Invertir en Arjan y Al Furjan: precios, alquiler y rentabilidad en dos zonas de pisos asequibles

Qué son Arjan y Al Furjan y dónde están

Arjan es una comunidad de edificios de pisos de altura media al sur de Al Barsha, junto a Dubai Miracle Garden y a pocos minutos de Dubai Hills y de Jumeirah Village Circle. En los registros del DLD aparece como Al Barshaa South Third. El registro cuenta unas 35.600 viviendas en 160 edificios, casi todas pisos: un 33 % estudios, un 45 % de 1 dormitorio y un 19 % de 2. Villas, prácticamente ninguna. La RTA está mejorando Umm Suqeim Street, la vía que la une con Al Khail Road y con Sheikh Mohammed Bin Zayed Road.

Al Furjan está más al oeste, entre Discovery Gardens y Jebel Ali, y en el DLD forma parte de Jabal Ali First, un área que incluye también otras comunidades vecinas. Es más variada que Arjan: tiene edificios de pisos de pocas plantas y también villas y adosados. Su gran ventaja es el metro: la estación de Al Furjan, en la línea roja, funciona desde el 1 de enero de 2021.

Las dos son zonas freehold: cualquier extranjero puede comprar a su nombre, con el título registrado en el DLD. Y las dos tienen muchas promotoras medianas con edificios de tamaño moderado, así que el mercado está muy repartido. Por eso pesa tanto elegir bien el edificio, más que la zona.

Precio de la vivienda en Arjan y Al Furjan

En los últimos 12 meses, contando todas las ventas, nuevas y terminadas, la mediana en Arjan fue de unos 1.560 AED por pie cuadrado, unos 16.800 AED por metro cuadrado, unos 4.100 €, un 14 % más que un año antes. En Al Furjan fue de unos 1.400 AED por pie cuadrado, unos 15.100 AED por metro cuadrado, unos 3.700 €, un 6 % más. Un metro cuadrado son 10,76 pies cuadrados, la unidad en la que se anuncia todo en Dubái.

Arjan tuvo unas 3.900 compraventas en el último año y Al Furjan unas 2.600. Las dos están entre las zonas de pisos asequibles con más movimiento de Dubái, y eso ayuda cuando quieras vender.

Desde 2021, el precio de los pisos terminados ha subido en torno a un 75 % en Arjan y un 73 % en Al Furjan. El salto fuerte fue entre 2024 y 2025, y en el último año ha subido cerca de un 9 % en Arjan y un 6 % en Al Furjan. Es la evolución de estos años, no una previsión: el precio puede subir, estancarse o bajar, y cada edificio va a su ritmo.

Cuánto se alquila un piso y qué rentabilidad deja

Estas tablas cruzan el alquiler mediano de cada tipo de vivienda con lo que cuesta una terminada del mismo tipo. Primero Arjan:

Y Al Furjan, donde también se alquilan villas:

En las dos zonas los pisos rinden entre el 6 y el 9 % bruto, por encima de la media de larga estancia en Dubái, que ronda el 6,5 %. Los estudios son los que más rinden, porque el alquiler baja menos que el precio. La demanda es alta: solo en Arjan se registraron más de 11.000 contratos en Ejari en 12 meses de estudios y pisos de 1 a 3 dormitorios. Las villas de Al Furjan rinden algo menos que los pisos.

A la rentabilidad bruta hay que restarle los gastos. El principal es la service charge, la cuota de comunidad: 169 AED por metro cuadrado al año de mediana en Arjan y 152 en Al Furjan, de las más bajas entre las zonas que solemos comparar. Así queda un piso de 1 dormitorio en cada una:

Cifras aproximadas, a modo de ejemplo.

Es lo que queda antes de la gestión, los meses vacíos y el mantenimiento. Pregunta también si el edificio cobra aparte el chiller. Prueba otras cifras en el estimador de alquiler, que ya tiene puesto un piso de 1 dormitorio en Arjan con su precio, y cambia la zona a Al Furjan para comparar. Cómo cambian estas cifras en el resto de Dubái está en la guía de rentabilidad del alquiler por zona, y todos los gastos fijos de tener el piso, en la de gastos de mantener un piso en Dubái.

