Los gastos de mantener un piso en Dubái son sobre todo la service charge, la cuota de comunidad que pagas tú como propietario. La mediana de Dubái es de 172 AED por metro cuadrado al año: en un piso de 1 dormitorio de 73 m² en JVC son 13.432 AED, unos 3.260 € o 3.660 $. Si lo alquilas de larga estancia, la luz, el agua y la tasa municipal del 5 % del alquiler las paga el inquilino en su factura de DEWA, y a ti te quedan la cuota, el registro de cada contrato en Ejari, los meses vacíos y las averías. Si lo alquilas por noches, pagas además los suministros, el mobiliario, el seguro, el permiso anual del DET y la gestión. Y si está vacío o lo usas tú, pagas también la luz, el agua y la tasa municipal. Cuánto te cuesta depende del edificio, de la zona y de cómo la uses, así que mira siempre la cuota concreta antes de comprar. Nosotros te ayudamos a hacer estas cuentas con cada vivienda y, si quieres, nos encargamos del alquiler.
En esta guía10 apartados
- Qué gastos tiene un piso en Dubái cada año
- La service charge, el gasto más grande
- Luz, agua, chiller y la tasa municipal
- Ejemplo: lo que te queda de un piso alquilado en JVC
- Gastos si la alquilas por noches
- Larga estancia, por noches o vacía: quién paga qué
- Gastos que no son de cada año
- Gastos de mantener un piso en Dubái según tu país
- A tener en cuenta
- Preguntas frecuentes
| Gasto anual | Dato | Periodo |
|---|---|---|
| Service charge mediana de Dubái | 172 AED por m² al año | Presupuestos de 2026 |
| Service charge en JVC | 184 AED por m² al año | Presupuestos de 2026 |
| Tasa municipal de vivienda | El 5 % del alquiler, en la factura de DEWA | Cada mes |
| Depósito de DEWA | 2.000 AED en piso y 4.000 AED en villa, se devuelve | Una vez, al dar de alta |
| Registro del contrato en Ejari | 120 AED en tasas | Con cada contrato |
| Permiso de holiday home | Tasa anual por dormitorio, con tope por vivienda | Cada año |
Qué gastos tiene un piso en Dubái cada año
Una vez entregada la vivienda, lo que pagas cada año depende de si la alquilas de larga estancia, por noches o la dejas para ti. Esta tabla resume los gastos de un piso alquilado de larga estancia, que es el caso más habitual:
| Gasto | Quién lo paga | Cuánto | Cada cuánto |
|---|---|---|---|
| Service charge | Tú, como propietario | Mediana de Dubái: 172 AED por m² al año | Cada año, en uno o varios pagos |
| Chiller | Depende del edificio y del contrato | Según consumo o cuota fija | Cada mes |
| Luz y agua de DEWA | Quien vive en la vivienda | Según consumo | Cada mes |
| Tasa municipal de vivienda | Quien vive en la vivienda | Con inquilino, el 5 % de su alquiler | Cada mes, en la factura de DEWA |
| Registro del contrato en Ejari | Se pacta en el contrato | 120 AED en tasas | Con cada contrato |
| Mantenimiento y averías | Tú, salvo que el contrato diga otra cosa | Depende de la vivienda | Cuando surgen |
| Gestión del alquiler | Tú, si la contratas | Lo que pactes con la agencia | Cada año o con cada contrato |
| Permiso de holiday home | Tú, si alquilas por noches | Tasa por dormitorio con tope por vivienda | Cada año |
La ley de alquileres de Dubái pone el mantenimiento y las averías a cargo del propietario, y las tasas oficiales por el uso de la vivienda a cargo del inquilino, salvo que el contrato diga otra cosa. Por eso conviene leer bien el contrato antes de firmarlo: ahí se decide quién paga cada cosa. Lo explicamos en la guía para alquilar tu piso en Dubái.
Los gastos de comprar, como el 4 % del DLD, se pagan una sola vez y no entran aquí. Están en la guía de costes de comprar vivienda en Dubái.
La service charge, el gasto más grande
La service charge paga el mantenimiento y la gestión del edificio y de sus zonas comunes, como la limpieza, la seguridad, los ascensores, la piscina o los jardines. La pagas tú como propietario, esté la vivienda alquilada o no, y se calcula multiplicando la cuota del edificio por los metros de tu vivienda.
En Dubái las cuotas no las fija la comunidad a su aire. Cada año el presupuesto del edificio lo aprueba y lo audita RERA, y se factura por Mollak, el sistema oficial de cobro de las comunidades. Las cuotas aprobadas se publican en el índice de service charges del DLD, edificio por edificio, así que puedes ver la de tu vivienda antes de comprar.
