Errores al comprar piso en Dubái desde fuera: los que más cuestan y cómo evitarlos

Por qué quien compra desde fuera se equivoca en cosas distintas

Comprar en Dubái desde otro país no es más arriesgado que comprar en el tuyo, pero sí es distinto. Las reglas son otras, los pagos van en dírhams y casi todo se firma a distancia. Por eso los fallos de quien compra desde fuera se parecen mucho entre sí, y casi ninguno tiene que ver con elegir mal la vivienda.

Cada error aparece en un momento concreto de la compra, y cuanto antes lo detectas, menos cuesta:

La buena noticia es que el sistema de Dubái está hecho para comprobarlo casi todo en línea. El registro de agentes, el de promotoras, los proyectos y sus cuentas escrow se consultan en la app Dubai REST desde cualquier país. Los errores vienen, sobre todo, de no usarlo o de hacerlo tarde.

Esta guía no repite los riesgos que no dependen de ti, como un retraso de obra o una bajada de precios, que están en la guía de riesgos de comprar sobre plano en Dubái. Aquí van los fallos que sí puedes evitar tú.

Pagar una reserva sin comprobar a quién se la pagas

Es el error que más dinero cuesta y el más fácil de evitar. En Dubái nadie puede trabajar como agente inmobiliario sin licencia y sin estar en el registro del DLD. Cada agente tiene su número, el BRN, y cada agencia el suyo, el ORN. Pídelos los dos y búscalos en Dubai REST: el nombre, la foto y la agencia tienen que coincidir, y la tarjeta tiene que estar en vigor. Cómo hacerlo paso a paso está en la guía para saber si un agente inmobiliario de Dubái es legal.

Con la promotora pasa lo mismo. Para vender sobre plano tiene que estar inscrita en el registro de promotoras del DLD y abrir una cuenta escrow para cada proyecto. Lo que pagas por la vivienda va a esa cuenta, no a la de la agencia ni a la de una persona. Si alguien te pide transferir a otra cuenta, para y pregunta antes a la promotora. Cómo comprobar quién construye está en la guía para elegir promotora en Dubái.

Fíjate también en el anuncio. Todo anuncio inmobiliario en Dubái necesita un permiso del DLD, y desde el 24 de abril de 2023 tiene que llevar un código QR que abre los datos aprobados de esa vivienda. Si un anuncio no lo tiene, o la vivienda del QR no es la que te ofrecen, desconfía. Y la relación con la agencia se firma en un contrato oficial, el Form F si compras, donde aparecen su ORN y el BRN de quien lleva la operación.

Cuando compras con nosotros, nuestro ORN 61312 y nuestro BRN 97444 están en cada contrato, y te enseñamos a comprobar en Dubai REST la promotora y el proyecto antes de que pagues nada.

Contar solo el precio y olvidar los costes de la compra

El segundo error es hacer los números con el precio de la vivienda y nada más. A ese precio se suma la tasa del DLD, el 4 % del valor, que la norma reparte a medias entre comprador y vendedor salvo pacto. En la práctica manda tu contrato, así que lo prudente es contar con pagarla entera. Además hay unas tasas fijas pequeñas y, si compras de reventa, el centro de servicios donde se firma el traspaso. Así queda una compra de 1.000.000 AED:

Sobre plano, el 4 % se paga al registrar la compra, junto a la entrada, y no a la entrega como piensa mucha gente. Son unos 9.900 € o 11.000 $ que tienen que estar disponibles desde el primer mes. Algunas promotoras pagan parte del 4 % como incentivo, pero solo cuenta si está escrito en el contrato. La comisión de agencia no tiene un porcentaje fijo por ley: pídela por escrito antes de reservar.

Puedes probar otros precios, y el caso en que la promotora paga el DLD, en la calculadora sobre plano, que ya tiene puesto un ejemplo de 1.000.000 AED con un plan 60/40. El detalle de cada tasa está en la guía de costes de comprar vivienda en Dubái.

No tener preparado el pago de la entrega

En un plan de pagos 60/40 pagas el 60 % durante la obra y el 40 % el día de la entrega. En una vivienda de 1.000.000 AED son 400.000 AED de golpe, unos 97.400 € o 108.900 $. Muchos compradores dan por hecho que lo pagarán con una hipoteca, y ahí está el error.

