Invertir en Dubai Hills es comprar en una gran comunidad de Emaar con parque, campo de golf y centro comercial propios, entre Downtown y Dubai Marina. Un piso de 1 dormitorio terminado se vende por una mediana de 1.530.000 AED, unos 374.000 € o 417.000 $, y se alquila por unos 90.000 AED al año, una rentabilidad bruta de entre el 5,5 y el 6 %. El metro cuadrado ronda los 25.700 AED, unos 6.300 €: algo menos que en Business Bay y bastante más que en JVC. También hay casas adosadas y villas, que piden mucho más dinero y rinden algo menos. En el último año el precio apenas se ha movido y se ha vendido casi la mitad que el año anterior. Aquí compras zonas verdes, colegios y servicios dentro de la comunidad más que rentabilidad alta, y la ubicación dentro de la comunidad, el tipo de vivienda y la cuota de comunidad cambian mucho el resultado. Nosotros te ayudamos a elegir el proyecto y te acompañamos en cada paso de la compra.
En esta guía11 apartados
- Qué es Dubai Hills Estate y dónde está
- Precio de la vivienda en Dubai Hills
- Cuánto se alquila un piso y qué rentabilidad deja
- Casas adosadas y villas en Dubai Hills
- Comprar sobre plano en Dubai Hills
- Qué mirar en una vivienda de Dubai Hills
- Accesos y carreteras de Dubai Hills
- Dubai Hills frente a Business Bay, Downtown, Dubai Marina y JVC
- Invertir en Dubai Hills según tu país
- A tener en cuenta
- Preguntas frecuentes
| Dato de Dubai Hills | Valor | Periodo |
|---|---|---|
| Superficie de la comunidad | Unas 1.100 hectáreas, 2.700 acres | Plan de Emaar |
| Compraventas | Unas 2.400, casi la mitad que el año anterior | 12 meses a septiembre de 2026 |
| Precio mediano | Unos 25.700 AED por m², unos 6.300 € | 12 meses a octubre de 2026 |
| Alquiler de 1 dormitorio | 90.000 AED al año, unos 22.000 € | 12 meses a octubre de 2026 |
| Service charge mediana | 200 AED por m² al año, unos 49 € | Presupuestos de 2026 |
| Viviendas registradas | Más de 21.000 pisos en 77 torres y más de 5.000 villas | Octubre de 2026 |
Qué es Dubai Hills Estate y dónde está
Dubai Hills Estate es una comunidad residencial de unas 1.100 hectáreas dentro de Mohammed Bin Rashid City, entre Downtown y Dubai Marina, a lo largo de Al Khail Road. La promotora principal y master developer es Emaar, que diseñó el plan de toda la zona: barrios de torres bajas y medias, comunidades de casas adosadas y villas, un campo de golf de 18 hoyos y un gran parque central. En los registros del DLD no aparece como Dubai Hills, sino dentro de la zona oficial Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid. Si buscas sus operaciones en los datos públicos, es el nombre que tienes que usar.
Lo que la diferencia de otras zonas es todo lo que tiene dentro. El plan de Emaar incluye 1,45 millones de metros cuadrados de parques y espacios abiertos, un parque central de 180.000 m² con sendas para correr y para la bici, zonas de juego, skatepark y gimnasio al aire libre, 54 km de carril bici, tres colegios y un centro comercial de 282.000 m² con unas 650 tiendas y restaurantes. También hay un hospital abierto las 24 horas y varias clínicas.
El registro del DLD cuenta más de 21.000 pisos en 77 torres y más de 5.000 villas y casas. Entre los pisos, casi todo son viviendas de 1 dormitorio, el 45 %, y de 2 dormitorios, el 38 %. Los estudios son solo el 4 %, muchos menos que en zonas como Business Bay o JVC.
Dubai Hills no tiene metro. Es una zona para moverse en coche: Emaar calcula unos 15 minutos hasta Downtown o Dubai Marina y unos 20 hasta el aeropuerto internacional, según la hora y el punto de la comunidad.
Precio de la vivienda en Dubai Hills
En los últimos 12 meses, la vivienda en Dubai Hills se vendió a una mediana de unos 2.385 AED por pie cuadrado, unos 25.700 AED por metro cuadrado, unos 6.300 € o 7.000 $. Un metro cuadrado son 10,76 pies cuadrados, la unidad en la que se anuncia todo en Dubái.
