No puedo pagar cuota Dubai es la situación que resuelve la Ley 19/2020: la promotora no cancela por su cuenta, avisa al DLD, y el DLD te da 30 días por escrito para ponerte al día o llegar a un acuerdo. Si el plazo pasa sin pago ni acuerdo, el DLD emite un documento con el porcentaje de obra que fija RERA, y la promotora puede mantener el contrato, pedir una subasta o resolverlo y retener hasta el 25 % o el 40 % del precio, según lo avanzada que esté la obra. Lo que pase de ese tope te lo tiene que devolver en un año o en 60 días desde que revenda la unidad, lo que ocurra antes. Si la obra no llegó a empezar por una causa ajena sin negligencia, o si RERA cancela el proyecto, te devuelven todo desde la cuenta escrow. Nosotros nos encargamos de cada paso contigo: elegimos un plan que puedas cubrir y te acompañamos si una cuota se complica.
En esta guía10 apartados
- Qué cuenta como impago en una compra sobre plano
- Paso a paso: qué hace el DLD si no pagas
- Cuánto pueden retener según el porcentaje de obra
- Si la obra no empezó o RERA cancela el proyecto
- Qué puedes hacer si ves que no llegas a una cuota
- Cómo evitarlo: elige un plan que puedas cubrir
- No puedo pagar cuota Dubai según tu país
- Cómo encaja con el escrow, el SPA y los retrasos
- A tener en cuenta
- Preguntas frecuentes
| % de obra (RERA) | Qué puede hacer la promotora | Cuánto puede retener |
|---|---|---|
| Más del 80 % | Mantener y reclamar el resto; o subasta DLD; o resolver | Hasta el 40 % del precio |
| Entre el 60 % y el 80 % | Resolver el contrato | Hasta el 40 % del precio |
| Obra empezada y menos del 60 % | Resolver el contrato | Hasta el 25 % del precio |
| Obra no empezada sin negligencia, o RERA cancela | Devolver todo lo pagado | Nada |
Qué cuenta como impago en una compra sobre plano
En una compra sobre plano firmas un SPA con un plan de pagos. Cada cuota tiene su fecha o su hito de obra. Si una no llega a la cuenta escrow del proyecto en plazo, la promotora puede iniciar el procedimiento de la Ley 19/2020, que reformó el artículo 11 de la Ley 13/2008.
No es lo mismo un retraso de unos días que un impago abierto. Algunas promotoras aceptan un aplazamiento por escrito, con un addendum al SPA, pero eso depende de cada caso y de cada contrato: la ley no fija un periodo de gracia de la promotora. Lo que sí fija es el aviso de 30 días del DLD una vez la promotora ha notificado el incumplimiento.
El plan se elige antes de reservar. En la calculadora sobre plano ya tienes un ejemplo de 1.000.000 AED con un plan 60/40, y los tipos más habituales están en la guía de planes de pago sobre plano.
Paso a paso: qué hace el DLD si no pagas
El procedimiento es el mismo vivas donde vivas. La ley es de orden público: el SPA no puede saltárselo.
- La promotora notifica al DLD. Presenta un formulario con las partes, la unidad y las obligaciones incumplidas.
- El DLD te avisa por escrito. Te da 30 días para pagar o llegar a un acuerdo. El aviso puede llegar en persona, por correo certificado, por email o por otro medio que acepte el DLD. Si puede, el DLD media un acuerdo, que suele firmarse como addendum al SPA.
- Si los 30 días pasan sin pago ni acuerdo, el DLD emite un documento oficial a la promotora con el porcentaje de obra según RERA.
- Con ese documento, la promotora puede actuar sin pasar por un tribunal, dentro de los límites de la tabla de arriba.
En todo momento puedes acudir a los tribunales. La ley no te lo quita. El detalle de las cláusulas del contrato está en la guía del contrato SPA en Dubái.
Cuánto pueden retener según el porcentaje de obra
La retención se calcula sobre el precio del contrato, no sobre lo que hayas pagado ya. Si has pagado más que el tope, la diferencia te la tienen que devolver. Si has pagado menos, en la práctica se quedan con lo ingresado, hasta ese tope.
| % de obra (RERA) | Qué puede hacer la promotora | Cuánto puede retener |
|---|---|---|
| Más del 80 % | Mantener el contrato y reclamar el resto; o pedir subasta al DLD; o resolver | Hasta el 40 % del precio |
| Entre el 60 % y el 80 % | Resolver el contrato | Hasta el 40 % del precio |
| Obra empezada y menos del 60 % | Resolver el contrato | Hasta el 25 % del precio |
| Obra no empezada por causa ajena sin negligencia, o RERA cancela | Devolver todo lo pagado | Nada: se aplica la Ley 8/2007 de escrow |
Ejemplo con una vivienda de 1.000.000 AED. Has pagado 300.000 AED y la obra va por el 40 %. El tope es el 25 % del precio, 250.000 AED. Si resuelven, pueden quedarse hasta 250.000 AED y devolverte 50.000 AED. Si en cambio has pagado 500.000 AED con la obra al 70 %, el tope es el 40 %, 400.000 AED: te devolverían 100.000 AED.