En una compra sobre plano, el Banco Central de EAU limita la hipoteca al 50 % del valor, y los bancos que publican condiciones para no residentes también prestan hasta el 50 %. Además, la cuota de todas tus deudas no puede pasar de la mitad de tus ingresos, y algunos bancos piden un mínimo de ingresos al mes. Si el banco no te la aprueba cuando llega la entrega, tienes que poner tú el dinero.

Si no pagas, la promotora puede pedir al DLD que te dé 30 días para ponerte al día y, después, resolver el contrato y quedarse con una parte de lo pagado según cuánto lleve la obra. Por eso conviene elegir un plan que puedas cubrir con tus ahorros aunque la hipoteca no llegue, o estudiar la hipoteca antes de reservar, no a la entrega. Lo explicamos en la guía de hipoteca en Dubái para no residentes, y los planes más habituales, en la de planes de pago sobre plano.

Hacer los números con el alquiler bruto

Una vivienda de larga estancia en Dubái suele dejar entre un 6 y un 8 % bruto, con una media cercana al 6,5 %. Un holiday home bien gestionado, entre un 8 y un 12 % bruto. El error es tomar esas cifras como lo que te queda en el bolsillo. Al alquiler hay que restarle, como mínimo, la service charge, la cuota de comunidad, que en los presupuestos de 2026 tiene una mediana de 172 AED por metro cuadrado al año. Con un piso de ejemplo:

Cifras aproximadas, a modo de ejemplo.

Del 6,5 % bruto se pasa a algo más de un 5,3 % antes de pagar la gestión, los meses sin inquilino, el mantenimiento y, si el edificio lo cobra aparte, el chiller. Y la cuota cambia mucho de un edificio a otro, así que mira siempre la del edificio concreto en el índice del DLD. Todos los gastos fijos están en la guía de gastos de mantener un piso en Dubái, y el alquiler por zona, en la de rentabilidad del alquiler por zona.

Con el alquiler por noches el error es otro: comprar dando por hecho que se puede. Cada vivienda necesita su permiso de holiday home del DET, y si el edificio lo admite se confirma edificio por edificio. Además, a los ingresos hay que restar la comisión del operador, la limpieza, los suministros y las tasas por noche. Lo contamos en la guía del permiso de holiday home. Haz tus números con el estimador de alquiler, que ya tiene puesto un piso de 1 dormitorio en JVC, y quédate con la parte baja del rango.

Firmar el contrato sin leerlo

El SPA es el contrato de compraventa con la promotora, y es donde se decide lo que pasa si algo se tuerce. Mucha gente lo firma a distancia sin leerlo porque es largo, está en inglés y parece un modelo. Es un error, porque lo que no está en el SPA no lo da la ley por defecto. Antes de firmar, busca estas cláusulas:

• La fecha de entrega y el margen de retraso. Cuántos meses puede retrasarse sin compensación y qué recibes si se pasa.
• Las condiciones para revender antes de la entrega. Para vender tu posición necesitas el NOC de la promotora, y cada una pone sus reglas: un porcentaje mínimo pagado, una tasa o un plazo.
• Qué pasa si te retrasas en un pago. Cuánto puede quedarse la promotora y en qué plazos.
• Superficie, acabados y plano. Qué margen de diferencia se admite en la superficie entregada.

Comprueba también que la compra aparece en Oqood: la promotora tiene que registrarla en el DLD en un plazo de 90 días desde la firma. Cláusula por cláusula, lo explicamos en la guía del contrato SPA en Dubái. Y si pensabas revender pronto, mira antes la de vender sobre plano antes de la entrega.

Así cambian los errores según compres sobre plano o terminado:

Si dudas entre las dos opciones, la guía de sobre plano o terminado en Dubái compara pagos, precio y alquiler.

Mover el dinero sin plan

El dírham está fijado al dólar a 3,6725. Si tu dinero está en dólares, no hay riesgo de cambio. Si está en euros, pesos u otra moneda, cada pago te cuesta más o menos según el cambio de ese día con el dólar. Con un 10 % de movimiento en contra, los 400.000 AED de la entrega te cuestan un 10 % más. El error es no contar con ello y enviar el dinero con el tiempo justo.

