Sí, puedes comprar sobre plano en Dubái desde cualquier país sin ser residente: para registrar la compra, el DLD pide a los no residentes una copia del pasaporte en vigor. Eliges el proyecto, firmas el contrato con la promotora y pagas la entrada y el 4 % del DLD. La promotora inscribe la compra en el registro del DLD en un plazo de 90 días y el resto lo pagas por fases a la cuenta escrow del proyecto, que protege tu dinero. A la entrega revisas la vivienda, pagas lo que falta y recibes el título de propiedad.
En esta guía15 apartados
- ¿Puede un extranjero comprar en Dubái?
- La compra, paso a paso
- ¿Cuánto cuesta además del precio?
- Planes de pago: cuánto pagas en cada fase
- ¿Cómo se paga desde otro país?
- Comprar sin viajar a Dubái
- ¿Está protegido tu dinero? La cuenta escrow y RERA
- ¿Y si la obra se retrasa o el proyecto se cancela?
- ¿Puedes vender antes de la entrega?
- Golden Visa: residencia de 10 años desde 2 millones de AED
- Impuestos: qué pagas en Dubái y qué declaras en tu país de residencia
- Comprar en Dubái desde España o Latinoamérica: qué cambia según tu país
- Cuenta bancaria y gastos después de la entrega
- Qué hacemos por ti
- Preguntas frecuentes
| Paso | Qué ocurre | Qué pagas |
|---|---|---|
| 1. Quiz | Nos cuentas tu objetivo, tu presupuesto y cuándo quieres invertir | Nada |
| 2. Llamada de presentación | Te presentamos 2 proyectos elegidos a partir de tus respuestas | Nada |
| 3. EOI o reserva | Optas a una unidad en el lanzamiento o bloqueas una concreta | La EOI o la señal, que se descuentan del precio si compras |
| 4. Contrato SPA | Firmas la compraventa con la promotora | La entrada del plan, a menudo un 10 % o un 20 % |
| 5. Registro Oqood | La promotora inscribe la venta en el DLD en un plazo de 90 días | 4 % del DLD + 20 AED |
| 6. Obra | Pagas las cuotas del plan | A la cuenta escrow del proyecto |
| 7. Entrega | Revisas la vivienda, pagas lo pendiente y recibes el título | Resto del plan + 520 AED |
¿Puede un extranjero comprar en Dubái?
Sí. La Ley 7/2006 de Dubái permite a los extranjeros tener viviendas en plena propiedad, sin límite de tiempo, en las zonas designadas para ello.
No necesitas residencia ni visado. Para registrar la compra, el DLD, que es el departamento del suelo y la propiedad de Dubái, pide el contrato y, a los no residentes, una copia del pasaporte en vigor. También se puede comprar a través de una sociedad, aportando documentación adicional como la licencia y los estatutos traducidos al árabe.
Comprar sobre plano es comprar una vivienda que todavía se está construyendo, directamente a la promotora. No la pagas de golpe: la vas pagando por fases hasta la entrega, según un plan de pagos que viene en el contrato.
La compra, paso a paso
Así es una compra sobre plano cuando la haces con nosotros, desde el primer contacto hasta que recibes las llaves.
1. El quiz
Son cinco preguntas rápidas sobre tu objetivo, tu presupuesto y cuándo quieres invertir. Con eso sabemos si buscas renta, revalorización o una vivienda para usarla tú, y cuánto puedes poner al principio sin ir justo.
2. La llamada de presentación
Nos conocemos y te presentamos 2 proyectos elegidos a partir de tus respuestas. Solo trabajamos con promotoras y proyectos que ya hemos seleccionado, así que no recibes un catálogo de cientos de anuncios, sino dos opciones pensadas para ti. Tú decides si sigues adelante.
3. EOI o reserva
En los lanzamientos con mucha demanda, muchas promotoras piden primero una EOI, una expresión de interés. Es un pago para optar a una unidad cuando se abre la venta. No te asegura ninguna y normalmente se devuelve si al final no reservas, pero las condiciones las pone cada promotora.