La devolución del exceso llega en un año desde la resolución o en los 60 días siguientes a que la unidad se revenda, lo que ocurra antes. Con más del 80 % de obra, la promotora tiene además dos caminos que no pasan por resolver: mantener el contrato y reclamarte el resto, o pedir al DLD que subaste la unidad. En la subasta, los costes los asume el comprador.
Si la obra no empezó o RERA cancela el proyecto
Hay dos casos en los que la regla de la retención no aplica y te tienen que devolver todo:
- La obra no llegó a empezar por una causa ajena a la promotora y sin negligencia suya.
- RERA cancela el proyecto.
En ambos, el dinero sale de la cuenta escrow del proyecto, como marca la Ley 8/2007. Cómo funciona esa cuenta, cuándo libera el banco el dinero y qué pasa si cancelan el proyecto lo explicamos en la guía de la ley de escrow de Dubái y en la de retraso o cancelación de un proyecto sobre plano.
La venta de un terreno sin proyecto sobre plano queda fuera de este procedimiento.
Qué puedes hacer si ves que no llegas a una cuota
Antes de que la promotora avise al DLD, suele haber margen para hablar. Lo habitual es:
- Avisar cuanto antes a la promotora, por escrito, con una fecha realista en la que puedes pagar.
- Pedir un aplazamiento o un addendum al SPA. Que lo acepten o no depende de cada caso: la ley no obliga a la promotora a darte ese margen extra.
- Mirar si puedes revender tu posición antes de que el contrato se resuelva. Para eso hace falta el NOC de la promotora y cumplir sus condiciones. Lo contamos en la guía para vender sobre plano antes de la entrega.
- Si ya tienes el aviso de 30 días, úsalo entero: paga, firma un acuerdo o prepara la defensa si vas a tribunales.
No dejes de pagar en silencio. Un retraso de obra de la promotora no te autoriza a dejar de pagar por tu cuenta: son procedimientos distintos. Los riesgos de la compra, uno a uno, están en la guía de riesgos de comprar sobre plano en Dubái.
Cómo evitarlo: elige un plan que puedas cubrir
La mejor protección es un plan que puedas cumplir con tus ahorros aunque la hipoteca no llegue. En un 60/40 de 1.000.000 AED, la entrega son 400.000 AED de golpe, unos 96.700 € o 108.900 $. En un 20/80 pagas poco durante la obra y necesitas el 80 % a la entrega.
Antes de reservar, prueba tus números en la calculadora sobre plano, con el ejemplo de 1.000.000 AED y el plan 60/40 ya puesto, y mira si cada cuota y la entrega te caben con margen. Si piensas financiar la entrega, estudia la hipoteca en Dubái para no residentes antes de firmar, no el mes de la entrega. Los errores que más cuestan al comprar desde fuera, incluido no tener listo ese pago, están en la guía de errores al comprar piso en Dubái.
No puedo pagar cuota Dubai según tu país
El procedimiento del DLD es el mismo vengas de donde vengas. Lo que cambia es la moneda desde la que pagas, cómo giras cada cuota y a qué hora puedes hablar con Dubái.
Si compras desde España
Pagas en euros una vivienda en dírhams, así que cada cuota se mueve con el euro-dólar. Un retraso de la transferencia o un cambio en contra puede hacer que llegues justo a la fecha del SPA. Envía con días de margen, en dírhams, a la cuenta escrow, y guarda cada justificante. Dubái va 3 horas por delante de la España peninsular en invierno y 2 en verano.
Si compras desde México
Si ahorras en pesos, el riesgo es que el peso se mueva frente al dólar durante la obra. Si tienes dólares, el dírham va fijado y el importe de cada cuota no cambia. Confirma con tu banco los plazos de un giro internacional antes de comprometerte a fechas cerradas. Ciudad de México va 10 horas por detrás de Dubái.
Si compras desde Colombia
El dinero sale en dólares por el mercado cambiario a través de tu banco, que suele pedir el contrato y el plan de pagos. Ten esos papeles listos para no perder días dentro del aviso de 30 días. Bogotá va 9 horas por detrás de Dubái.
