Los riesgos de comprar sobre plano en Dubái son reales, pero casi todos se pueden medir antes de firmar. Los que más preocupan, que la obra se retrase o el proyecto se cancele, son también los que más protege la ley: lo que pagas va a una cuenta escrow del proyecto y solo sale a medida que avanza el edificio. Los que más dependen de ti son otros: elegir una promotora y un agente registrados, tener cubierto el pago de la entrega, saber si podrás revender y hacer los números del alquiler con rangos prudentes. Si pagas en euros o pesos, súmale el tipo de cambio, porque el dírham va fijo al dólar. Nosotros repasamos contigo cada uno de estos puntos antes de reservar y te acompañamos hasta la entrega.
En esta guía11 apartados
- Qué riesgos tiene comprar sobre plano en Dubái
- Riesgo de la promotora y del agente
- Retraso en la entrega o cancelación del proyecto
- Riesgo de mercado: que el precio baje
- Riesgo de financiación: el pago de la entrega
- Riesgo de liquidez: no poder vender antes de la entrega
- Riesgo de alquiler y de gastos
- Riesgos de comprar sobre plano en Dubái según tu país
- Cómo reducir los riesgos antes de firmar
- A tener en cuenta
- Preguntas frecuentes
| Riesgo | Qué te protege o cómo se reduce |
|---|---|
| Promotora o agente sin registro | Comprobarlos en Dubai REST antes de pagar |
| Retraso o cancelación | La escrow y, si cancelan, devolución en 14 días |
| Bajada de precios | Comprar sin necesidad de vender pronto |
| Pago de la entrega | Un plan que puedas cubrir y margen propio |
| Reventa antes de la entrega | Conocer las condiciones del NOC |
| Tipo de cambio | El dírham va fijo al dólar: mide tu moneda |
Qué riesgos tiene comprar sobre plano en Dubái
Comprar sobre plano es pagar por plazos una vivienda que todavía no existe. En Dubái es lo más habitual: en los últimos 12 meses, unas 3 de cada 4 compraventas registradas en el DLD fueron sobre plano. Eso no quita los riesgos, pero sí hace que estén muy regulados. Cada uno aparece en una fase distinta de la compra:
Esta es la lista completa, con lo que depende de ti y lo que no:
| Riesgo | Cuándo aparece | ¿Depende de ti? | Cómo se reduce |
|---|---|---|---|
| Promotora o agente sin registro | Antes de reservar | Sí, del todo | Comprobarlos en Dubai REST antes de pagar nada |
| Retraso en la entrega | Durante la obra | Poco | Elegir con historial, leer el SPA y tener margen |
| Cancelación del proyecto | Durante la obra | Poco | Pagar solo a la escrow, que se devuelve primero |
| Bajada de precios | Al vender | En parte | Comprar sin prisa por vender y en zonas con demanda |
| No tener el pago de la entrega | A la entrega | Sí | Un plan que puedas cubrir y la hipoteca estudiada antes |
| No poder revender | Antes de la entrega | En parte | Conocer las condiciones del NOC antes de firmar |
| Alquiler más bajo de lo previsto | Después de la entrega | En parte | Hacer números con rangos y gastos reales |
| Tipo de cambio | En cada pago | En parte | Saber cuánto te mueve el cambio y enviar con margen |
Fíjate en la tercera columna. Los riesgos que más asustan, el retraso y la cancelación, son los que menos dependen de ti, pero la ley los cubre con la escrow. Los que más dependen de ti, como el pago de la entrega o elegir mal a quién compras, se resuelven antes de firmar.
Riesgo de la promotora y del agente
Para vender sobre plano, una promotora tiene que estar inscrita en el registro de promotoras del DLD, tener licencia y abrir una cuenta escrow para cada proyecto. Tampoco puede anunciarlo sin permiso escrito del DLD. Todo eso se comprueba en línea en la app Dubai REST, en unos minutos y desde cualquier país.
El riesgo real está en saltarse esa comprobación: pagar una reserva a quien no está registrado o a una cuenta que no es la del proyecto. Cómo elegir y comprobar a quien construye está en la guía para elegir promotora en Dubái, y cómo comprobar el proyecto, en la de saber si un proyecto sobre plano es seguro. Haz lo mismo con quien te lo vende: cada agente tiene su número de registro, el BRN, y cada agencia el suyo, el ORN.