Cuando ya tienes la unidad elegida, firmas el formulario de reserva y pagas una señal. La reserva bloquea esa unidad durante unos días y su importe se descuenta del precio. Ten en cuenta que la señal normalmente no se devuelve si te echas atrás.
4. El contrato SPA
El SPA es el contrato de compraventa con la promotora. Recoge el precio, la unidad, el plan de pagos, la fecha prevista de entrega, las penalizaciones y qué pasa si alguna de las partes incumple. Al firmarlo pagas la entrada del plan. Léelo entero antes de firmar, sobre todo las cláusulas de retrasos e impagos.
5. El registro Oqood
Oqood es el registro provisional del DLD para las viviendas en construcción. La promotora inscribe tu compra en un plazo de 90 días desde la firma y el certificado te llega por email. En este paso se paga el 4 % del DLD y 20 AED de tasas. Desde ese momento tu compra consta en el registro oficial de Dubái.
6. La obra y el plan de pagos
Mientras se construye, pagas las cuotas que marque tu plan, por fechas o por hitos de obra, siempre a la cuenta escrow del proyecto. Si una cuota va ligada a un avance de obra, el DLD reconoce tu derecho a conocer el porcentaje construido antes de pagarla. Puedes verlo tú mismo en la app Dubai REST.
7. La entrega y el snagging
Cuando la obra termina, la promotora te convoca para la entrega. Antes de aceptarla conviene hacer el snagging, una revisión de la vivienda para detectar defectos, desde los acabados hasta las instalaciones. Haces una lista y la promotora debe corregirlos. Después pagas lo que quede del plan, el DLD cobra 520 AED por el título, el plano y sus tasas, y se emite tu título de propiedad. A partir de ahí puedes alquilarla o vivir en ella.
¿Cuánto cuesta además del precio?
Los gastos oficiales de una compra sobre plano son pocos y están tasados. A ellos se suman los de la promotora y, si corresponde, los de la agencia.
- Tasa del DLD: 4 % del precio. La norma la reparte a medias entre comprador y vendedor salvo pacto, pero para no llevarte sorpresas cuenta con pagarla entera. Algunas promotoras la pagan por ti como incentivo. Lo que manda es tu contrato.
- Registro Oqood: 20 AED. Son dos tasas de 10 AED que el DLD suma al registrar la venta.
- Entrega: 520 AED. 250 AED por el título de propiedad, 250 AED por el plano y 20 AED de tasas.
- Tasas de la promotora. Algunas cobran una tasa administrativa por gestionar el contrato o el registro. No es del DLD, la fija cada promotora y puede llevar IVA.
- Comisión de agencia. Se fija por acuerdo. En una compra sobre plano, quién la paga depende del acuerdo con la promotora. Pide siempre que conste por escrito antes de reservar.
Para una vivienda de 1.000.000 AED, si pagas tú el 4 % entero, los costes oficiales suman 40.540 AED, unos 9.800 € o 11.000 $. Puedes probar con otros precios en la calculadora sobre plano y ver el detalle en la guía de costes.
Planes de pago: cuánto pagas en cada fase
Cada proyecto tiene su plan de pagos. Las dos cifras indican qué parte pagas antes de la entrega y qué parte al recibir las llaves. Un 60/40 es un 60 % hasta la entrega, con la entrada incluida, y un 40 % al final. En nuestra muestra de 60 lanzamientos de hasta 700.000 AED de octubre de 2026, los planes más repetidos fueron el 50/50, el 20/80, el 60/40 y el 30/70.
Un plan que carga más en la obra te deja menos que pagar a la entrega. Con un 20/80 o un 30/70 apenas pagas durante la construcción, pero tendrás que tener listo el 70 u 80 % en la fecha de entrega, ya sea con ahorro, con la venta de otro activo o con una hipoteca para no residentes. La hipoteca depende de que el banco te la apruebe en ese momento, así que conviene tener un plan B.
