Qué pasa si la promotora se retrasa o cancela el proyecto en Dubái

Retraso y cancelación no son lo mismo

Cuando compras sobre plano, pagas una vivienda que aún no existe. Es normal preguntarse qué pasa si la obra se alarga o, en el peor caso, si el edificio no se termina nunca. La respuesta cambia mucho según el caso:

Un retraso de unos meses es el escenario más común en cualquier mercado de obra nueva, también en Dubái. Una obra parada durante mucho tiempo es menos habitual. Y una cancelación es una decisión formal de RERA con un procedimiento fijado por ley. En los tres casos, lo que más te protege es lo mismo: que tu dinero esté en la cuenta escrow del proyecto.

Qué protege tu dinero mientras se construye

En Dubái, todo lo que pagas a la promotora por una vivienda sobre plano va a una cuenta escrow abierta para ese proyecto. Es una cuenta exclusiva de ese edificio, separada del resto de la promotora, y sus acreedores no pueden embargarla.

• El dinero sale por obra hecha. El banco libera fondos a la promotora a medida que avanza la construcción, no antes.
• Tu compra está registrada. La promotora inscribe tu vivienda en el registro provisional del DLD con el Oqood. Una venta sobre plano sin inscribir es nula.
• Puedes saber cuánto se ha construido. Si tu cuota va ligada a un hito, tienes derecho a conocer el porcentaje de obra antes de pagarla.
• Una parte se queda retenida. Al terminar la obra, el 5 % sigue en la escrow un año más para cubrir defectos.

Por eso la regla más importante es sencilla: paga siempre a la cuenta escrow que figura en tu carta de pago, nunca a una cuenta de la promotora ni a un intermediario. Te ayudamos a comprobarla antes de cada transferencia.

Si la entrega se retrasa: lo que dice tu SPA

La fecha de entrega que te dan al reservar es una fecha prevista. Lo que vale es lo que pone el SPA, el contrato de compraventa, y ahí hay tres cosas que conviene leer con calma:

• La fecha prevista de terminación del edificio y de tu unidad.
• El margen de retraso que se reserva la promotora antes de incumplir. Cada SPA tiene el suyo, y suele cubrir también causas ajenas a la obra, como cambios de planeamiento de las autoridades.
• La compensación si se pasa de ese margen: si existe, cómo se calcula y cuándo se paga. No hay una cifra fija en la ley; depende de cada contrato.

Mientras tanto, un retraso tiene una ventaja que mucha gente no ve: si tu plan de pagos va ligado a la obra, las cuotas también se retrasan, porque no vencen hasta que se alcanza cada hito. Lo que se mueve con la fecha es el último pago de la entrega y, si vas a alquilar, el primer alquiler.

Si tu plan tiene cuotas por fechas y no por hitos, el retraso pesa más, porque pagas a tiempo una obra que va más lenta. Antes de firmar, revisamos contigo cómo está atado cada pago en el SPA.

Cómo saber si un proyecto va con retraso

No hace falta fiarse de lo que te cuenten. El DLD publica el estado de cada proyecto sobre plano registrado:

• En la aplicación Dubai REST y en el servicio de estado de proyectos del DLD ves la promotora, la cuenta escrow, el porcentaje de obra de la última inspección y las fechas previstas.
• En los datos abiertos del DLD cada proyecto tiene un estado. Estos son los que importan:

Una señal útil es comparar el porcentaje de obra con el tiempo que queda hasta la fecha prevista. Si falta un año y la obra va por la mitad, el retraso es muy probable. Te enseñamos a mirarlo tú mismo y lo comprobamos contigo antes de cada cuota.

Cuándo puede RERA cancelar un proyecto

Una cancelación no la pide un comprador ni la decide la promotora sola: la decide RERA con un informe técnico razonado. La ley recoge estos motivos:

• La promotora no empieza la obra sin justificación, aunque ya tiene todos los permisos.
• Comete alguna de las infracciones de la ley de cuentas escrow, como desviar el dinero.
• RERA comprueba que no tiene intención real de hacer el proyecto.
• Se le retira el terreno por incumplir con la promotora principal de la zona.
• El terreno queda afectado por completo por un cambio de planeamiento.
• No ejecuta el proyecto por negligencia grave.
• La propia promotora pide no hacerlo por motivos que RERA acepta.
• Se declara en quiebra.

La ley también distingue lo que no es culpa de la promotora: una expropiación, una suspensión del gobierno para replanificar la zona, encontrar tuberías o restos en el solar, o un cambio de límites del terreno por parte de la promotora principal. Y lo que sí es negligencia: tardar sin motivo en tomar el terreno o en sacar permisos, vender sin la aprobación de la promotora principal o no dar a RERA las cuentas del proyecto.