Aquí la diferencia entre lo nuevo y lo terminado es pequeña. Sobre plano, la mediana ronda los 2.450 AED por pie cuadrado, y en vivienda terminada, unos 2.250. Casi la mitad de las compraventas son sobre plano. Que lo terminado se pague casi igual que lo nuevo no es lo habitual: en Business Bay, por ejemplo, lo nuevo cuesta más de un 40 % más por metro.
Desde 2021 la mediana de los pisos ha pasado de unos 15.900 a unos 25.700 AED por metro cuadrado, un 60 % más. En el último año, en cambio, se ha quedado prácticamente igual. Y se vende bastante menos: se registraron unas 6.500 compraventas en 2024, unas 3.850 en 2025 y unas 2.400 en los últimos 12 meses. Es la evolución de los últimos años, no una previsión: el precio puede subir, estancarse o bajar, y cada edificio va a su ritmo.
Cuánto se alquila un piso y qué rentabilidad deja
Esta tabla cruza el alquiler mediano de cada tipo de piso con lo que cuesta un piso terminado del mismo tipo en Dubai Hills:
| Tipo | Superficie habitual | Alquiler al año | Precio de la vivienda terminada | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|---|
| estudio | 42 m² | 72.000 AED 17.600 € | 960.000 AED 235.000 € | 7,5–8 % |
| 1 dormitorio | 68 m² | 90.000 AED 22.000 € | 1.530.000 AED 374.000 € | 5,5–6 % |
| 2 dormitorios | 103 m² | 140.000 AED 34.200 € | 2.450.000 AED 599.000 € | 5,5–6 % |
| 3 dormitorios | 162 m² | 247.000 AED 60.400 € | 4.000.000 AED 978.000 € | 6–6,5 % |
Los pisos de 1, 2 y 3 dormitorios rinden entre el 5,5 y el 6,5 %. El estudio sale más alto, pero hay muy pocos y la cifra se apoya en muy pocas ventas, así que tómala con cautela. Los pisos de 1 y 2 dormitorios se reparten casi a partes iguales los alquileres de la zona, y en total se registraron más de 6.000 contratos en Ejari en 12 meses, contando las comunidades de villas.
A la rentabilidad bruta hay que restarle los gastos. El principal es la service charge, la cuota de comunidad, que en los edificios de Dubai Hills tiene una mediana de 200 AED por metro cuadrado al año. Así queda un piso de 1 dormitorio:
| AED | € | $ | |
|---|---|---|---|
| Alquiler anual de un piso de 1 dormitorio | 90.000 AED | 22.012 € | 24.506 $ |
| Service charge, 68 m² a 200 AED/m² | −13.600 AED | −3.326 € | −3.703 $ |
| Lo que te queda antes de gestión y vacíos | 76.400 AED | 18.686 € | 20.803 $ |
Cifras aproximadas, a modo de ejemplo.
Sobre un precio de 1.530.000 AED, esos 76.400 AED son casi un 5 % antes de la gestión, los meses vacíos y el mantenimiento. Pregunta también si el edificio cobra aparte el chiller. Prueba otras cifras en el estimador de alquiler, que ya tiene puesto un piso de 1 dormitorio en Dubai Hills con su precio. Si te interesa alquilar por noches, lo explicamos en la guía del permiso de holiday home. Cuánto pesa la cuota en otras zonas está en la guía de service charges por zona.
Casas adosadas y villas en Dubai Hills
Dubai Hills tiene dos mercados. El de pisos, que es el grueso de las ventas y de los alquileres, y el de casas: comunidades de casas adosadas y de villas independientes, casi todas de 3 a 5 dormitorios, construidas alrededor del golf y del parque.
| Vivienda | Precio mediano | Alquiler mediano al año | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|
| Piso de 2 dormitorios | 2.450.000 AED | 140.000 AED | 5,5–6 % |
| Casa adosada de 3 a 5 dormitorios | De 5.250.000 a 5.500.000 AED | De 260.000 a 270.000 AED | 4,7–5,1 % |
| Villa independiente de 3 a 5 dormitorios | Pocas ventas registradas como villa | De 415.000 a 450.000 AED | Depende de cada casa |
Una casa adosada cuesta más del doble que un piso de 2 dormitorios y rinde algo menos, en torno al 5 % bruto. A cambio, la service charge por metro suele ser más baja, porque cada propietario mantiene su casa y la comunidad cubre sobre todo calles, seguridad y zonas verdes. En las villas independientes el alquiler pasa de los 400.000 AED al año, pero hay pocas ventas registradas como villa, unas 70 en 12 meses, así que no hay una mediana fiable de precio ni de rentabilidad: cada casa se estudia por separado.