Planes post-entrega
En un plan post-entrega, parte del precio se paga después de recibir la vivienda, por ejemplo durante 2 o 3 años. Así puedes alquilarla mientras terminas de pagar. Suelen pedir cheques diferidos u otra garantía para esas cuotas, y conviene saber qué pasa si te retrasas en alguna.
Hay más ejemplos en la guía de planes de pago sobre plano.
¿Cómo se paga desde otro país?
Cada promotora fija sus métodos, pero el esquema suele ser este.
- Transferencia internacional. Es lo habitual para la entrada, las cuotas y la entrega. Se envía en dirhams a la cuenta escrow del proyecto, con tu nombre y tu número de unidad en el concepto. Pide a tu banco el tipo de cambio y las comisiones antes de enviar: un 0,5 % de diferencia son 500 € o 500 dólares en un pago de 100.000.
- Cheques. En Emiratos se usan mucho, sobre todo los diferidos para los planes post-entrega. Hace falta una chequera de un banco de EAU, aunque algunas promotoras aceptan alternativas para no residentes.
- Tarjeta. Algunas promotoras la aceptan para la EOI y la reserva. Revisa antes el límite de tu tarjeta y las comisiones por pagar en otra moneda.
- Criptomonedas. Solo algunas promotoras las aceptan, y casi siempre a través de un intermediario con licencia de VARA, el regulador de activos virtuales de Dubái, que las convierte a dirhams. Te pedirán el origen de los fondos y la operación se comunica siempre a la Unidad de Inteligencia Financiera de EAU.
- Efectivo. Muy limitado. Hay promotoras que no lo aceptan para las cuotas y, desde 55.000 AED, la agencia tiene que informar de la operación. No lo recomendamos.
Tu banco puede pedirte el contrato o la carta de pago para justificar una transferencia grande. Es normal, así que tenlo en PDF antes de enviar. El detalle de cada método, con la EOI incluida, está en la guía de métodos de pago y EOI.
Comprar sin viajar a Dubái
Buena parte de la compra se hace a distancia. Los pagos van por transferencia, el registro Oqood lo tramita la promotora en su portal y el certificado te llega por email.
Si algún trámite exige que estés presente, puedes dar un poder notarial a una persona de confianza. Si lo firmas fuera de EAU, el DLD lo acepta cuando lo legalizan el notario y el Ministerio de Asuntos Exteriores del país donde se firma, la embajada de EAU en ese país y el Ministerio de Asuntos Exteriores de EAU.
La apostilla de La Haya no basta. Los EAU no forman parte del Convenio de La Haya sobre la apostilla, así que el poder necesita esa cadena de legalizaciones aunque tu país sí lo haya firmado.
Según el DLD, un poder para comprar vale cinco años desde la firma ante notario, y uno para vender, hipotecar o donar, dos años. La persona apoderada solo puede hacer lo que diga el poder, así que conviene redactarlo para esa operación concreta.
¿Está protegido tu dinero? La cuenta escrow y RERA
La Ley 8/2007 obliga a toda promotora que vende sobre plano a abrir una cuenta escrow para cada proyecto en un banco aprobado. Lo que pagan los compradores va a esa cuenta, no a la caja de la promotora. El banco solo libera el dinero cuando la obra llega a cada hito, y se retiene un 5 % durante un año después de terminar el proyecto para cubrir defectos.
Por encima está RERA, el regulador inmobiliario de Dubái, que depende del DLD. Registra promotoras y proyectos, audita las cuentas escrow, aprueba las cuotas de comunidad y autoriza los anuncios. Una venta sobre plano hecha antes de tener todas las aprobaciones es nula.
Tú también puedes comprobarlo. En la app Dubai REST ves si el proyecto está registrado, su porcentaje de obra y el número de su cuenta escrow. Paga las cuotas solo a esa cuenta, nunca a la cuenta personal de nadie. Te contamos cómo en la guía para saber si un proyecto sobre plano es seguro.
¿Y si la obra se retrasa o el proyecto se cancela?
El SPA fija la fecha prevista de entrega y las penalizaciones, y ahí está lo que puedes reclamar si la promotora no cumple. Estas condiciones cambian de un contrato a otro, así que esa cláusula merece una lectura con calma antes de firmar.
