La ley de escrow de Dubái es la Ley 8/2007, y obliga a toda promotora que vende sobre plano a ingresar lo que pagan los compradores en una cuenta del proyecto que controla un banco. La promotora no puede vender ni anunciar sin estar en el registro del DLD y sin permiso, tiene que abrir una cuenta por proyecto y solo cobra a medida que el banco comprueba en obra que se ha construido cada fase. Esa cuenta no la pueden embargar sus acreedores, y al terminar el edificio el banco retiene un 5 % hasta un año después de registrar las viviendas a nombre de los compradores. Quien defrauda con este dinero se arriesga a cárcel y a multas desde 100.000 AED, y la promotora puede perder su registro. Lo que la ley no cubre es la fecha de entrega ni lo que pagues fuera de la cuenta. Nosotros nos encargamos de cada paso de tu compra contigo, y te enseñamos a comprobar la cuenta antes de cada pago.
En esta guía12 apartados
- Qué es la Ley 8/2007 y a quién obliga
- La ley de escrow de Dubái, artículo por artículo
- Cómo se libera tu dinero según avanza la obra
- El 5 % retenido: cuándo se queda y cuándo se libera
- Qué te protege a ti como comprador
- Sanciones: qué pasa si la promotora incumple
- Si el proyecto se para o se cancela
- Lo que la ley de escrow no cubre
- Cómo comprobar que la promotora cumple, antes de pagar
- Si compras desde fuera de EAU
- A tener en cuenta
- Preguntas frecuentes
| Qué exige la ley a la promotora | Qué te protege a ti | Artículo |
|---|---|---|
| Estar en el registro de promotoras y tener licencia | Sabes quién construye antes de pagar | 4 |
| Permiso del DLD para anunciar | Los anuncios legales llevan su permiso | 5 |
| Una cuenta escrow por proyecto | Tu dinero no se mezcla con otros proyectos | 9 |
| Cobrar solo por obra comprobada | El dinero sale cuando el edificio avanza | 7 |
| Dejar retenido el 5 % al terminar | Queda dinero para arreglar defectos | 14 |
| Ingresar también sus préstamos del proyecto | La financiación queda vigilada | 13 |
| Responder si defrauda | Cárcel o multa desde 100.000 AED y baja del registro | 16 y 17 |
Qué es la Ley 8/2007 y a quién obliga
La Ley 8/2007 regula las cuentas de garantía de los proyectos inmobiliarios de Dubái. Se firmó el 6 de mayo de 2007 y está en vigor desde su publicación oficial, el 28 de junio de ese año. Es la norma que hace que comprar sobre plano en Dubái sea muy distinto de lo que era antes: el dinero de los compradores deja de ir a la caja de la promotora y pasa a una cuenta del proyecto que controla un banco.
Se aplica a toda promotora que vende viviendas sobre plano en Dubái y recibe pagos de compradores o de quien financia el proyecto. Incluye tanto a la promotora principal de una zona como a la que construye cada edificio. Las que ya estaban vendiendo en 2007 tuvieron seis meses para adaptarse, y tuvieron que ingresar en la cuenta lo que ya habían cobrado.
Qué es una cuenta escrow y cómo se comprueba la de un proyecto lo tienes en la página del glosario sobre la cuenta escrow. Aquí vamos a lo que la ley obliga a hacer a la promotora y a lo que te protege como comprador. La vigila RERA, el regulador inmobiliario que depende del DLD.