Hay un punto que pesa en esta zona más que en otras. A partir de 2.000.000 AED en vivienda puedes pedir la Golden Visa de 10 años, y en Dubai Hills la mediana de un piso de 2 dormitorios terminado ya supera esa cifra. Los requisitos están en la guía de la Golden Visa por inversión inmobiliaria.
Comprar sobre plano en Dubai Hills
En Dubai Hills casi todo lo construye la misma promotora. La sociedad de la comunidad, Dubai Hills Estate L.L.C., tiene 56 proyectos en el registro del DLD, 19 de ellos aún en obra, y concentra la gran mayoría de las compraventas de la zona. Otras promotoras más pequeñas construyen en parcelas sueltas. En 2026, hasta octubre, se ha registrado un solo proyecto nuevo en la zona, de 33 viviendas, frente a quince en JVC. Para ti esto tiene dos caras:
- El plan de la comunidad está muy definido, con parques, colegios y comercios ya en marcha, y con un único responsable del conjunto.
- Siguen entregándose torres. Con 19 proyectos en obra, en los próximos años habrá entregas cerca unas de otras, y los primeros meses tras cada entrega suele haber más pisos buscando inquilino.
Comprar sobre plano te deja pagar poco a poco durante la obra con un plan de pagos. A cambio, esperas a la entrega para alquilar. Todo lo que pagas va a la cuenta escrow del proyecto y la compra se registra en Oqood. Puedes probar un plan 60/40 en la calculadora sobre plano, que ya tiene puesto un ejemplo de 1.530.000 AED, el precio mediano de un piso de 1 dormitorio terminado. Las diferencias de precio, pagos y alquiler entre las dos opciones están en la guía de sobre plano o terminado en Dubái.
Antes de reservar, comprueba a la promotora y el proyecto como explicamos en la guía para elegir promotora en Dubái. Nosotros te presentamos proyectos de Dubai Hills que encajan con tu presupuesto y revisamos contigo el contrato antes de que reserves.
Qué mirar en una vivienda de Dubai Hills
Dos viviendas del mismo tamaño en Dubai Hills pueden rendir muy distinto. Estas son las diferencias que más pesan:
| Qué mirar | Qué comprobar | Por qué importa en Dubai Hills |
|---|---|---|
| La ubicación dentro de la comunidad | Si da al parque o al campo de golf, o a Al Khail Road | Una torre frente al golf y otra junto a la autopista se registran en la misma zona |
| La service charge | La cuota aprobada del edificio o de la comunidad de casas | En Dubai Hills va de unos 30 AED por m² en algunas comunidades de villas a más de 320 en otras |
| El chiller | Si la refrigeración se paga aparte y cuánto cuesta | Suma a los gastos fijos y no entra en la service charge |
| El tipo de vivienda | Piso, casa adosada o villa independiente | Cambian el precio de entrada, el alquiler y la rentabilidad |
| La entrega | Fecha prevista y cuántas torres se entregan cerca a la vez | Con muchas entregas juntas, al principio hay más pisos buscando inquilino |
La service charge es el mejor ejemplo. La mediana de los edificios es de 200 AED por metro cuadrado, pero en la zona hay comunidades de villas por debajo de 35 y otras por encima de 320. Mira la cuota del edificio concreto en el índice del DLD antes de hacer números.
Fíjate también en qué lado de la comunidad está. Una vivienda junto al parque o con vistas al golf no se vende ni se alquila igual que otra que da a Al Khail Road, aunque esta última sea más cómoda para entrar y salir en coche. La mediana de Dubai Hills mezcla todas, así que compara siempre con viviendas del mismo edificio o de edificios parecidos.
Accesos y carreteras de Dubai Hills
Al no tener metro, las carreteras importan mucho. La comunidad se apoya en Al Khail Road y en Umm Suqeim Street, y la RTA ha hecho y tiene en marcha varias obras en esa zona:
- Accesos al centro comercial. En 2020 la RTA terminó 13 puentes con entradas y salidas directas desde Al Khail Road y Umm Suqeim Street.
- Umm Suqeim Street hacia el interior. En mayo de 2025 la RTA tenía al 70 % la mejora entre Al Khail Road y Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, con un túnel de 800 metros, y calculaba pasar de casi 10 minutos a menos de 4 en ese tramo. Dubai Hills es una de las zonas a las que da servicio.
- Umm Suqeim Street hacia la costa. En abril de 2026 la RTA adjudicó la mejora entre Jumeirah Street y Al Khail Road, con la que prevé bajar ese trayecto de 20 a 6 minutos.