Con los presupuestos de 2026, la mediana de Dubái es de unos 172 AED por metro cuadrado al año. En 2019 era de unos 147 AED, así que ha subido algo más de un 2 % al año. Dentro de una misma zona la diferencia es enorme: en JVC hay edificios por debajo de 35 AED y otros por encima de 450 AED por metro cuadrado. Las zonas, de la más barata a la más cara, están en la guía de service charges de Dubái por zona.
Pregunta siempre cuándo empiezas a pagarla. En una vivienda sobre plano, la fecha la fija tu SPA y depende de cada promotora, y en una de reventa tiene que estar al día para firmar la venta.
Luz, agua, chiller y la tasa municipal
La luz y el agua las da DEWA. Para dar de alta una vivienda como propietario se deja un depósito de 2.000 AED en un piso y de 4.000 AED en una villa, más unos 155 AED de alta, y el depósito se devuelve al vender. Si la alquilas de larga estancia, lo habitual es que el inquilino abra su propia cuenta y pague su consumo.
En la misma factura de DEWA llega la tasa municipal de vivienda, la housing fee de Dubai Municipality. Con inquilino, es el 5 % del alquiler anual que figura en su contrato de Ejari, repartido en 12 meses, y la paga él. Si la vivienda está vacía o vives tú en ella, la tasa se calcula sobre un alquiler estimado y la pagas tú en tu cuenta de DEWA. En un alquiler de 70.000 AED, la tasa del inquilino son 3.500 AED al año.
Muchos edificios tienen refrigeración centralizada, el chiller, que no va en la factura de DEWA. Si la vivienda no tiene contador propio, el gasto se reparte y lo cobra la promotora, la comunidad o la empresa de refrigeración. Pregunta cómo se factura en ese edificio antes de comprar, porque suma a los gastos fijos y cambia lo atractivo que es el piso para un inquilino.
Ejemplo: lo que te queda de un piso alquilado en JVC
Un piso de 1 dormitorio en JVC, de 73 m², se vende por una mediana de 1.035.000 AED y se alquila por unos 70.000 AED al año, un 6,8 % bruto. Así quedan los gastos del año, con un mes vacío entre inquilinos para ser prudentes:
| AED | € | $ | |
|---|---|---|---|
| Alquiler anual de un piso de 1 dormitorio en JVC | 70.000 AED | 16.994 € | 19.061 $ |
| Service charge, 73 m² a 184 AED/m² | −13.432 AED | −3.261 € | −3.657 $ |
| Un mes vacío entre inquilinos | −5.833 AED | −1.416 € | −1.588 $ |
| Registro del contrato en Ejari | −120 AED | −29 € | −33 $ |
| Lo que te queda antes de gestión y averías | 50.615 AED | 12.288 € | 13.782 $ |
Cifras aproximadas, a modo de ejemplo.
Te quedan unos 50.615 AED, algo más de un 4,9 % sobre el precio, antes de la gestión si la contratas y de las averías. Un mes vacío es solo un supuesto: puede no haber ninguno o haber más. Prueba tus propias cifras en el estimador de alquiler, que ya tiene puesto un piso de 1 dormitorio en JVC, y compara zonas en la guía de rentabilidad del alquiler por zona.
Lo que más mueve este resultado es la cuota. Con el mismo alquiler, un edificio de 120 AED por metro te deja casi 4.700 AED más al año que uno de 184, y uno de 250, unos 4.800 AED menos. Por eso miramos contigo la cuota de cada edificio antes de que elijas vivienda.
Gastos si la alquilas por noches
El alquiler por noches da más que el de larga estancia, pero también cuesta más mantenerlo. Cada vivienda necesita su permiso de holiday home del DET, válido un año y renovable, con una tasa por dormitorio y un tope por vivienda. Desde mayo de 2026 esas tasas están exentas de forma temporal.
Además, la vivienda tiene que estar amueblada y con un seguro integral, y la luz y el agua corren de tu cuenta, porque no se pueden cobrar aparte al huésped. El huésped paga el Tourism Dirham, de 10 o 15 AED por habitación y noche según la categoría, que cobra quien gestiona la vivienda. Lo habitual es dejarla en manos de un operador con licencia, y su comisión, la limpieza y la reposición del mobiliario se restan de los ingresos.
