En Dubái, unas 3 de cada 4 viviendas que se venden son sobre plano: en los últimos 12 meses fueron el 74 % de las compraventas registradas en el DLD. Sobre plano pagas por plazos durante la obra, tu dinero va a una cuenta escrow y estrenas, pero no cobras alquiler hasta la entrega. Una vivienda terminada la pagas entera al firmar, o con hipoteca, y puedes alquilarla desde el primer mes. Si buscas renta inmediata o hipoteca, suele encajar mejor la terminada. Si prefieres pagar poco a poco y estrenar, el sobre plano. Nosotros te ayudamos a comparar las dos opciones con números reales y te acompañamos en cada paso de la compra.
En esta guía12 apartados
- Qué diferencia hay entre comprar sobre plano y terminado
- Qué se compra más en Dubái
- Sobre plano o terminado: la comparativa
- Precio: ¿es más barato comprar sobre plano?
- Cuánto dinero necesitas y cuándo
- Alquiler y rentabilidad en cada caso
- Ventajas y riesgos de comprar sobre plano
- Ventajas y riesgos de comprar terminado
- Qué te conviene según tu objetivo
- Comprar sobre plano o terminado según tu país
- A tener en cuenta
- Preguntas frecuentes
| Dato de Dubái | Sobre plano | Terminada |
|---|---|---|
| Compraventas de vivienda en 12 meses | 115.716, el 74 % | 40.278, el 26 % |
| Precio mediano por m² | Unos 19.400 AED, unos 4.700 € | Unos 15.300 AED, unos 3.700 € |
| Piso de 1 dormitorio, precio mediano | 1.300.000 AED | 1.030.000 AED |
| Hipoteca máxima | 50 % del valor | Hasta el 60 % u 80 % |
Qué diferencia hay entre comprar sobre plano y terminado
Comprar sobre plano es comprar a la promotora una vivienda que todavía se está construyendo. Firmas el contrato de compraventa, el SPA, pagas según un plan de pagos mientras avanza la obra y recibes la vivienda en la fecha de entrega. Todo lo que pagas va a la cuenta escrow del proyecto y la compra se inscribe en Oqood, el registro provisional del DLD.
Comprar una vivienda terminada es comprar algo que ya existe, casi siempre a otro propietario. La visitas, pagas el precio el día del traspaso en un centro de servicios del DLD y sales con el título de propiedad a tu nombre. Desde ese día es tuya para vivirla o alquilarla.
Las dos son compras seguras si se hacen bien. Lo que cambia es cuándo pagas, cuándo empiezas a ganar dinero con ella y qué riesgos asumes por el camino.
Qué se compra más en Dubái
El sobre plano domina el mercado. En los 12 meses hasta octubre de 2026 se registraron en el DLD 155.994 compraventas de pisos y villas, y 115.716 fueron sobre plano, el 74 %. Hace cinco años era al revés: en 2021 el sobre plano no llegaba a la mitad.
Que la mayoría compre sobre plano no significa que sea lo mejor para todos. Indica que hay mucha oferta nueva y muchas promotoras lanzando proyectos, y eso te da donde elegir, pero también más competencia el día que esos edificios se entreguen y busquen inquilino.
Sobre plano o terminado: la comparativa
Estas son las diferencias que más pesan en tu decisión:
| Sobre plano | Terminada | |
|---|---|---|
| Qué compras | Una vivienda nueva que aún se está construyendo | Una vivienda que ya existe y puedes visitar |
| Cómo pagas | Por plazos durante la obra, según el plan de pagos | Todo al firmar, con tus ahorros o con hipoteca |
| Hipoteca | Como máximo el 50 % del valor | Hasta el 60 % si es una inversión y hasta el 80 % si es tu primera vivienda y vale menos de 5.000.000 AED |
| Cuándo cobras alquiler | Desde la entrega de llaves | En cuanto encuentras inquilino |
| Dónde va tu dinero | A la cuenta escrow del proyecto | Al vendedor, el día del traspaso |
| Registro | Oqood al firmar y título de propiedad a la entrega | Título de propiedad a tu nombre el día del traspaso |
| Service charge | Desde la fecha que fije tu contrato | Desde el primer día |
| Garantía de la promotora | 10 años la estructura y 1 año las instalaciones | Lo que quede, si el edificio es reciente |
| Riesgo principal | Retrasos en la obra y cambios del mercado antes de la entrega | Un edificio con años, reparaciones o un inquilino ya dentro |
Los límites de la hipoteca son los que fija el Banco Central de EAU. Si no vives en Emiratos, cada banco pone además sus propias condiciones, como explicamos en la guía de hipotecas para no residentes.
Precio: ¿es más barato comprar sobre plano?