La promotora tiene 7 días hábiles para recurrir la cancelación, y RERA otros 7 para responder. Si lo acepta, le pone condiciones para seguir. Si lo rechaza, la decisión es definitiva.

Si cancelan el proyecto: cómo se devuelve el dinero

Cuando la cancelación es firme, la ley marca un camino con plazos concretos:

1. Auditoría. RERA nombra un auditor, que paga la promotora, para revisar cuánto se ha cobrado, cuánto hay en la escrow y cuánto se ha gastado.
2. Devolución desde la escrow. El banco de la escrow, o la promotora si cobró algo fuera de ella, devuelve lo que corresponde a cada comprador en un máximo de 14 días desde la cancelación.
3. Si la escrow no alcanza, la promotora tiene que pagar lo que falta en 60 días. RERA puede ampliar este plazo si hay motivos.
4. Si no paga, RERA lleva el caso a los tribunales para proteger a los compradores.

En la práctica, la sección de liquidación del DLD saca el dinero de la escrow, lo pasa a una cuenta fiduciaria del propio DLD y lo reparte entre los compradores, completo o a prorrata según lo que haya. Los conflictos de proyectos cancelados o sin terminar los resuelve un tribunal especial formado por jueces de Dubái, que también puede pasar un proyecto sin terminar a otra promotora para que lo acabe.

Por eso importa tanto haber pagado a la escrow: es el dinero que se devuelve primero y con más rapidez. Si te toca una situación así, te acompañamos en cada paso con el DLD y, si hay que reclamar, con el abogado que lleve tu caso.

Si quieres salirte tú del contrato

Aquí hay un punto que sorprende a muchos compradores: el DLD no puede romper tu contrato a petición tuya, aunque la obra vaya muy retrasada. Su papel es mediar entre las partes y, si llegáis a un acuerdo, lo firma como anexo al contrato y pasa a ser obligatorio para los dos.

Si no hay acuerdo, el camino es el tribunal. La ley permite pedir la resolución del contrato, entre otros casos, si la promotora:

• se niega sin motivo a entregarte el contrato definitivo;
• no acepta ligar los pagos a los hitos de obra que propone RERA;
• se aparta de forma importante de las calidades pactadas;
• entrega una vivienda que no se puede usar por defectos graves de construcción.

Lo que no conviene es dejar de pagar por tu cuenta. Si dejas de pagar, la promotora puede pedir al DLD que te dé 30 días para ponerte al día y, después, resolver el contrato y quedarse con una parte de lo pagado, que depende del avance de la obra. Antes de tomar una decisión así, mira las opciones con calma: a veces lo mejor es vender tu posición, como explica la guía para vender sobre plano antes de la entrega.

Si vives fuera, un juicio en Dubái no exige que viajes: puedes actuar a través de un abogado con un poder notarial legalizado.

Cómo reducir el riesgo antes de firmar

La mejor protección llega antes de reservar, no después. Esto es lo que conviene mirar en cada proyecto:

• La promotora: registro en el DLD, proyectos anteriores entregados y cómo fueron sus plazos. Lo explica la guía para elegir promotora en Dubái.
• El proyecto: que esté registrado, que tenga escrow propia y en qué estado está.
• El plan de pagos: cuánto va ligado a la obra y cuánto a fechas.
• El SPA: margen de retraso, compensación y causas de resolución.
• Tu margen: si la entrega se retrasa un año, ¿puedes asumirlo sin problemas?

La calculadora sobre plano, con un plan 60/40 de 1.000.000 AED ya puesto, te enseña cuánto pagas durante la obra y cuánto queda para la entrega, que es la parte que se mueve si hay retraso. La lista de pasos completa está en la guía para comprar sobre plano desde el extranjero.

Errores que más caro salen

• Pagar fuera de la cuenta escrow del proyecto.
• Tomar la fecha del folleto como fecha firme.
• No leer el margen de retraso ni la compensación del SPA.
• Elegir un plan con cuotas por fechas sin mirar cómo va la obra.
• No comprobar el estado del proyecto en el DLD antes de cada pago.
• Dejar de pagar por tu cuenta en lugar de negociar o vender.
• Contar con el alquiler desde la fecha prevista para pagar otras cosas.

A tener en cuenta

• Un retraso no pone en riesgo tu dinero: sigue en la escrow.
• Lo que recibes por un retraso lo marca tu SPA, no la ley.
• Solo RERA puede cancelar un proyecto, con un informe técnico.
• Si lo cancela, la escrow devuelve en 14 días y la promotora completa en 60.
• El DLD media, pero no rompe contratos: eso lo decide un juez.
• El estado de cada proyecto se puede comprobar en Dubai REST.

Si vas a comprar, repasamos contigo el proyecto y el SPA antes de reservar, y seguimos el avance de la obra hasta que tengas las llaves.

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