Retraso en la entrega o cancelación del proyecto
Un retraso de unos meses es bastante habitual en obra nueva en cualquier país, y en Dubái no pone en riesgo tu dinero: sigue en la escrow y el banco solo lo libera a medida que avanza la obra. Lo que recibes por el retraso lo marca tu SPA, que fija el margen y la compensación, si la hay.
Una cancelación es poco frecuente y solo la puede decidir RERA con un informe técnico. Si ocurre, la ley obliga a devolver lo pagado desde la escrow en un máximo de 14 días y, si no alcanza, la promotora tiene 60 días para pagar el resto. Todo el proceso, con los plazos y lo que puedes reclamar, está en la guía de retraso o cancelación de un proyecto sobre plano.
Después de la entrega sigues cubierto: la promotora responde 10 años de los defectos de estructura y 1 año de las instalaciones, y el 5 % de la escrow queda retenido hasta un año después de registrar las viviendas a nombre de los compradores.
Riesgo de mercado: que el precio baje
Nadie puede prometerte que una vivienda valdrá más a la entrega. Lo que sí hay son datos. En Dubai Marina, por ejemplo, el precio mediano por metro de los pisos terminados cayó un 24 % entre 2015 y 2019 y ha subido cerca de un 75 % desde 2021, según las compraventas del DLD. Los dos movimientos son posibles y los dos han pasado en la última década.
Este riesgo pesa mucho más si necesitas vender pronto. Si compras pensando en alquilar o en tener la vivienda varios años, una bajada temporal te afecta poco, porque no vendes en ese momento. Si cuentas con revender antes de la entrega para pagar el resto, una bajada puede obligarte a vender con descuento o a pagar la entrega tú.
- Compra solo lo que podrías mantener aunque el precio no suba durante unos años.
- Compara el precio por metro con viviendas terminadas de la misma zona.
- Elige zonas con alquiler de verdad, no solo con lanzamientos.
Riesgo de financiación: el pago de la entrega
Es el riesgo que más depende de ti y el que más se olvida. En un plan de pagos 60/40, pagas el 60 % durante la obra y el 40 % restante a la entrega. En una vivienda de 1.000.000 AED, son 400.000 AED el día de las llaves, unos 97.500 € o 108.900 $.
Si piensas pagarlo con una hipoteca, ten en cuenta los límites. El Banco Central de EAU fija un máximo del 50 % del valor en compras sobre plano, los bancos que publican condiciones para no residentes también prestan hasta el 50 %, y la cuota no puede pasar de la mitad de tus ingresos. Si el banco no te la aprueba, tienes que tener el dinero tú. Lo explicamos en la guía de hipoteca en Dubái para no residentes.
Y si no pagas una cuota, la promotora puede pedir al DLD que te dé 30 días para ponerte al día y, después, resolver el contrato y quedarse con parte de lo pagado según cuánto lleve la obra. En la calculadora sobre plano, con el ejemplo de 1.000.000 AED y el plan 60/40 ya puesto, ves cuánto pagas en cada fase y cuánto te queda para la entrega.
Riesgo de liquidez: no poder vender antes de la entrega
En Dubái puedes vender tu vivienda sobre plano antes de la entrega, pero necesitas el NOC de la promotora, y cada una pone sus condiciones: un porcentaje mínimo pagado, una tasa o un plazo. Si cuentas con vender a mitad de obra, esas condiciones son parte del riesgo.
Además, para vender necesitas a alguien que compre tu posición al precio que esperas, y eso depende del mercado en ese momento. Antes de firmar, pide las condiciones de reventa por escrito. Cómo funciona una reventa, y lo que cuesta, está en la guía de vender sobre plano antes de la entrega.
Riesgo de alquiler y de gastos
Una vivienda nueva en Dubái suele dar entre un 6 y un 8 % bruto en alquiler de larga estancia y entre un 8 y un 12 % bruto en alquiler vacacional, según la zona y el edificio. El riesgo está en hacer los números con el extremo alto del rango o sin restar gastos.