Mientras tanto, tu dinero sigue en la cuenta escrow y solo se libera según avanza la obra. Si la obra no llega a empezar por causas ajenas a la promotora, o si RERA cancela el proyecto, la promotora debe devolverte todo lo pagado. Con la cancelación, la cuenta pasa al departamento de liquidación del DLD, que pide a la promotora devolver el dinero a los compradores en 60 días. Si no lo hace, el asunto va a los tribunales.
Si eres tú quien deja de pagar
La promotora tiene que avisar al DLD, que te da 30 días para ponerte al día e intenta un acuerdo. Si aun así no pagas, lo que puede hacer depende del avance de la obra. Con la obra empezada y por debajo del 60 %, cancelar el contrato y quedarse hasta el 25 % del precio. A partir del 60 %, hasta el 40 %. Por encima del 80 % también puede exigirte el resto o pedir que se subaste la vivienda. Por eso es tan importante elegir un plan que puedas pagar con margen.
¿Puedes vender antes de la entrega?
Sí. Se llama reventa sobre plano o flipping: cedes tu contrato a otro comprador antes de recibir las llaves.
- Necesitas el NOC de la promotora, un certificado de no objeción que confirma que estás al corriente de pagos.
- Algunas promotoras exigen haber pagado un porcentaje mínimo del precio antes de dejarte revender. Lo fija cada contrato, así que míralo antes de comprar si piensas vender pronto.
- El DLD registra el cambio de titular en Oqood, y la promotora puede cobrar una tasa por gestionarlo.
Lo que ganes depende del mercado en ese momento y no está garantizado. No compres contando con revender si no podrías asumir el plan completo.
Golden Visa: residencia de 10 años desde 2 millones de AED
Los EAU conceden una residencia de 10 años a quien tenga uno o varios inmuebles por un total de al menos 2.000.000 AED, unos 485.000 € o 545.000 $, a su nombre. Puede contar la compra sobre plano a una promotora local aprobada, y también una vivienda con hipoteca de un banco local aprobado. Puedes incluir a tu familia, y todos necesitáis seguro médico. Antes de comprar con este objetivo, confirma los requisitos vigentes con el DLD en el 8004488.
La residencia no cambia por sí sola tus impuestos en tu país. Los requisitos completos están en la guía de la Golden Visa.
Impuestos: qué pagas en Dubái y qué declaras en tu país de residencia
Los EAU no aplican impuesto sobre la renta a las personas físicas, así que el alquiler de una vivienda a tu nombre no paga impuestos en Dubái. Si compras con una sociedad o explotas el alquiler vacacional con una licencia a tu nombre, puede aplicarse el Corporate Tax, así que revísalo con un asesor.
Otra cosa es tu país. España, México, Colombia, Argentina y Estados Unidos gravan a sus residentes por lo que ganan en todo el mundo, así que ese alquiler, y la ganancia si vendes, se declaran allí. En cada país hay además declaraciones de bienes en el extranjero con sus propios límites. Lo vemos país por país en el siguiente apartado. Cada caso es distinto, así que habla con un asesor fiscal de tu país antes de comprar.
Comprar en Dubái desde España o Latinoamérica: qué cambia según tu país
Los pasos en Dubái son los mismos vengas de donde vengas. Lo que cambia es cómo envías el dinero, cómo firmas a distancia, qué declaras en casa y a qué hora puedes hablar con la promotora. Dubái no cambia la hora en verano y va en UTC+4.
Cómo comprar una vivienda sobre plano en Dubái desde España
Envías una transferencia internacional en euros o en dirhams a la cuenta escrow del proyecto. Las transferencias no se declaran en la aduana. El efectivo sí: si sales de España hacia EAU con 10.000 € o más, tienes que declararlo con el modelo E1. Dubái va 3 horas por delante de la España peninsular en invierno y 2 en verano.
Si eres residente fiscal en España, el alquiler va en tu IRPF. Si tus inmuebles en el extranjero superan los 50.000 €, presentas el modelo 720. España y EAU tienen un convenio para evitar la doble imposición.