Depende de con qué lo compares. En los últimos 12 meses, el metro cuadrado sobre plano se vendió en Dubái a una mediana de unos 19.400 AED, unos 4.700 € o 5.300 $, y el de vivienda terminada a unos 15.300 AED, unos 3.700 € o 4.200 $. A primera vista, lo terminado es más barato.
Pero no se comparan cosas iguales. Lo sobre plano es nuevo y se concentra en zonas y edificios recientes, y lo terminado incluye edificios de hace muchos años. Lo que sí suele pasar es que una vivienda sobre plano se vende por debajo de lo que costará ese mismo edificio ya terminado, y por eso muchos inversores compran en lanzamiento. Esa diferencia no está garantizada: depende de la zona, de la promotora y de cómo esté el mercado el día de la entrega.
Mira el caso de JVC, la zona con más alquileres de Dubái:
| Piso de 1 dormitorio en JVC | Sobre plano | Terminado |
|---|---|---|
| Precio mediano | 1.158.000 AED | 1.035.000 AED |
| Ventas en 12 meses | 3.706 | 2.498 |
| Alquiler anual mediano hoy | 70.000 AED | 70.000 AED |
| Rentabilidad bruta con ese alquiler | Algo más del 6 %, desde la entrega | Entre el 6,5 y el 7 %, desde hoy |
El piso sobre plano cuesta más que la mediana de lo terminado, porque compite con edificios más antiguos. A cambio, estrenas, tienes la garantía de la promotora y pagas por plazos. Lo explicamos en detalle en la guía para invertir en JVC.
Cuánto dinero necesitas y cuándo
Aquí está la diferencia práctica más grande. Con el mismo precio, el dinero sale de tu cuenta a ritmos muy distintos:
| Momento | Sobre plano, plan 60/40 | Terminada, al contado |
|---|---|---|
| Al firmar | 140.020 AED 33.939 € | 1.044.720 AED 253.223 € |
| Durante la obra | 500.000 AED 121.192 € | — |
| A la entrega | 400.520 AED 97.080 € | — |
| Total | 1.040.540 AED | 1.044.720 AED |
| Empiezas a cobrar alquiler | Tras la entrega | En cuanto tengas inquilino |
Cifras aproximadas, a modo de ejemplo.
Sobre plano, al firmar te basta con la entrada y el 4 % del DLD, y el resto lo pagas a lo largo de dos o tres años. En algunos lanzamientos la promotora paga parte del 4 % o todo. En la terminada pagas todo de golpe, salvo que la financies: con una hipoteca del 60 %, al firmar necesitarías unos 400.000 AED más los gastos, y los costes de registrar la hipoteca. Los gastos uno por uno están en la guía de costes de comprar en Dubái, y los planes más habituales en la guía de planes de pago sobre plano.
Prueba tus cifras en la calculadora sobre plano, que ya tiene puesto un plan 60/40 de 1.000.000 AED.
Alquiler y rentabilidad en cada caso
Una vivienda terminada empieza a rendir en cuanto encuentras inquilino y registras el contrato en Ejari. Un piso de 1 dormitorio en JVC se alquila por una mediana de 70.000 AED al año, unos 17.000 € o 19.100 $, y comprado terminado deja una rentabilidad bruta de entre el 6,5 y el 7 %. Calcula la tuya en el estimador de alquiler, que ya tiene puesto ese piso.
Sobre plano no hay alquiler hasta la entrega. A cambio, durante la obra solo has puesto una parte del precio, y ese dinero que no has pagado todavía puede seguir en tu cuenta. Cuando recibes las llaves, compites con los demás pisos nuevos que se entregan a la vez, así que conviene calcular con un alquiler prudente el primer año. Cuánto se alquila en cada zona está en la guía de rentabilidad del alquiler por zona.
En los dos casos hay que restar la service charge, la cuota de comunidad. En la terminada la pagas desde el primer día. Sobre plano, desde la fecha que fije tu contrato. Lo que cuesta en cada zona está en la guía de service charges.
Ventajas y riesgos de comprar sobre plano
Lo bueno:
- Pagas por plazos. Con la entrada y el 4 % empiezas, y el resto se reparte durante la obra.
- Tu dinero está protegido. La ley obliga a que todo vaya a la cuenta escrow del proyecto, y el banco solo se lo libera a la promotora según avanza la obra.
- Estrenas con garantía. La promotora responde 10 años de la estructura y 1 año de las instalaciones.
- Más donde elegir en tamaños, zonas y planes de pago, incluidos planes con pagos después de la entrega.
Lo que tienes que vigilar:
- La fecha de entrega puede moverse. Cuánto margen tiene la promotora y qué pasa si se retrasa lo marca cada contrato.
- El mercado puede cambiar entre la compra y la entrega, para bien o para mal.
