Si te preguntas estudio o 1 dormitorio Dubai, la respuesta corta es: el estudio rinde más en bruto y pide menos capital; el 1 dormitorio es el más demandado para alquilar y revender en zonas como JVC; el 2 dormitorios baja un poco el porcentaje pero atrae a parejas y familias. En JVC, un estudio terminado ronda los 610.000 AED y se alquila cerca de 48.000 AED al año; un 1 dormitorio, unos 1.035.000 AED y 70.000 AED de alquiler; un 2 dormitorios, unos 1.500.000 AED y 95.000 AED. Holiday home: 8–12 % bruto; larga estancia: unos 6–8 %, media ≈ 6,5 %. Nosotros nos encargamos de elegir la tipología con tu presupuesto y de acompañarte en la compra y el alquiler.
En esta guía9 apartados
- Estudio, 1 o 2 dormitorios: qué cambia
- Comparativa de rentabilidad bruta por tipología y zona
- Quién alquila cada tipología
- Costes: service charge, vacíos y gestión
- Liquidez y reventa: qué se vende antes
- Sobre plano o terminado según tipología
- Estudio o 1 dormitorio Dubai según tu país
- A tener en cuenta
- Preguntas frecuentes
| Zona | Estudio | 1 dormitorio | 2 dormitorios |
|---|---|---|---|
| JVC | ≈ 7–8 % | ≈ 6,5–7 % | ≈ 6–6,5 % |
| Arjan | ≈ 7,5–8 % | ≈ 7–7,5 % | ≈ 6–6,5 % |
| Al Furjan | ≈ 8–8,5 % | ≈ 6,5–7 % | ≈ 5,5–6 % |
| Business Bay | ≈ 6–6,5 % | ≈ 5,5–6 % | ≈ 5,5–6 % |
| Dubai Hills | ≈ 7,5–8 % | ≈ 5,5–6 % | ≈ 5,5–6 % |
| Dubai Marina | ≈ 5,5–6 % | ≈ 5,5–6 % | ≈ 5–5,5 % |
Estudio, 1 o 2 dormitorios: qué cambia
La tipología cambia el precio de entrada, los metros, el perfil del inquilino y la liquidez a la hora de vender. En zonas con recorrido, como JVC, las superficies orientativas son unos 38 m² el estudio, 73 m² el 1 dormitorio y 115 m² el 2 dormitorios.
| Tipología | Precio mediano | Alquiler anual | m² orientativos |
|---|---|---|---|
| Estudio | 610.000 AED | 48.000 AED | ≈ 38 |
| 1 dormitorio | 1.035.000 AED | 70.000 AED | ≈ 73 |
| 2 dormitorios | 1.500.000 AED | 95.000 AED | ≈ 115 |
El estudio pide menos capital y suele dejar el yield bruto más alto. El 1 dormitorio es el más contratado en JVC, con más de 15.600 contratos al año: más demanda estable. El 2 dormitorios sube el ticket y baja un poco el porcentaje, pero abre el mercado a parejas con hijo o a dos compañeros de piso. Hay tipologías más baratas fuera de estas zonas; nosotros recomendamos comunidades con más alquiler y más recorrido, como JVC y similares.
Comparativa de rentabilidad bruta por tipología y zona
La rentabilidad bruta es alquiler anual dividido entre el precio de compra. Aquí va el rango por tipología en seis zonas, con vivienda terminada:
| Zona | Estudio | 1 dormitorio | 2 dormitorios |
|---|---|---|---|
| JVC | ≈ 7–8 % | ≈ 6,5–7 % | ≈ 6–6,5 % |
| Arjan | ≈ 7,5–8 % | ≈ 7–7,5 % | ≈ 6–6,5 % |
| Al Furjan | ≈ 8–8,5 % | ≈ 6,5–7 % | ≈ 5,5–6 % |
| Business Bay | ≈ 6–6,5 % | ≈ 5,5–6 % | ≈ 5,5–6 % |
| Dubai Hills | ≈ 7,5–8 % | ≈ 5,5–6 % | ≈ 5,5–6 % |
| Dubai Marina | ≈ 5,5–6 % | ≈ 5,5–6 % | ≈ 5–5,5 % |
En casi todas las zonas el estudio lidera el porcentaje. El 1 dormitorio se queda cerca y, en JVC o Arjan, sigue en torno al 6,5–7,5 %. El 2 dormitorios suele bajar hacia el 5,5–6,5 %. En Marina y Business Bay los tres tipos se comprimen hacia el 5,5–6,5 % porque el precio por metro es más alto. El detalle por zona está en la guía de rentabilidad del alquiler por zona.