Hay tres reglas sencillas. Envía cada pago con unos días de margen, porque una transferencia internacional puede tardar y tu banco puede pedirte el contrato para justificarla. Pide que llegue en dírhams a la cuenta del proyecto y guarda cada justificante, porque los necesitarás para declarar en tu país y el día que vendas. Y no viajes con efectivo para pagar: en EAU hay que declarar en la aduana más de 60.000 AED, y los pagos inmobiliarios en efectivo desde 55.000 AED se comunican a las autoridades. Cómo enviar el dinero desde cada país está en la guía para enviar dinero a Dubái para comprar vivienda.

Dejar el poder notarial para el final

Casi toda la compra se hace a distancia: la reserva, el SPA y los pagos se firman y se hacen desde tu país. Pero hay trámites, como un traspaso de reventa o la entrega, en los que alguien tiene que firmar en Dubái. Si no vas a viajar, necesitas un poder notarial.

El error es pedirlo a última hora. EAU no está en el Convenio de la Apostilla, así que un poder firmado fuera no vale con apostilla: se legaliza en cadena, primero ante notario, después en el Ministerio de Exteriores de tu país, luego en la embajada de EAU y al final en el Ministerio de Exteriores de EAU, con su traducción al árabe. Son varias semanas. Prepáralo en cuanto sepas que lo vas a necesitar, y con un texto que diga exactamente qué puede hacer tu apoderado. Lo explicamos en la guía del poder notarial para comprar en Dubái.

Dar por hecha la Golden Visa

Muchos compradores eligen vivienda pensando en la Golden Visa, una residencia de 10 años renovable. El error es comprar sin comprobar si la vivienda llega al mínimo. El DLD pide inmuebles con un valor de compra de al menos 2.000.000 AED a tu nombre, en una o varias propiedades. Si la vivienda tiene hipoteca, el banco tiene que emitir una carta con lo pagado y lo que queda.

Otros dos detalles que se pasan por alto: la solicitud se hace en Dubái y tienes que estar en EAU para pedirla, y las tasas del trámite suman unos 9.900 AED para el titular. Una vivienda de 1.900.000 AED no sirve, por mucho que suba de valor después, porque cuenta el precio de compra. Los requisitos completos están en la guía de la Golden Visa por inversión inmobiliaria.

Olvidar la entrega, la herencia y lo que declaras en casa

Hay tres errores que aparecen después de comprar y que casi nadie tiene en cuenta al principio:

• Firmar la entrega sin revisar la vivienda. Antes de recibir las llaves se hace el snagging, una revisión de defectos que la promotora tiene que arreglar. La ley le hace responder 10 años de la estructura y 1 año de las instalaciones, pero es mucho más fácil reclamar antes de firmar. Lo contamos en la guía de entrega y snagging en Dubái.
• No hacer testamento en EAU. Si un extranjero no musulmán fallece sin testamento registrado allí, la ley reparte lo que tiene en EAU: la mitad para el cónyuge y la otra mitad para los hijos. Un testamento en los tribunales del DIFC cuesta desde 7.500 AED y se firma por videollamada. Lo explicamos en la guía sobre la herencia de una propiedad en Dubái.
• Pensar que no hay impuestos. En EAU una persona física no paga impuesto sobre la renta por alquilar su vivienda, pero tu país de residencia sí puede cobrarlo, y muchos piden declarar la vivienda. Lo tienes país por país en la guía de impuestos de una vivienda en Dubái según tu país.

Errores al comprar piso en Dubái según tu país

Los errores de la compra son los mismos vengas de donde vengas. Lo que cambia según tu país es la moneda, cómo envías el dinero, qué declaras en casa y a qué hora puedes hablar con Dubái. En todos los casos, los extranjeros solo pueden comprar en plena propiedad en las zonas freehold, y el poder notarial se legaliza en cadena porque la apostilla no sirve en EAU.

Errores al comprar piso en Dubái desde España

El más común es olvidar que pagas en euros una vivienda en dírhams. Los 400.000 AED de la entrega son hoy unos 97.400 €, y la cifra sube o baja con el euro-dólar. El segundo es no declarar: si eres residente fiscal en España, el alquiler va en tu IRPF y, si tus inmuebles en el extranjero superan los 50.000 €, presentas el modelo 720. España y EAU tienen un convenio para evitar la doble imposición. Dubái va 3 horas por delante de la España peninsular en invierno y 2 en verano.