Lo que más se olvida es la service charge, la cuota de comunidad. En los presupuestos de 2026, la mediana de Dubái está en unos 172 AED por metro al año. Súmale los meses sin inquilino y, si alquilas por noches, la gestión, la limpieza y el permiso de holiday home. Las cuotas por zona están en la guía de service charges por zona.
Para no llevarte sorpresas, haz los números con el estimador de alquiler, que ya tiene un dormitorio en JVC como ejemplo, y quédate con la parte baja del rango. Si te encaja con esa cifra, te encaja.
Si quieres verlo con tu plan de pagos y la cuota de comunidad, la calculadora de rentabilidad en Dubái te da la rentabilidad neta.
Riesgos de comprar sobre plano en Dubái según tu país
El dírham está fijado al dólar a 3,6725. Si tu dinero está en dólares, no hay riesgo de cambio. Si está en otra moneda, cada cuota te cuesta más o menos según el cambio de tu moneda con el dólar el día que pagas. Con un 10 % de movimiento en contra, el pago de la entrega del ejemplo te cuesta un 10 % más.
Otro punto que cambia poco entre países es la firma. Casi todo se hace a distancia, pero si un trámite exige tu presencia y no viajas, necesitas un poder notarial. EAU no está en el Convenio de la Apostilla, así que el poder se legaliza en cadena: notario, tu Ministerio de Exteriores, la embajada de EAU y el Ministerio de Exteriores de EAU. Se explica en la guía del poder notarial para comprar en Dubái.
Riesgos de comprar sobre plano en Dubái desde España
Pagas en euros, así que tu riesgo de cambio es el euro-dólar. Los 400.000 AED de la entrega son hoy unos 97.500 €. Envía cada cuota con unos días de margen y pide que llegue en dirhams. Si eres residente fiscal en España, el alquiler va en tu IRPF y, si tus bienes en el extranjero pasan de 50.000 €, presentas el modelo 720. Dubái va 3 horas por delante en invierno y 2 en verano.
Riesgos de comprar sobre plano en Dubái desde México
Tu riesgo de cambio es el peso-dólar: si el peso se deprecia durante la obra, las cuotas te cuestan más pesos. Si ahorras en dólares, desaparece. Los residentes en México tributan por sus ingresos de cualquier fuente, así que el alquiler se declara en México; confírmalo con tu contador. Ciudad de México va 10 horas por detrás de Dubái.
Riesgos de comprar sobre plano en Dubái desde Colombia
Pagas con pesos colombianos convertidos a dólares, y el giro se hace por el mercado cambiario a través de tu banco. Si tienes activos en el exterior por encima de 2.000 UVT, presentas el formulario 160 de la DIAN, y el alquiler va en tu declaración de renta. Bogotá va 9 horas por detrás de Dubái.
Riesgos de comprar sobre plano en Dubái desde Argentina
Si pagas con dólares ahorrados, el dírham no te añade riesgo de cambio. Lo que cuenta es cómo sacas y envías esos dólares, que conviene planificar con tu banco antes de reservar. Los residentes en Argentina tributan Ganancias por su renta mundial y el inmueble entra en Bienes Personales. Buenos Aires va 7 horas por detrás de Dubái.
Riesgos de comprar sobre plano en Dubái desde Estados Unidos o Miami
Pagas en dólares, así que no hay riesgo de cambio: los 400.000 AED de la entrega son siempre unos 108.900 $. Como ciudadano o residente de EE. UU. declaras el alquiler al IRS y, si tus cuentas fuera pasan de 10.000 $, presentas el FBAR. Nueva York y Miami van 9 horas por detrás en invierno y 8 en verano.
Desde Chile, Perú, Ecuador u otro país
Los riesgos de la compra son los mismos. Mide cuánto se mueve tu moneda frente al dólar y pregunta a un asesor fiscal de tu país qué declaras por una vivienda fuera. Lima va 9 horas por detrás de Dubái.
Cómo reducir los riesgos antes de firmar
La mayor parte del trabajo se hace antes de reservar. Este es el orden que seguimos con cada proyecto:
- Quién vende: la promotora en el registro del DLD y el agente con su BRN en Dubai REST.
- El proyecto: registrado, con su escrow, su estado y su porcentaje de obra.
- El SPA: margen de retraso, compensación, condiciones de reventa y causas de resolución.