Mejores accesos suelen ayudar a la demanda de una zona, pero no hay forma de saber cuánto se notará en el precio o el alquiler. Tómalo como un punto a favor, no como una promesa.
Dubai Hills frente a Business Bay, Downtown, Dubai Marina y JVC
Así queda Dubai Hills al lado de otras zonas donde se compra mucho para alquilar:
| Zona | Precio, AED por m² | Alquiler de 1 dormitorio al año | Rentabilidad bruta | Service charge, AED por m² al año | Metro |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubai Hills Estate | 25.661 | 90.000 AED | 6–6,5 % | 200 | No |
| Business Bay | 26.716 | 85.000 AED | 5,5–6 % | 215 | Sí, línea roja |
| Downtown Dubai | 31.075 | 115.000 AED | 5–5,5 % | 204 | Sí, línea roja |
| Dubai Marina | 24.800 | 90.000 AED | 5,5–6 % | 176 | Sí, línea roja y tranvía |
| Jumeirah Village Circle | 16.006 | 70.000 AED | 6–6,5 % | 184 | No |
Por metro cuadrado, Dubai Hills cuesta algo menos que Business Bay y bastante menos que Downtown, con un alquiler de 1 dormitorio parecido al de Dubai Marina y algo más de rentabilidad. Frente a JVC cuesta mucho más por metro cuadrado y su rentabilidad es parecida, pero tiene parque, golf, colegios y comercio dentro, y una cuota de comunidad algo más alta. Lo que no tiene es metro. Si buscas la rentabilidad más alta con poco presupuesto, mira la guía para invertir en JVC. Si prefieres una zona de torres en el centro, con metro, la de invertir en Business Bay. Las cifras de otras zonas están en la guía de rentabilidad del alquiler por zona. Lo que te conviene depende de tu presupuesto y de si buscas renta o revalorización.
Invertir en Dubai Hills según tu país
Comprar en Dubai Hills es igual vivas donde vivas: la compra se registra en el DLD a tu nombre y se puede hacer a distancia. Lo que cambia según tu país es la moneda, cómo envías el dinero y qué declaras en casa. Si no viajas para firmar algún trámite, necesitarás un poder notarial, y como EAU no está en el Convenio de la Apostilla, se legaliza en cadena: notario, Ministerio de Exteriores de tu país, embajada de EAU y Ministerio de Exteriores de EAU. Lo explicamos en la guía del poder notarial para comprar en Dubái, y cómo mover el dinero, en la guía para enviar dinero a Dubái.
Cómo invertir en Dubai Hills desde España
Un piso de 1 dormitorio terminado de 1.530.000 AED son unos 374.000 € y el cambio euro-dírham se mueve con el euro-dólar. El alquiler se declara en tu IRPF si eres residente fiscal en España, y la vivienda en el modelo 720 si tus bienes inmuebles en el extranjero superan los 50.000 €. Dubái va 3 horas por delante de la España peninsular en invierno y 2 en verano.
Cómo invertir en Dubai Hills desde México
Con el dírham fijado al dólar, ese mismo piso son unos 417.000 dólares, y puedes pagar en dólares o en dirhams. Ciudad de México va 10 horas por detrás de Dubái. Lo que declaras del alquiler en México conviene confirmarlo con tu contador.
Cómo invertir en Dubai Hills desde Colombia
Lo habitual es enviar el dinero en dólares desde tu banco, que te dirá qué soportes necesita para el giro. Guarda el contrato y el registro Oqood. Si tus activos en el exterior superan el límite de la DIAN, presentas el formulario 160. Bogotá va 9 horas por detrás de Dubái.
Cómo invertir en Dubai Hills desde Argentina
Desde abril de 2025 las personas residentes pueden comprar dólares sin límite con débito en su cuenta, aunque las normas cambiarias cambian a menudo, así que confírmalas con tu banco antes de reservar. La vivienda entra en Bienes Personales. Buenos Aires va 7 horas por detrás de Dubái.
Cómo invertir en Dubai Hills desde Estados Unidos o Miami
Pagar en dólares no tiene riesgo de cambio. Como ciudadano o residente de EE. UU., declaras el alquiler al IRS, y si tus cuentas en el extranjero superan los 10.000 $, presentas el FBAR. Miami y Nueva York van 9 horas por detrás de Dubái en invierno y 8 en verano.
Desde Chile, Perú, Ecuador u otro país
La compra es la misma. Desde Ecuador, con el dólar como moneda, el cambio con el dírham es estable. Lima va 9 horas por detrás de Dubái. Para lo que declaras en casa, consulta con un asesor de tu país.