La ley de escrow de Dubái, artículo por artículo
La ley es corta: 22 artículos. Los primeros definen términos y los últimos tratan de tasas y entrada en vigor. Los que te afectan como comprador son estos:
| Artículo | Qué dice | Qué significa para ti |
|---|---|---|
| Art. 3 | La ley se aplica a toda promotora que vende sobre plano y cobra a compradores o financiadores | Si compras sobre plano, tu compra está dentro |
| Art. 4 | Nadie puede promover sin estar en el registro de promotoras del DLD y sin licencia | Puedes comprobar a la promotora en el registro |
| Art. 5 | Para anunciar o ir a ferias con viviendas sobre plano hace falta permiso escrito del DLD | Un anuncio sin permiso es una señal de alerta |
| Art. 6 | Para abrir la cuenta, la promotora presenta licencia, título del terreno, planos aprobados, costes e ingresos certificados por un auditor y su contrato tipo | El proyecto se revisa antes de poder venderse |
| Art. 7 | La cuenta se abre por contrato con un banco fiduciario, a nombre del proyecto, con copia al DLD | El dinero lo controla el banco, no la promotora |
| Art. 8 | El comprador puede pedir al DLD que anote su compra en el registro del solar | Tu compra queda ligada al terreno |
| Art. 9 | Una cuenta por proyecto, solo para construirlo y sin embargos de los acreedores de la promotora | Tu dinero no paga otros proyectos ni deudas |
| Arts. 10 y 11 | Los bancos fiduciarios están en un registro del DLD y le envían extractos de ingresos y gastos | Alguien de fuera vigila la cuenta |
| Art. 12 | Quien deposita, o su representante, puede ver sus registros contables y pedir copias | Puedes pedir el detalle de lo tuyo |
| Art. 13 | Si la promotora pide un préstamo con el proyecto de garantía, el dinero del préstamo entra en la cuenta | La financiación también queda vigilada |
| Art. 14 | Con el certificado de fin de obra, el banco retiene el 5 % hasta un año después de registrar las viviendas | Hay dinero apartado para defectos |
| Art. 15 | Si el proyecto no se termina, el banco, con el DLD, toma medidas para acabarlo o devolver el dinero | Hay un plan B previsto en la ley |
| Art. 16 | Cárcel, multa de al menos 100.000 AED o las dos por los fraudes que enumera | Incumplir tiene consecuencias penales |
| Art. 17 | Baja del registro por quiebra, por no empezar la obra en 6 meses sin motivo o por fraude | Una promotora puede perder el derecho a vender |
Fíjate en dos cosas. La primera, que la ley pone el control del dinero en manos de un banco fiduciario aprobado, no de la promotora. La segunda, que antes de vender una sola vivienda la promotora tiene que presentar la documentación del proyecto, el título del terreno y unas cuentas revisadas por un auditor. Eso no garantiza que el proyecto salga bien, pero sí filtra a quien no tiene ni terreno ni planos.
Cómo se libera tu dinero según avanza la obra
La cuenta se gestiona con un contrato entre la promotora y el banco. En ese contrato se fijan las fases principales de la obra que tienen que estar terminadas para que salga dinero. Cuando se completa una, la promotora lo comunica al banco y pide el pago a sus proveedores. Un ingeniero del banco visita la obra y, si comprueba que esa fase está hecha, el banco paga.
El dinero de la cuenta no se puede usar para cualquier cosa. Por regla general solo paga a los contratistas, a los consultores y el marketing del proyecto, y el marketing tiene un tope: como mucho el 5 % de las ventas. Los demás gastos de la promotora no salen de ahí. Si la promotora pide un préstamo con el proyecto como garantía, ese dinero también entra en la cuenta y sigue las mismas reglas.
Como comprador, tienes derecho a conocer el porcentaje de obra antes de pagar una cuota ligada a un hito. Lo ves en la app Dubai REST o en el estado de proyectos del DLD, con la fecha de la última inspección. Y el reglamento de la Ley 13/2008 incluye, entre los motivos por los que el comprador puede pedir al tribunal la resolución del contrato, que la promotora no ligue los pagos a los hitos de obra que propone RERA.
Si quieres ver cuánto pagarías en cada fase, la calculadora sobre plano ya tiene puesto un ejemplo de 1.000.000 AED con un plan 60/40. Cómo se reparten los pagos en los planes más habituales está en la guía de planes de pago sobre plano.
El 5 % retenido: cuándo se queda y cuándo se libera
Es el artículo 14 y uno de los más citados. Cuando la promotora obtiene el certificado de fin de obra, el banco tiene que retener el 5 % del total de la cuenta escrow. Ese dinero se queda en la cuenta y solo se entrega a la promotora un año después de que las viviendas se registren a nombre de los compradores.
Su objetivo es que la promotora o el contratista arreglen rápido los defectos que se ven al terminar y los que aparecen durante el primer año después de la entrega. Por ejemplo, si en la cuenta de un proyecto han entrado 200 millones de dírhams, quedan 10 millones apartados durante ese año.
Ojo con dos confusiones habituales. El 5 % es del total de la cuenta del proyecto, no un 5 % de tu precio que te devuelvan a ti. Y es aparte de la garantía legal de la promotora, que responde 10 años de los defectos de estructura y 1 año de las instalaciones. Para aprovechar las dos, revisa la vivienda con un snagging antes de firmar la entrega, como explicamos en la guía de entrega y snagging en Dubái.
Qué te protege a ti como comprador
Leída desde el lado del comprador, la ley te da varias protecciones concretas:
- Tu dinero queda apartado. La cuenta es exclusiva del proyecto y los acreedores de la promotora no pueden embargarla.
- Cada edificio tiene su cuenta. Si la promotora tiene varios proyectos, el dinero de uno no paga las obras de otro.
- Hay un banco en medio. El banco fiduciario tiene que estar en el registro del DLD y enviarle extractos de lo que entra y sale. El DLD puede pedirle datos cuando quiera y auditarlos.
- Puedes ver lo tuyo. Quien deposita, o su representante, tiene acceso a sus propios registros contables y puede pedir copias.