Si compras desde Argentina
Las normas para girar divisas cambian a menudo. Antes de firmar un plan con fechas cerradas, confirma con tu banco cómo enviarías cada cuota. Buenos Aires va 7 horas por detrás de Dubái.
Si compras desde Estados Unidos o Miami
Pagas en dólares, así que no hay riesgo de cambio con el dírham. El punto débil suele ser el tiempo: una transferencia internacional puede tardar varios días hábiles. Mándala con margen y con la referencia de tu unidad. Miami y Nueva York van 9 horas por detrás en invierno y 8 en verano.
Desde Chile, Perú, Ecuador u otro país
El procedimiento en Dubái no cambia. Desde Ecuador, con el dólar como moneda, el cambio con el dírham es estable. Desde Chile o Perú, mide el movimiento de tu moneda frente al dólar y deja margen en cada cuota. Lima va 9 horas por detrás de Dubái.
Cómo encaja con el escrow, el SPA y los retrasos
Tres guías van juntas con esta:
- La ley de escrow dice a dónde va tu dinero y cuándo se libera. Aquí hablamos de qué pasa si tú no lo envías.
- El contrato SPA recoge el plan de pagos y no puede saltarse el procedimiento del DLD.
- Los retrasos y cancelaciones tratan el incumplimiento de la promotora. El impago es el del comprador.
Pagar siempre a la cuenta escrow del proyecto, con el número que sale en Dubai REST, sigue siendo la regla. Cómo comprobarla está en la guía para saber si un proyecto sobre plano es seguro.
A tener en cuenta
- Si no puedes pagar una cuota, la promotora avisa al DLD y el DLD te da 30 días por escrito.
- Pasado ese plazo sin pago ni acuerdo, la retención máxima es el 25 % o el 40 % del precio, según el % de obra.
- Con más del 80 % de obra, la promotora también puede mantener el contrato o pedir una subasta.
- El exceso sobre el tope se devuelve en un año o en 60 días desde la reventa, lo que ocurra antes.
- Si la obra no empezó sin negligencia, o RERA cancela, te devuelven todo desde la escrow.
- La ley no fija un periodo de gracia de la promotora: un aplazamiento es un acuerdo, si lo hay.
- Siempre puedes acudir a los tribunales.
Si estás mirando una compra sobre plano, nos encargamos de cada paso contigo: repasamos el plan con tus números, te enseñamos a comprobar la cuenta escrow y el avance de obra, y te acompañamos si una cuota se complica.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si no puedo pagar una cuota en Dubái?
La promotora avisa al DLD, que te da 30 días para pagar o llegar a un acuerdo. Si no lo haces, puede resolver el contrato y retener hasta el 25 % o el 40 % del precio, según el porcentaje de obra.
¿Cuántos días tengo si no pago una cuota sobre plano?
El DLD te da 30 días por escrito desde que la promotora notifica el incumplimiento. Ese plazo es el margen legal.
¿Cuánto puede retener la promotora si no pago?
Hasta el 40 % del precio si la obra supera el 60 %, y hasta el 25 % si la obra ha empezado y va por debajo del 60 %. El exceso te lo tienen que devolver.
¿Qué pasa si la obra supera el 80 % y no pago?
La promotora puede mantener el contrato y reclamarte el resto, pedir al DLD que subaste la unidad, o resolver y retener hasta el 40 % del precio.
¿Me devuelven todo si cancelan el proyecto?
Sí. Si RERA cancela, o si la obra no empezó por una causa ajena sin negligencia, te devuelven todo lo pagado desde la cuenta escrow.
¿Puedo negociar un aplazamiento con la promotora?
Puedes pedirlo, y a veces se firma un addendum al SPA. La ley no obliga a la promotora a concederlo: depende de cada caso.
¿El SPA puede saltarse el aviso de 30 días del DLD?
No. El procedimiento de la Ley 19/2020 es de orden público y el contrato no puede omitirlo.
¿Qué pasa si no puedo pagar una cuota en Dubái desde España?
El procedimiento es el mismo. Lo que cambia es el cambio euro-dólar y el tiempo de la transferencia: envía en dírhams a la escrow con margen.
¿Puedo ir a los tribunales si la promotora cancela?
Sí. La ley no impide al comprador acudir a los tribunales, aunque la promotora haya seguido el procedimiento del DLD.
¿Cómo evito no poder pagar una cuota sobre plano?
Elige un plan que puedas cubrir con tus ahorros aunque la hipoteca no llegue, prueba los números en la calculadora y estudia la hipoteca antes de reservar.