A tener en cuenta
- Dubai Hills es una comunidad de Emaar con parque, golf, colegios y centro comercial dentro, entre Downtown y Dubai Marina.
- Un piso de 1 dormitorio terminado ronda 1.530.000 AED y se alquila por unos 90.000 AED al año.
- Los pisos rinden entre el 5,5 y el 6,5 % bruto; las casas adosadas, algo menos.
- Lo terminado se vende casi al mismo precio por metro que lo nuevo.
- En el último año el precio apenas se ha movido y se ha vendido casi la mitad.
- No hay metro: es una zona para moverse en coche.
- Un piso de 2 dormitorios terminado suele llegar al mínimo de la Golden Visa.
- Comprueba la promotora, la cuenta escrow y el contrato antes de reservar.
Si Dubai Hills encaja con lo que buscas, te presentamos proyectos que encajan con tu presupuesto, resolvemos tus dudas con el equipo de la promotora y te acompañamos en la reserva, los pagos y el registro. Y si quieres alquilarla de larga estancia cuando te la entreguen, te buscamos inquilino.
Preguntas frecuentes
¿Merece la pena invertir en Dubai Hills?
Depende de lo que busques. Tiene demanda de alquiler, parque, golf y colegios dentro, con una rentabilidad bruta de entre el 5,5 y el 6 % en un piso de 1 dormitorio. En el último año el precio se ha mantenido y se ha vendido bastante menos.
¿Cuánto cuesta un piso en Dubai Hills?
En los últimos 12 meses, la mediana de un piso terminado fue de unos 960.000 AED un estudio, 1.530.000 AED uno de 1 dormitorio, 2.450.000 AED uno de 2 y 4.000.000 AED uno de 3.
¿Cuánto se alquila un piso en Dubai Hills?
La mediana anual es de unos 72.000 AED un estudio, 90.000 AED un piso de 1 dormitorio, 140.000 AED uno de 2 y 247.000 AED uno de 3.
¿Qué rentabilidad da Dubai Hills?
Bruta, de entre el 5,5 y el 6,5 % en pisos de 1, 2 y 3 dormitorios y en torno al 5 % en casas adosadas. Después de la service charge, en un piso de 1 dormitorio queda casi un 5 %.
¿Cuánto es la service charge en Dubai Hills?
La mediana de los edificios es de 200 AED por metro cuadrado al año. Hay comunidades de villas por debajo de 35 y otras por encima de 320, así que mira siempre la del edificio concreto.
¿Dubai Hills tiene metro?
No. Es una zona para moverse en coche, por Al Khail Road y Umm Suqeim Street, a unos 15 minutos de Downtown y de Dubai Marina.
¿Quién es la promotora de Dubai Hills?
Emaar es la promotora principal y master developer de la comunidad. La mayoría de los proyectos figuran en el DLD a nombre de la sociedad Dubai Hills Estate L.L.C.
¿Es mejor Dubai Hills o Business Bay?
Cuestan parecido por metro cuadrado y Dubai Hills rinde algo más. Business Bay es céntrica y tiene metro; Dubai Hills tiene parque, golf, colegios y villas, pero hay que moverse en coche.
¿Sirve una vivienda en Dubai Hills para la Golden Visa?
Sí, si vale al menos 2.000.000 AED. En Dubai Hills la mediana de un piso de 2 dormitorios terminado ya supera esa cifra.
¿Puedo invertir en Dubai Hills desde España?
Sí. Compras a distancia, pagas por transferencia a la cuenta escrow y declaras el alquiler en tu IRPF. Si tus inmuebles en el extranjero superan los 50.000 €, presentas el modelo 720.
¿Puedo invertir en Dubai Hills desde México?
Sí. Puedes pagar en dólares o en dirhams, con un cambio estable porque el dírham está fijado al dólar.
¿Puedo invertir en Dubai Hills desde Colombia?
Sí. Lo habitual es enviar el dinero en dólares desde tu banco y guardar el contrato y el registro Oqood como soporte.
¿Puedo invertir en Dubai Hills desde Argentina?
Sí. Confirma antes con tu banco las normas cambiarias vigentes y paga solo a la cuenta escrow del proyecto.
¿Puedo invertir en Dubai Hills desde Estados Unidos?
Sí. Pagar en dólares no tiene riesgo de cambio. Declaras el alquiler al IRS y, si tus cuentas fuera superan los 10.000 $, presentas el FBAR.