- Tu compra queda registrada. La promotora inscribe tu compra en Oqood, y la ley te permite pedir al DLD que la anote también en el registro del solar.
- Hay un plan si la obra se para. Si el proyecto no se termina, el banco, de acuerdo con el DLD, tiene que tomar medidas para acabarlo o devolver el dinero a los compradores.
Todo esto funciona si pagas a la cuenta correcta. RERA prohíbe a las promotoras cobrar cualquier importe del proyecto fuera de su cuenta escrow, y los agentes registrados tenemos que decir a los compradores que paguen solo a esa cuenta. Antes de cada transferencia, compara el número de tu carta de pago con el que sale en la ficha del proyecto. Te ayudamos a hacerlo en cada pago.
Sanciones: qué pasa si la promotora incumple
El artículo 16 castiga con cárcel, con una multa de al menos 100.000 AED o con las dos a quien:
- promueve sin licencia;
- da documentos o datos falsos para conseguirla;
- vende a sabiendas viviendas de un proyecto fraudulento;
- se apropia del dinero entregado para construir;
- como auditor, firma un informe falso o calla datos esenciales;
- como consultor, certifica informes falsos de un proyecto;
- como promotora, trabaja con agentes que no están en el registro del DLD.
Estas penas son compatibles con las que prevean otras leyes. Además, el artículo 17 da de baja del registro de promotoras a la que quiebra, a la que no empieza la obra en los seis meses siguientes al permiso de venta sobre plano sin un motivo aceptable, a la que pierde la licencia o a la que comete algunos de los fraudes anteriores. Sin registro, no puede vender. Y el reglamento de la Ley 13/2008 permite a RERA cancelar un proyecto cuando hay infracciones de ese artículo 16.
RERA lo ha recordado en dos circulares recientes. En marzo de 2025 avisó a las promotoras de que anunciar un proyecto antes de registrarlo y abrir su cuenta escrow es una infracción de la ley, de que cada anuncio debe llevar el código QR de su permiso y de que no pueden cobrar nada fuera de la cuenta. En enero de 2026 pidió a los agentes no promocionar ningún proyecto sobre plano sin comprobar que está registrado en el DLD, que tiene cuenta escrow aprobada y que cuenta con permiso de RERA, bajo pena de multas, suspensión o baja del registro de agentes. Nosotros trabajamos con esas reglas, y en la guía para saber si un agente inmobiliario de Dubái es legal te explicamos cómo comprobar a cualquiera.
Si el proyecto se para o se cancela
Aquí la ley de escrow se combina con la Ley 13/2008 y su reglamento. Solo RERA puede cancelar un proyecto, con un informe técnico. Si lo hace, el dinero se devuelve desde la cuenta escrow en un plazo de 14 días, y si la cuenta no alcanza, la promotora tiene 60 días para pagar el resto antes de que RERA lo lleve a los tribunales. La sección de liquidación del DLD pasa el dinero de la cuenta a una cuenta fiduciaria del propio DLD y lo reparte entero o a prorrata, según lo que haya.
Por eso importa tanto que tu dinero esté en la cuenta escrow: lo que está ahí es lo que se puede devolver. El proceso completo, los plazos y qué puedes reclamar por un retraso están en la guía de retraso o cancelación de un proyecto sobre plano, y el resto de riesgos, en la de riesgos de comprar sobre plano en Dubái.
Lo que la ley de escrow no cubre
La ley protege el dinero, no todo lo demás. Conviene tener claro dónde acaba:
| Situación | ¿La cubre la ley de escrow? | Qué hacer tú |
|---|---|---|
| Lo que pagas a la promotora por una vivienda sobre plano | Sí: entra en la cuenta escrow del proyecto | Paga solo a la cuenta de tu carta de pago |
| Que el dinero se use en tu edificio | Sí: una cuenta por proyecto y pagos por hitos | Mira el porcentaje de obra antes de cada hito |
| Defectos al terminar la obra | En parte: el 5 % retenido un año | Haz el snagging antes de firmar la entrega |
| La fecha de entrega | No: la marca tu contrato | Lee el plazo y la compensación en el SPA |
| Un pago hecho fuera de la cuenta escrow | No: ese dinero no queda apartado | Si te piden otra cuenta, para y pregunta |
| Una vivienda terminada o de reventa | No: la ley es para la venta sobre plano | El pago va por el centro de servicios del DLD |
| Que el precio suba o baje | No | Haz números prudentes |
La fecha de entrega, el margen de retraso y lo que recibes si se pasa los fija tu SPA, y cambian de un contrato a otro. Lo explicamos cláusula por cláusula en la guía del contrato SPA en Dubái. Y si compras una vivienda terminada, la protección viene del registro del DLD y del pago en el día del traspaso, no de una cuenta escrow.
