a nombre de la sociedad.
• Pensar que vender la sociedad evita la tasa del DLD.
• No revisar cómo tributa la sociedad en tu país antes de crearla.

A tener en cuenta

• La tasa del 4 % del DLD es la misma con sociedad o a tu nombre.
• Solo valen sociedades de zona franca de Dubái o de Ras al Khaimah, o del Golfo.
• La sociedad tiene gastos fijos cada año y obligaciones en el Corporate Tax.
• Para la Golden Visa por inversión inmobiliaria, la vivienda tiene que estar a tu nombre.
• En tu país, las rentas de la sociedad pueden imputarse como tuyas.
• Decide la titularidad antes de reservar.

Compres a tu nombre o con sociedad, te acompañamos en todo el proceso con un servicio integral: elegimos contigo el proyecto, preparamos los documentos que pide la promotora, seguimos los pagos y el registro, y te acompañamos hasta la entrega.

Preguntas frecuentes

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