Hechas las cuentas, en Dubái un holiday home bien gestionado suele dejar entre un 8 y un 12 % bruto, frente al 6–8 % de la larga estancia, y dónde caes depende de cada vivienda y de la zona. Todo el detalle está en la guía del permiso de holiday home.
Larga estancia, por noches o vacía: quién paga qué
Esta comparativa resume qué gastos te tocan según cómo uses la vivienda:
| Gasto | Alquiler de larga estancia | Alquiler por noches | Vacía o para ti |
|---|---|---|---|
| Service charge | Tú | Tú | Tú |
| Luz y agua | El inquilino | Tú, no se pueden cobrar aparte al huésped | Tú |
| Tasa municipal de vivienda | El inquilino, en su DEWA | Depende de cómo esté dada de alta la vivienda | Tú, en tu DEWA |
| Mobiliario | Opcional | Obligatorio, vivienda amueblada | El tuyo |
| Seguro | Opcional | Seguro integral obligatorio | Opcional |
| Permiso y tasas | Ejari con cada contrato | Permiso anual del DET y Tourism Dirham por noche | Ninguno |
| Gestión | Opcional | Lo habitual es un operador con licencia | No hace falta |
La service charge no cambia: la pagas siempre. Lo que cambia son los suministros, el mobiliario y la gestión. Con un inquilino de larga estancia tus gastos son los más bajos y los más previsibles. Por noches, los ingresos y los gastos suben a la vez y varían de un mes a otro. Vacía, pagas todo y no ingresas nada, algo que conviene tener en cuenta si la compras para usarla solo unas semanas al año.
Gastos que no son de cada año
Hay gastos que no llegan cada año, pero conviene tenerlos en el radar:
- El registro de cada contrato. Cada contrato de alquiler se registra en Ejari, con 120 AED en tasas. Quién lo paga se pacta.
- Las averías grandes. Aire acondicionado, electrodomésticos o fontanería dentro de la vivienda corren de tu cuenta, salvo pacto. Las de las zonas comunes las cubre la service charge.
- La Golden Visa. Si tu vivienda vale al menos 2.000.000 AED, puedes pedir la Golden Visa de 10 años. La solicitud por el DLD cuesta en total 9.884,75 AED y se renueva al cabo de esos 10 años. Lo explicamos en la guía de la Golden Visa por inversión inmobiliaria.
- La hipoteca. Si financias la compra, la cuota del banco se suma a todo lo anterior. Las condiciones para no residentes están en la guía de la hipoteca en Dubái para no residentes.
Gastos de mantener un piso en Dubái según tu país
Los gastos en Dubái son los mismos vivas donde vivas. Lo que cambia según tu país es la moneda en la que los pagas y qué declaras en casa. En EAU no pagas impuesto sobre la renta por el alquiler como particular, pero en tu país de residencia normalmente sí, y ahí la service charge y el resto de gastos suelen restar. Para pagar desde fuera, lo más cómodo suele ser una cuenta en EAU, como contamos en la guía para abrir una cuenta bancaria en Emiratos sin ser residente, y los impuestos de cada país están en la guía de impuestos de la vivienda en Dubái según tu país.
Gastos de mantener un piso en Dubái desde España
La service charge del ejemplo, 13.432 AED, son unos 3.260 € al cambio de hoy, y el euro-dírham se mueve con el euro-dólar. Si eres residente fiscal en España, el alquiler se declara en tu IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, y puedes restar los gastos necesarios para obtenerlo, como la service charge, la gestión, el seguro o la amortización. Si no la alquilas, tributa como renta imputada. Y si tus inmuebles en el extranjero superan los 50.000 €, presentas el modelo 720.
Gastos de mantener un piso en Dubái desde México
Con el dírham fijado al dólar, esa cuota son unos 3.660 dólares al año, sin sorpresas de cambio si cobras en dólares. Los residentes en México tributan por sus ingresos de cualquier parte del mundo, así que lo que declaras del alquiler y qué gastos restas conviene confirmarlo con tu contador. Ciudad de México va 10 horas por detrás de Dubái.
Gastos de mantener un piso en Dubái desde Colombia
Los residentes en Colombia declaran sus rentas de cualquier país, también el alquiler de Dubái. Si tus activos en el exterior superan el límite de la DIAN, presentas el formulario 160. Guarda las facturas de la service charge y de las averías por si te las piden. Bogotá va 9 horas por detrás de Dubái.
Gastos de mantener un piso en Dubái desde Argentina
Los residentes en Argentina tributan Ganancias por lo que ganan en el país y en el exterior, y la vivienda entra cada año en Bienes Personales como inmueble en el exterior, así que es un gasto anual más. Confirma con tu banco las normas cambiarias vigentes para pagar la cuota. Buenos Aires va 7 horas por detrás de Dubái.