Cómo comprar una vivienda sobre plano en Dubái desde México
Puedes enviar el dinero desde una cuenta en pesos o en dólares. Si sale en dólares, el cambio a dirhams es estable, porque el dirham está fijado al dólar a 3,6725. Para firmar a distancia, el poder notarial se legaliza en la cadena que explicamos arriba, en la embajada de EAU que atiende a México y en el Ministerio de Exteriores de EAU. México dejó el horario de verano en 2022, así que la Ciudad de México va 10 horas por detrás de Dubái todo el año.
La Ley del ISR grava a los residentes en México por todos sus ingresos, vengan de donde vengan. El alquiler de Dubái se declara en México.
Cómo comprar una vivienda sobre plano en Dubái desde Colombia
El dinero sale por transferencia internacional desde tu banco, normalmente en dólares. Pregunta antes qué soportes te piden para el giro y ten a mano el contrato y la carta de pago. Bogotá va 9 horas por detrás de Dubái todo el año.
El Estatuto Tributario grava a los residentes en Colombia por sus rentas de fuente nacional y extranjera y por su patrimonio dentro y fuera del país. Además, si tus activos en el exterior superan las 2.000 UVT a 1 de enero, presentas la declaración anual de activos en el exterior, el formulario 160 de la DIAN.
Cómo comprar una vivienda sobre plano en Dubái desde Argentina
Las normas cambiarias argentinas han cambiado varias veces en los últimos años, así que confirma con tu banco las condiciones vigentes antes de girar. Lo más sencillo suele ser enviar dólares por transferencia a la cuenta escrow. Buenos Aires va 7 horas por detrás de Dubái.
Los residentes en Argentina tributan Ganancias por lo que ganan en el país y en el exterior, y el impuesto sobre los Bienes Personales alcanza también los inmuebles en el exterior.
Cómo comprar una vivienda sobre plano en Dubái desde Estados Unidos o Miami
Si pagas desde una cuenta en dólares, no tienes riesgo de cambio frente al dirham, que está fijado al dólar. Envías una transferencia internacional a la cuenta escrow con tu nombre y tu unidad en el concepto. Miami y Nueva York van 9 horas por detrás de Dubái en invierno y 8 en verano.
Los ciudadanos y residentes de Estados Unidos tributan ante el IRS por sus ingresos en todo el mundo, así que el alquiler se declara allí. Si abres una cuenta en un banco de EAU y supera el umbral de declaración, también tendrás que informar de ella con el FBAR.
Desde Chile, Perú, Ecuador u otro país
El esquema es el mismo: transferencia a la cuenta escrow, poder legalizado en la embajada de EAU si no viajas y una consulta con un asesor fiscal de tu país sobre cómo declarar el alquiler y la vivienda. Casi toda Latinoamérica va entre 7 y 10 horas por detrás de Dubái, así que las llamadas con la promotora suelen ser a primera hora de tu mañana.
Cuenta bancaria y gastos después de la entrega
No necesitas una cuenta en Emiratos para comprar, porque puedes pagar por transferencia desde el banco de tu país. Una cuenta local te puede venir bien más adelante, por ejemplo si tu plan post-entrega pide cheques diferidos, que exigen una chequera de un banco de EAU. Los requisitos para abrirla los pone cada banco.
Una vez entregada la vivienda, el gasto fijo principal es la cuota de comunidad, que en Dubái se llama service charge. Es anual, la aprueba RERA y se calcula según los metros de tu unidad. La factura llega por Mollak, el sistema oficial del DLD para las comunidades, y se puede pagar en la app Dubai REST. Pide la cifra antes de comprar, porque reduce tu rentabilidad neta.
A eso se suman la luz y el agua con DEWA si la usas tú y, si la alquilas, la gestión. En un alquiler de larga estancia el contrato se registra en Ejari, y es el inquilino quien paga en su factura de DEWA una tasa municipal del 5 % del alquiler anual.