- Tienes que cumplir el plan. Si dejas de pagar, el DLD te da 30 días para ponerte al día y, si no, la promotora puede cancelar y quedarse hasta el 25 % o el 40 % del precio, según lo avanzada que esté la obra.
- Revender antes de la entrega exige el permiso de la promotora, y cada una pone sus condiciones. Lo explicamos en la guía para vender sobre plano antes de la entrega.
Casi todo se reduce a elegir bien la promotora y el contrato. Mira cómo comprobarlos en la guía para elegir promotora en Dubái. Nosotros revisamos contigo el plan de pagos y las condiciones de cada proyecto antes de que reserves.
Ventajas y riesgos de comprar terminado
Lo bueno:
- Ves lo que compras: la vivienda, los acabados, el edificio, la vista y el tráfico de la zona.
- Rinde desde el primer mes si la alquilas.
- Puedes financiarla mejor. El banco presta más que sobre plano, y desde el primer día.
- El título de propiedad es tuyo al firmar, y con él puedes pedir la Golden Visa si el valor llega a 2.000.000 AED.
Lo que tienes que vigilar:
- Necesitas todo el dinero a la vez, o la entrada y la aprobación de la hipoteca.
- El estado del edificio. En un edificio con años puede haber reparaciones y una service charge más alta. Pide la cuota y el estado de pagos al vendedor.
- Si la compras con inquilino, el contrato sigue en vigor y solo puedes recuperar la vivienda en los casos que marca la ley, con 12 meses de aviso.
- El vendedor tiene que aportar el NOC de la promotora, su conformidad con la venta.
Te ayudamos a revisar los papeles de la vivienda y del edificio y te acompañamos en el traspaso.
Qué te conviene según tu objetivo
No hay una opción mejor para todos. Esta tabla resume cuál suele encajar según lo que buscas:
| Si lo que buscas es… | Suele encajar mejor | Por qué |
|---|---|---|
| Cobrar alquiler cuanto antes | Terminada | Puedes alquilarla en cuanto la compras |
| Pagar poco a poco | Sobre plano | Repartes el pago durante la obra y, en algunos planes, después de la entrega |
| Comprar con hipoteca | Terminada | El banco financia más y desde el primer día |
| Una vivienda nueva, con garantía | Sobre plano | Estrenas y la promotora responde de la estructura 10 años |
| Ver exactamente lo que compras | Terminada | Visitas la vivienda, el edificio y la zona tal como son |
| La Golden Visa cuanto antes | Terminada | Con el título de propiedad a tu nombre el trámite es directo |
| Revender antes de terminar de pagar | Sobre plano, con matices | Depende de lo que exija cada promotora para dar su permiso |
Muchos inversores combinan las dos: una terminada para tener renta desde ya y otra sobre plano para pagar a plazos y estrenar. Lo que te conviene depende de tu presupuesto, de cuándo necesitas cobrar y de cómo vas a pagar. Cuánto pagas en cada fase está en la guía de cuánto dinero necesitas para invertir en Dubái, y el proceso entero, en la de comprar sobre plano en Dubái desde el extranjero. Para la residencia, los requisitos están en la guía de la Golden Visa por inversión inmobiliaria.
Comprar sobre plano o terminado según tu país
Las dos compras son iguales vivas donde vivas: se registran en el DLD a tu nombre y se pueden hacer a distancia. Lo que cambia según tu país es la moneda, cómo envías el dinero y qué declaras en casa. Hay una diferencia práctica: sobre plano envías varias transferencias a lo largo de la obra, y en la terminada, una grande el día del traspaso. Si no viajas para firmar, necesitas un poder notarial, y como EAU no está en el Convenio de la Apostilla, se legaliza en cadena: notario, Ministerio de Exteriores de tu país, embajada de EAU y Ministerio de Exteriores de EAU.
Cómo comprar sobre plano o terminado en Dubái desde España
Como el dírham está fijado al dólar, lo que pagas en euros depende del euro-dólar. Sobre plano, al repartir los pagos en varios meses, repartes también ese riesgo de cambio. Si eres residente fiscal en España, hay una diferencia curiosa: mientras la vivienda está en construcción no tienes que imputar renta en el IRPF, y una vez terminada, si no la alquilas, sí. Si la alquilas, declaras el alquiler. Y si tus inmuebles en el extranjero superan los 50.000 €, presentas el modelo 720. Dubái va 3 horas por delante de la España peninsular en invierno y 2 en verano.
Cómo comprar sobre plano o terminado en Dubái desde México
Puedes pagar desde una cuenta en dólares, con un cambio estable porque el dírham está fijado al dólar a 3,6725. Los residentes en México pagan ISR por sus ingresos de cualquier fuente, así que el alquiler de Dubái se declara allí. Ciudad de México va 10 horas por detrás de Dubái.