Si buscas holiday home, el rango bruto habitual es del 8 al 12 %; en larga estancia, unos 6–8 %, con una media en torno al 6,5 %. Prueba tus números en el estimador de alquiler, que puedes dejar en JVC con estudio o 1 dormitorio.
Para ver la rentabilidad neta con service charge y vacíos, usa la calculadora de rentabilidad en Dubái.
Quién alquila cada tipología
El estudio atrae a solteros y a quien trabaja cerca y quiere pagar menos. El 1 dormitorio, a parejas y a profesionales que quieren un salón aparte. El 2 dormitorios, a familias pequeñas o a dos inquilinos que comparten.
En larga estancia el contrato se registra en Ejari y suele ir de 12 meses. En holiday home hace falta permiso del DET y un operador con licencia: el bruto puede subir al 8–12 %, pero la gestión se lleva alrededor del 20 % y hay más vacíos entre reservas. Cómo poner la vivienda en alquiler está en la guía para alquilar tu piso en Dubái.
Costes: service charge, vacíos y gestión
La service charge se cobra por m². En un estudio de 38 m² en JVC, a 184 AED/m², son unos 7.000 AED al año; en un 1 dormitorio de 73 m², unos 13.400 AED. El porcentaje del alquiler que se come la cuota es mayor en el estudio, aunque el ticket total sea más bajo. El detalle por zona está en la guía de service charges por zona.
Suma también meses vacíos entre inquilinos y, si contratas gestión, su comisión. El panorama de gastos del año está en la guía de gastos de mantener un piso.
Liquidez y reventa: qué se vende antes
En zonas con mucha rotación, el 1 dormitorio suele moverse antes: hay más compradores e inquilinos mirando ese ticket. El estudio se vende bien cuando el precio es competitivo, pero el pool de compradores es más estrecho. El 2 dormitorios tarda más si el precio se sale de la mediana de la zona.
Si compras sobre plano, la reventa antes de la entrega tiene reglas propias: lo explicamos en la guía de vender sobre plano antes de la entrega. Todo en freehold, a tu nombre en el DLD.
Sobre plano o terminado según tipología
Un estudio o un 1 dormitorio terminado te deja cobrar alquiler desde el primer mes. Sobre plano bajas el desembolso inicial con un plan de pagos, pero no cobras hasta la entrega. Con un presupuesto justo, un estudio terminado en JVC o Arjan suele encajar mejor que un 2 dormitorios sobre plano que te deje apurado a la entrega. La comparación está en la guía de sobre plano o terminado. Con unos 100.000 €, las opciones reales las desglosamos en invertir 100.000 euros en Dubái.
Estudio o 1 dormitorio Dubai según tu país
La tipología y el alquiler se deciden en Dubái. Lo que cambia es la moneda con la que pagas, cómo giras el dinero y a qué hora puedes hablar con nosotros o con el banco.
Si compras desde España
Un estudio de unos 610.000 AED son unos 148.000 €; un 1 dormitorio de 1.035.000 AED, unos 251.000 €, al tipo BCE del día. El alquiler se declara en el IRPF si eres residente fiscal en España. Dubái va 3 horas por delante en invierno y 2 en verano.
Si compras desde México
Si ahorras en pesos, el cambio pesa más en un 1 o 2 dormitorios que en un estudio. Si tienes dólares, el dírham va fijado. Ciudad de México va 10 horas por detrás de Dubái.
Si compras desde Colombia
El dinero sale en dólares por el mercado cambiario. Ten a mano el SPA y el justificante de la cuenta escrow. Bogotá va 9 horas por detrás.