Qué hacemos por ti
Lurelis es una agencia inmobiliaria con licencia de RERA en Dubái y trabajamos en español, con clientes de España y de Latinoamérica. Ofrecemos un servicio integral: no te mandamos una lista de proyectos y te dejamos solo con ella. Te acompañamos desde el quiz hasta que recibes las llaves, y también después si quieres que te busquemos inquilino.
- Te presentamos 2 proyectos elegidos según tu objetivo y tu presupuesto, solo de promotoras que ya hemos seleccionado.
- Te explicamos cada paso, cada pago y cada documento antes de que lo hagas.
- Estamos contigo en la entrega y, si quieres alquilarla, te ponemos en contacto con un operador con licencia.
Preguntas frecuentes
¿Necesito ser residente en EAU para comprar?
No. El DLD registra compras de no residentes con una copia del pasaporte en vigor.
¿Cuánto dinero necesito para empezar?
Depende del precio y del plan. Con una vivienda de unos 500.000 AED y un 10 % de entrada, entre la reserva y el registro en Oqood necesitas unos 70.000 AED, unos 17.000 € o 19.100 $, con el 4 % del DLD incluido.
¿Cuánto tarda en registrarse la compra?
La promotora debe inscribir el contrato en Oqood en un plazo de 90 días desde la firma. El certificado te llega por email.
¿Tengo que viajar a Dubái?
No necesariamente. Los pagos se hacen por transferencia, el certificado Oqood llega por email y, si un trámite exige tu presencia, puedes dar un poder notarial.
¿Puedo pedir una hipoteca?
Para una compra sobre plano, el Banco Central de EAU limita la financiación al 50 % del valor, y los bancos pueden aplicar límites más bajos a no residentes. Una opción habitual es pedirla para el pago de la entrega, pero depende de que el banco la apruebe en ese momento.
¿Qué pasa con mi dinero si la promotora no termina?
Está en la cuenta escrow del proyecto y solo se libera según avanza la obra. Si RERA cancela el proyecto, la promotora debe devolver lo pagado.
¿Puedo vender antes de que me entreguen la vivienda?
Sí, con el NOC de la promotora. Algunas exigen haber pagado antes un porcentaje mínimo del precio.
¿Pago impuestos en Dubái por el alquiler?
No, si la vivienda está a tu nombre y la alquilas por larga estancia: los EAU no aplican impuesto sobre la renta a las personas físicas. Lo declaras en tu país de residencia fiscal.
¿Puedo comprar en Dubái desde España?
Sí. Pagas por transferencia a la cuenta escrow y, si eres residente fiscal en España, declaras el alquiler en el IRPF y, por encima de 50.000 € en inmuebles fuera, el modelo 720.
¿Puedo comprar en Dubái desde México?
Sí. No necesitas residencia en EAU. Pagas por transferencia, y si no viajas, firmas un poder legalizado ante la embajada de EAU que atiende a México. El alquiler se declara en México.
¿Puedo comprar en Dubái desde Colombia?
Sí. Envías el dinero por transferencia desde tu banco y declaras la renta en Colombia. Si tus activos fuera superan las 2.000 UVT, también presentas el formulario 160.
¿Puedo comprar en Dubái desde Argentina?
Sí. Confirma con tu banco las condiciones cambiarias vigentes antes de girar. En Argentina declaras el alquiler en Ganancias y la vivienda en Bienes Personales.
¿Puedo comprar en Dubái si vivo en Miami o en Estados Unidos?
Sí. Pagar en dólares no tiene riesgo de cambio, porque el dirham está fijado al dólar. Declaras el alquiler al IRS y, si abres cuenta en EAU, puede tocarte el FBAR.
¿Comprar sobre plano da derecho a la Golden Visa?
Puede darlo si la compra suma al menos 2.000.000 AED, unos 485.000 € o 545.000 $, y la promotora es local y está aprobada. Confirma los requisitos vigentes con el DLD antes de comprar con este objetivo.
¿Puedo comprar a través de una sociedad?
Sí, con documentación adicional como la licencia y los estatutos traducidos al árabe.