Cómo comprar sobre plano o terminado en Dubái desde Colombia
El dinero sale por transferencia internacional desde tu banco, normalmente en dólares y por el mercado cambiario. Guarda el contrato y cada recibo de pago como soporte de los giros. Si tus activos en el exterior superan las 2.000 UVT, presentas el formulario 160 de la DIAN. Bogotá va 9 horas por detrás de Dubái.
Cómo comprar sobre plano o terminado en Dubái desde Argentina
Muchos compradores pagan desde una cuenta en dólares fuera de Argentina. Las normas cambiarias cambian a menudo, así que confírmalas con tu banco antes de reservar, sobre todo si vas a hacer varios pagos durante una obra. La vivienda entra en Bienes Personales. Buenos Aires va 7 horas por detrás de Dubái.
Cómo comprar sobre plano o terminado en Dubái desde Estados Unidos o Miami
Pagar en dólares no tiene riesgo de cambio, ni en un pago ni en varios. Como ciudadano o residente de EE. UU. declaras el alquiler al IRS y, si tus cuentas en el extranjero superan los 10.000 $, presentas el FBAR. Miami y Nueva York van 9 horas por detrás de Dubái en invierno y 8 en verano.
Desde Chile, Perú, Ecuador u otro país
La compra es la misma. Desde Ecuador, con el dólar como moneda, el cambio con el dírham es estable. Lima va 9 horas por detrás de Dubái. Para lo que declaras en casa, consulta con un asesor de tu país.
A tener en cuenta
- En Dubái, unas 3 de cada 4 viviendas que se venden son sobre plano.
- Sobre plano pagas por plazos y estrenas, pero no cobras alquiler hasta la entrega.
- Terminada, pagas todo al firmar o con hipoteca y alquilas desde el primer mes.
- El banco financia como máximo el 50 % sobre plano y más en una terminada.
- Lo sobre plano no siempre es más barato que lo terminado de la misma zona: compáralo con edificios parecidos.
- Sobre plano, paga solo a la cuenta escrow y comprueba la promotora.
- Terminada, pide la service charge, el NOC y si hay inquilino.
Si no tienes claro qué opción te conviene, te ayudamos a comparar proyectos sobre plano y viviendas terminadas con tu presupuesto, y te acompañamos en la reserva, los pagos y el registro.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor en Dubái, comprar sobre plano o terminado?
Depende de tu objetivo. Si buscas renta inmediata o hipoteca, suele encajar mejor la terminada. Si prefieres pagar por plazos y estrenar con garantía, el sobre plano.
¿Es más barato comprar sobre plano en Dubái?
No siempre. Suele ser más barato que el mismo edificio ya terminado, pero en la mediana de Dubái el metro cuadrado sobre plano cuesta más que el terminado, porque lo terminado incluye edificios con años.
¿Cuánto se vende sobre plano en Dubái?
En los 12 meses hasta octubre de 2026, el 74 % de las compraventas de pisos y villas registradas en el DLD fueron sobre plano.
¿Puedo pedir hipoteca para una vivienda sobre plano?
Sí, pero el Banco Central limita la financiación al 50 % del valor. En una terminada llega al 60 % si es una inversión y al 80 % si es tu primera vivienda, y cada banco pone sus condiciones a los no residentes.
¿Cuándo puedo alquilar una vivienda sobre plano?
Desde la entrega de llaves. Hasta entonces no hay alquiler, aunque tampoco has pagado todo el precio.
¿Qué pasa si la promotora se retrasa?
La fecha y el margen los fija cada contrato. Tu dinero está en la cuenta escrow del proyecto, que el banco solo libera según avanza la obra.
¿Puedo comprar sobre plano o terminado desde España?
Sí, las dos a distancia. Mientras la vivienda está en construcción no imputas renta en el IRPF; una vez terminada, si no la alquilas, sí. Si tus inmuebles fuera superan los 50.000 €, presentas el modelo 720.
¿Puedo comprar sobre plano o terminado desde México?
Sí. Puedes pagar en dólares con un cambio estable, porque el dírham está fijado al dólar, y declaras el alquiler en México.
¿Puedo comprar sobre plano o terminado desde Colombia?
Sí. Lo habitual es enviar el dinero en dólares desde tu banco y guardar el contrato y cada recibo como soporte de los giros.
¿Puedo comprar sobre plano o terminado desde Argentina?
Sí. Confirma antes con tu banco las normas cambiarias vigentes, sobre todo si vas a hacer varios pagos durante la obra.
¿Puedo comprar sobre plano o terminado desde Estados Unidos?
Sí. Pagar en dólares no tiene riesgo de cambio. Declaras el alquiler al IRS y, si tus cuentas fuera superan los 10.000 $, presentas el FBAR.