- El plan de pagos: que puedas cubrir cada cuota y la entrega aunque la hipoteca no llegue.
- Los números: alquiler en la parte baja del rango, con service charge y meses vacíos.
- Tu moneda: cuánto te cuesta cada pago si el cambio se mueve un 10 % en contra.
- Los pagos: siempre a la cuenta escrow del proyecto, y el registro en Oqood en un plazo de 90 días.
Además del 4 % del DLD, cuenta con los demás costes de la compra, que están en la guía de costes de comprar vivienda en Dubái. Y si dudas entre esto y una vivienda ya construida, la guía de sobre plano o terminado compara las dos opciones.
A tener en cuenta
- Lo que pagas sobre plano va a una cuenta escrow del proyecto y solo sale según avanza la obra.
- Si RERA cancela el proyecto, la escrow devuelve en 14 días y la promotora completa en 60.
- Lo que recibes por un retraso lo marca tu SPA, no la ley.
- El riesgo que más depende de ti es el pago de la entrega.
- Para revender antes de la entrega necesitas el NOC de la promotora.
- Haz los números con 6–8 % bruto en larga estancia y 8–12 % en vacacional, y resta gastos.
- El dírham va fijo al dólar: si pagas en otra moneda, mide tu riesgo de cambio.
Si estás pensando en comprar, revisamos contigo la promotora, el proyecto, el contrato y el plan de pagos antes de reservar, y seguimos la obra contigo hasta que tengas las llaves.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los riesgos de comprar sobre plano en Dubái?
Los principales son el retraso o la cancelación del proyecto, que baje el precio, no tener el pago de la entrega, no poder revender antes de la entrega, un alquiler más bajo de lo previsto y el tipo de cambio si no pagas en dólares.
¿Es seguro comprar sobre plano en Dubái?
Está muy regulado: la promotora tiene que estar registrada, lo que pagas va a una cuenta escrow del proyecto y la compra se inscribe en Oqood. Los riesgos que quedan se reducen comprobando a quién compras y con un plan de pagos que puedas cubrir.
¿Qué pasa con mi dinero si la promotora quiebra?
La quiebra es una de las causas por las que RERA puede cancelar el proyecto. El dinero de la escrow no lo pueden embargar los acreedores de la promotora y se reparte entre los compradores.
¿Puede bajar el precio antes de la entrega?
Sí. En Dubai Marina, por ejemplo, el precio mediano por metro de los pisos terminados cayó un 24 % entre 2015 y 2019 y ha subido cerca de un 75 % desde 2021. Pesa más si necesitas vender pronto.
¿Qué pasa si no consigo la hipoteca para la entrega?
Tienes que pagar tú lo que falta. Si no pagas, la promotora puede pedir al DLD un aviso de 30 días y luego resolver el contrato y quedarse con parte de lo pagado.
¿Puedo vender antes de la entrega si lo necesito?
Sí, con el NOC de la promotora y si encuentras comprador. Cada promotora pone sus condiciones, como un porcentaje mínimo pagado, así que conviene conocerlas antes de firmar.
¿Qué rentabilidad es realista para hacer los números?
Entre un 6 y un 8 % bruto en alquiler de larga estancia y entre un 8 y un 12 % bruto en vacacional. A eso hay que restarle la service charge, la gestión y los meses sin inquilino.
¿Tengo riesgo de cambio si compro desde España?
Sí. Pagas en euros y el dírham va fijo al dólar, así que cada cuota cambia con el euro-dólar del día.
¿Tengo riesgo de cambio si compro desde México?
Sí, si pagas con pesos: las cuotas se mueven con el cambio peso-dólar. Si ahorras en dólares, no.
¿Tengo riesgo de cambio si compro desde Colombia?
Sí, si pagas con pesos colombianos. El giro se hace en dólares por el mercado cambiario a través de tu banco.
¿Tengo riesgo de cambio si compro desde Argentina?
Si pagas con dólares ahorrados, no, porque el dírham va fijo al dólar. Planifica con tu banco cómo envías el dinero.
¿Tengo riesgo de cambio si compro desde Estados Unidos?
No. El dírham está fijado al dólar a 3,6725, así que las cuotas en dólares no cambian.