Si compras desde Argentina
Las normas para girar divisas cambian. Un estudio, con menos capital, puede ser más manejable si el acceso a dólares es justo. Buenos Aires va 7 horas por detrás.
Si compras desde Estados Unidos o Miami
Pagas en dólares y el dírham no se mueve. Un estudio de 610.000 AED son unos 166.000 $; un 1 dormitorio de 1.035.000 AED, unos 282.000 $. Miami y Nueva York van 9 horas por detrás en invierno y 8 en verano.
Desde Chile, Perú, Ecuador u otro país
Desde Ecuador, con el dólar, el cambio con el dírham es estable. Desde Chile o Perú, mide el movimiento de tu moneda antes de elegir entre estudio y 1 dormitorio. Lima va 9 horas por detrás de Dubái.
A tener en cuenta
- El estudio rinde más en bruto y pide menos capital; el 1 dormitorio es el más demandado para alquilar y revender.
- En JVC, estudio ≈ 610.000 AED / 48.000 de alquiler; 1 dormitorio ≈ 1.035.000 / 70.000; 2 dormitorios ≈ 1.500.000 / 95.000.
- Holiday home: 8–12 % bruto; larga estancia: unos 6–8 %, media ≈ 6,5 %.
- La service charge por m² pesa más en porcentaje sobre el alquiler del estudio.
- Recomendamos zonas con recorrido, como JVC, frente a tipologías muy baratas en zonas con menos demanda.
- Prueba estudio y 1 dormitorio en el estimador antes de decidir.
Si estás eligiendo tipología, nosotros nos encargamos de cada paso: comparamos precio, alquiler y gastos de la zona y te acompañamos en la compra y en el alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Estudio o 1 dormitorio dubai?
El estudio suele dar más rentabilidad bruta y pide menos capital; el 1 dormitorio es el más demandado para alquilar y revender en zonas como JVC. Depende de tu presupuesto y de si priorizas yield o liquidez.
¿Qué tipología alquila mejor en Dubái?
En JVC el 1 dormitorio es el más contratado, con más de 15.600 contratos al año. El estudio rinde más en porcentaje; el 2 dormitorios atrae a familias y baja un poco el yield.
¿Cuánto cuesta un estudio en JVC?
La mediana de un estudio terminado ronda los 610.000 AED, unos 148.000 € o 166.000 $, y se alquila cerca de 48.000 AED al año.
¿Cuánto rinde un 1 dormitorio en Dubái?
En JVC o Arjan, en torno al 6,5–7,5 % bruto sobre vivienda terminada. En Marina o Business Bay, más cerca del 5,5–6 %.
¿Conviene un 2 dormitorios para alquilar?
Sí si buscas inquilinos familiares o compartidos y aceptas un yield bruto algo menor, a menudo en torno al 5,5–6,5 % según la zona.
¿Holiday home o larga estancia según tipología?
Holiday home: 8–12 % bruto, con más gestión y vacíos. Larga estancia: unos 6–8 %, media ≈ 6,5 %, con contrato en Ejari. El estudio y el 1 dormitorio funcionan en ambos formatos; el 2 dormitorios encaja mejor con familias en larga estancia.
¿Puedo elegir estudio o 1 dormitorio Dubai desde España?
Sí. La tipología se decide en Dubái; desde España pagas en euros y declaras el alquiler en el IRPF si eres residente fiscal allí.
¿Qué tipología encaja con 100.000 euros?
Con hipoteca, un estudio terminado en JVC suele ser la opción más realista. Sobre plano, un plan 60/40 te deja pagar hasta la entrega una vivienda mayor. Lo desglosamos en la guía de invertir 100.000 euros.
¿La service charge pesa más en un estudio?
Sí en porcentaje del alquiler, porque se cobra por m² y el alquiler del estudio es más bajo. En JVC, a 184 AED/m², un estudio de 38 m² paga unos 7.000 AED al año.
¿Qué se revende antes, estudio o 1 dormitorio?
En zonas con mucha demanda, el 1 dormitorio suele moverse antes: hay más compradores en ese ticket. El estudio se vende bien si el precio es competitivo.