Gastos de mantener un piso en Dubái desde Estados Unidos o Miami
Pagar en dólares no tiene riesgo de cambio. Como ciudadano o residente de EE. UU., declaras al IRS el alquiler de Dubái después de gastos y amortización, y si también usas la vivienda unos días al año, las normas del IRS limitan los gastos que puedes restar. Si tus cuentas en el extranjero superan los 10.000 $, presentas el FBAR. Miami y Nueva York van 9 horas por detrás de Dubái en invierno y 8 en verano.
Desde Chile, Perú, Ecuador u otro país
Los gastos son los mismos. Desde Ecuador, con el dólar como moneda, el cambio con el dírham es estable. Lima va 9 horas por detrás de Dubái. Para lo que declaras en casa y qué gastos puedes restar, consulta con un asesor de tu país.
A tener en cuenta
- El gasto anual más grande de un piso en Dubái es la service charge, y la pagas tú esté alquilado o no.
- La mediana de Dubái es de unos 172 AED por metro cuadrado al año, y cambia mucho de un edificio a otro.
- Las cuotas las aprueba RERA y se publican en el índice de service charges del DLD.
- Con inquilino de larga estancia, la luz, el agua y la tasa municipal del 5 % los paga él.
- El mantenimiento y las averías de la vivienda son tuyos, salvo que el contrato diga otra cosa.
- Por noches pagas además suministros, mobiliario, seguro, permiso y gestión.
- Vacía o para ti, pagas todo, también la tasa municipal.
- En tu país de residencia, la service charge y los gastos del alquiler suelen restar de lo que declaras.
Si estás pensando en comprar, te ayudamos a comparar las cuotas y los gastos de cada vivienda antes de elegir y te acompañamos en cada paso. Y cuando la tengas, si quieres, nos encargamos de alquilarla.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los gastos de mantener un piso en Dubái?
Sobre todo la service charge, de unos 172 AED por metro cuadrado al año de mediana. Si lo alquilas de larga estancia, el inquilino paga la luz, el agua y la tasa municipal, y a ti te quedan la cuota, el Ejari de cada contrato y las averías.
¿Cuánto cuesta al año mantener un piso en Dubái?
Depende del edificio. En un piso de 1 dormitorio de 73 m² en JVC, la service charge son unos 13.432 AED al año. Si está vacío o lo usas tú, súmale la luz, el agua y la tasa municipal.
¿Quién paga la service charge en Dubái, el propietario o el inquilino?
El propietario, esté la vivienda alquilada o no. El alquiler suele fijarse teniéndola en cuenta, pero no se cobra aparte al inquilino.
¿Cuánto es la tasa municipal de Dubái?
Con inquilino, el 5 % del alquiler anual registrado en Ejari, repartido en las 12 facturas de DEWA. La paga el inquilino.
¿Qué es el chiller y quién lo paga?
Es la refrigeración centralizada del edificio. No va en la factura de DEWA, y cómo se cobra y quién lo paga depende del edificio y del contrato.
¿Cuánto cuesta el permiso de holiday home al año?
Es una tasa anual por dormitorio, con tope por vivienda. Desde mayo de 2026 está exenta de forma temporal.
¿Qué gastos puedo restar del alquiler en mi país?
En general, los necesarios para obtenerlo, como la service charge, la gestión o el seguro. Depende de cada país, así que confírmalo con tu asesor.
¿Puedo pagar los gastos de mi piso de Dubái desde España?
Sí. Puedes pagar por transferencia o con una cuenta en EAU. En tu IRPF restas la service charge y el resto de gastos del alquiler.
¿Puedo pagar los gastos de mi piso de Dubái desde México?
Sí. Con el dírham fijado al dólar, la cuota en dólares no cambia con el tipo de cambio.
¿Puedo pagar los gastos de mi piso de Dubái desde Colombia?
Sí. Lo habitual es pagar en dólares desde tu banco o con una cuenta en EAU, y guardar las facturas para tu declaración.
¿Puedo pagar los gastos de mi piso de Dubái desde Argentina?
Sí. Confirma antes con tu banco las normas cambiarias vigentes y recuerda que la vivienda entra en Bienes Personales.
¿Puedo pagar los gastos de mi piso de Dubái desde Estados Unidos?
Sí. Pagar en dólares no tiene riesgo de cambio, y declaras el alquiler al IRS después de gastos.