Errores al comprar piso en Dubái desde México

Si ahorras en pesos, el error es no medir el cambio peso-dólar durante la obra: si el peso se deprecia, cada cuota te cuesta más. Si tienes dólares, el riesgo desaparece, porque el dírham va fijado al dólar. Los residentes en México tributan por sus ingresos de cualquier país, así que el alquiler de Dubái se declara en México; confírmalo con tu contador. Ciudad de México va 10 horas por detrás de Dubái.

Errores al comprar piso en Dubái desde Colombia

El dinero sale en dólares por el mercado cambiario a través de tu banco, y el error es no tener a mano los soportes que te pide para cada giro: el contrato y el plan de pagos. Los residentes en Colombia declaran sus rentas de cualquier país, y si tus activos en el exterior superan las 2.000 UVT, presentas el formulario 160 de la DIAN. Bogotá va 9 horas por detrás de Dubái.

Errores al comprar piso en Dubái desde Argentina

Desde abril de 2025 las personas residentes pueden comprar dólares sin límite con débito en su cuenta, pero las normas cambiarias cambian a menudo, y el error es comprometer la entrada sin confirmarlas antes con tu banco. Los residentes en Argentina tributan Ganancias por lo que ganan en el exterior, y la vivienda entra en Bienes Personales. Buenos Aires va 7 horas por detrás de Dubái.

Errores al comprar piso en Dubái desde Estados Unidos o Miami

Pagas en dólares, así que no hay riesgo de cambio: los 400.000 AED de la entrega son siempre unos 108.900 $. El error habitual es fiscal: como ciudadano o residente de EE. UU. declaras al IRS el alquiler de Dubái, y si tus cuentas en el extranjero suman más de 10.000 $, presentas el FBAR. Miami y Nueva York van 9 horas por detrás de Dubái en invierno y 8 en verano.

Desde Chile, Perú, Ecuador u otro país

Los errores son los mismos. Desde Ecuador, con el dólar como moneda oficial, el cambio con el dírham es estable. Desde Chile o Perú, mide cuánto se mueve tu moneda frente al dólar y pregunta a un asesor de tu país qué declaras por una vivienda fuera. Lima va 9 horas por detrás de Dubái.

Cómo evitar estos errores antes de firmar

Casi todo se resuelve antes de pagar la reserva. Este es el orden que seguimos con cada comprador:

1. Quién vende. El agente con su BRN, la agencia con su ORN y la promotora en el registro del DLD, en Dubai REST.
2. El proyecto o la vivienda. Sobre plano, registrado y con su cuenta escrow. Terminado, el title deed a nombre del vendedor y sin deudas.
3. Todos los costes. El 4 % del DLD, las tasas, la comisión y lo que pague la promotora, por escrito.
4. El plan de pagos. Que puedas cubrir cada cuota y la entrega aunque la hipoteca no llegue.
5. Los números del alquiler. Netos, con la service charge del edificio y la parte baja del rango.
6. El SPA. Plazos, compensación, condiciones de reventa y qué pasa si te retrasas.
7. Tu lado. El cambio con margen, el poder notarial con tiempo y el testamento hecho.

Si tienes dudas sobre la zona, la guía de cuánto dinero necesitas para invertir en Dubái te ayuda a ajustar el presupuesto, y la de comprar sobre plano desde el extranjero recorre la compra completa.

A tener en cuenta

• Antes de pagar nada, comprueba en Dubai REST el BRN del agente, el ORN de la agencia y la promotora.
• Sobre plano, todo lo que pagas por la vivienda va a la cuenta escrow del proyecto.
• Cuenta con el 4 % del DLD entero y tenlo listo al registrar la compra, no a la entrega.
• En un plan 60/40 de 1.000.000 AED, la entrega son 400.000 AED. Para no residentes, la hipoteca llega como mucho al 50 %.
• Haz los números del alquiler en neto: un 6,5 % bruto puede quedarse en algo más de un 5,3 % solo con la service charge.
• La apostilla no sirve en EAU: el poder notarial se legaliza en cadena y tarda semanas.
• La Golden Visa de 10 años pide un precio de compra de al menos 2.000.000 AED.
• Deja hecho el testamento en EAU y declara la vivienda en tu país.

Si estás pensando en comprar, nos encargamos de cada paso contigo: comprobamos juntos a quién compras, repasamos los costes, el plan de pagos y el contrato, preparamos el poder si hace falta y te acompañamos hasta el registro y el alquiler.

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