Cómo comprobar que la promotora cumple, antes de pagar
Todo se hace en línea, en unos minutos y desde cualquier país:
- La promotora. Que aparece en el registro de promotoras del DLD en Dubai REST.
- El proyecto. Que está registrado, activo y con su número de cuenta escrow.
- La cuenta. Que el número de tu carta de pago o de tu SPA coincide con el de la ficha del proyecto.
- El avance. El porcentaje de obra y la fecha de la última inspección antes de cada cuota ligada a un hito.
- El anuncio. Que lleva su permiso y el código QR, y que el QR abre ese proyecto.
Son las mismas comprobaciones de la guía para saber si un proyecto sobre plano en Dubái es seguro. Lo que la ley no te dice es si una promotora entrega a tiempo: eso se ve en su historial de proyectos, como contamos en la guía para elegir promotora en Dubái.
Si compras desde fuera de EAU
La ley de escrow te protege igual vivas donde vivas: no distingue entre residentes y extranjeros. Lo que cambia es cómo llega tu dinero a la cuenta. Haz cada transferencia en dírhams a la cuenta escrow que figura en tu carta de pago, con la referencia que te indiquen, y guarda cada justificante, porque lo necesitarás para tus registros y el día que vendas.
No tienes que abrir ninguna cuenta en Dubái para pagar ni viajar para hacerlo. Si tu dinero está en euros, pesos u otra moneda, cada cuota te cuesta más o menos según el cambio de ese día. Cómo enviarlo desde cada país está en la guía para enviar dinero a Dubái para comprar vivienda.
A tener en cuenta
- La ley de escrow de Dubái es la Ley 8/2007 y obliga a toda promotora que vende sobre plano.
- Sin registro en el DLD, sin licencia o sin permiso de anuncio, una promotora no puede vender sobre plano.
- Cada proyecto tiene su cuenta, el banco la controla y los acreedores de la promotora no pueden embargarla.
- El dinero sale cuando un ingeniero del banco comprueba en obra cada fase, y el marketing no puede pasar del 5 % de las ventas.
- Al terminar, el banco retiene el 5 % hasta un año después de registrar las viviendas.
- Defraudar con este dinero se castiga con cárcel, multa desde 100.000 AED o las dos, y la promotora puede perder su registro.
- La ley no fija la fecha de entrega ni protege lo que pagues fuera de la cuenta escrow.
Si estás pensando en comprar sobre plano, nos encargamos de cada paso contigo: te enseñamos a comprobar el registro, la cuenta y el avance de obra, repasamos el plan de pagos y el SPA y te acompañamos hasta el registro y la entrega.
Preguntas frecuentes
¿Qué dice la ley de escrow de Dubái?
Que toda promotora que vende sobre plano debe ingresar lo que pagan los compradores en una cuenta del proyecto controlada por un banco, que solo libera el dinero según avanza la obra. Es la Ley 8/2007.
¿Qué obliga la ley de escrow a la promotora?
A estar registrada en el DLD, pedir permiso para anunciar, abrir una cuenta escrow por proyecto, cobrar solo por obra comprobada y dejar retenido el 5 % al terminar.
¿Cuándo libera el banco el dinero de la cuenta escrow?
Cuando la obra completa una de las fases fijadas en el contrato con el banco y un ingeniero del banco lo comprueba en la obra.
¿Qué es el 5 % retenido de la ley de escrow?
Al obtener el certificado de fin de obra, el banco retiene el 5 % de la cuenta hasta un año después de registrar las viviendas, para cubrir defectos.
¿Qué sanciones prevé la ley de escrow de Dubái?
Cárcel, una multa de al menos 100.000 AED o las dos para los fraudes del artículo 16, y la baja del registro de promotoras en los casos del artículo 17.
¿Puede la promotora gastar el dinero de la escrow en publicidad?
Solo hasta un 5 % de las ventas del proyecto. El resto paga a contratistas y consultores.
¿Se aplica la ley de escrow a una vivienda terminada?
No. Es para las ventas sobre plano. En una compra de reventa, el pago se hace el día del traspaso en un centro de servicios del DLD.
¿Puedo ver los movimientos de la cuenta escrow?
La ley permite a quien deposita, o a su representante, acceder a sus propios registros contables y pedir copias. El avance de obra y el número de cuenta salen en Dubai REST.
¿Qué pasa con mi dinero si cancelan el proyecto?
Se devuelve desde la cuenta escrow en 14 días y, si no alcanza, la promotora tiene 60 días para pagar el resto.
¿Me protege la ley de escrow si compro desde otro país?
Sí, igual que a un residente. Paga siempre en dírhams a la cuenta escrow de tu carta de pago y guarda cada justificante.