Comprar sobre plano o terminado en Arjan y Al Furjan

En Arjan casi dos de cada tres compras son sobre plano, como en el conjunto de Dubái. Así se reparten sus ventas del último año:

Lo nuevo cuesta un 24 % más por metro que lo terminado. Es una diferencia grande, y conviene tenerla en cuenta: cuando te entreguen el piso, se comparará con los terminados de la zona. En Al Furjan, cerca de la mitad de las ventas son sobre plano. En 2026, hasta octubre, se han registrado en el DLD tres proyectos nuevos en Arjan, con unas 670 viviendas y entregas previstas entre 2027 y 2028, y otros tres en Al Furjan, más pequeños, con unas 210 viviendas.

Sobre plano pagas poco a poco durante la obra con un plan de pagos, todo lo que pagas va a la cuenta escrow del proyecto y la compra se registra en Oqood. Puedes probar un plan 60/40 en la calculadora sobre plano, que ya tiene puesto un ejemplo de 1.180.000 AED, el precio mediano de un piso de 1 dormitorio en Arjan en las ventas del último año. Antes de reservar, comprueba a la promotora y el proyecto como explicamos en la guía para elegir promotora en Dubái, y repasa los riesgos de comprar sobre plano en Dubái. Aquí importa especialmente, porque hay muchas promotoras distintas.

Terminado, cobras alquiler desde el primer mes y ves lo que compras. Entonces lo que importa es el title deed, que la service charge esté al día y el NOC de la promotora para la venta. Las diferencias de pagos, precio y alquiler entre las dos opciones están en la guía de sobre plano o terminado en Dubái. En los dos casos te ayudamos a elegir la vivienda, revisamos contigo los papeles y te acompañamos hasta el registro en el DLD.

El metro: la gran diferencia entre las dos

Al Furjan tiene estación propia en la línea roja desde el 1 de enero de 2021, dentro de la ampliación que la RTA llamó Ruta 2020. Desde Jebel Ali, donde se cambia a la línea principal hacia Dubai Marina y el centro, se llega en unos seis minutos. Para quien trabaja en Jebel Ali o se mueve hacia la Marina, eso cuenta.

Arjan no tiene metro y depende del coche y del autobús. A cambio, está más cerca de Al Barsha y Dubai Hills, y la mejora de Umm Suqeim Street acorta el trayecto hacia Al Khail Road y Sheikh Mohammed Bin Zayed Road. Al hacer números, cuenta con la zona tal como está hoy.

Que haya metro no garantiza un alquiler más alto: en Al Furjan el 1 dormitorio se alquila por lo mismo que en Arjan. Lo que suele dar es un inquilino más fácil de encontrar en los edificios cercanos a la estación. Por eso, dentro de Al Furjan, mira a cuántos minutos queda cada edificio.

Alquiler por noches en Arjan y Al Furjan

Las dos zonas son sobre todo de larga estancia, con inquilinos que viven y trabajan en Dubái. El alquiler por noches existe, pero es un mercado más pequeño que en la Marina o Downtown, y depende mucho del edificio.

En Dubái, un holiday home bien gestionado suele dejar entre un 8 y un 12 % bruto, frente al 6–8 % de la larga estancia, y dónde caes en ese rango depende de cada vivienda. A los ingresos hay que restar la comisión del operador, la limpieza, los suministros, el mobiliario y las tasas por noche. En zonas donde la larga estancia ya rinde un 7 %, como Arjan, la diferencia es menor que en zonas céntricas, así que haz las dos cuentas antes de elegir.

Para alquilar por noches, cada vivienda necesita su permiso de holiday home del DET y lo habitual es que la gestione un operador con licencia. Si el edificio lo admite se confirma edificio por edificio, así que pregúntalo antes de comprar con esa idea. Lo explicamos en la guía del permiso de holiday home. Si prefieres un inquilino de larga estancia, los pasos están en la guía para alquilar tu piso en Dubái.

Qué mirar en un piso de Arjan o Al Furjan

Dos pisos del mismo tamaño en la misma zona pueden rendir muy distinto. Estas son las diferencias que más pesan:

Lo que más pesa aquí es la competencia. Arjan tiene muchos edificios en obra y, cuando se entregan varios a la vez, el alquiler de los pisos nuevos puede tardar en subir o incluso bajar un tiempo. Si compras sobre plano, piensa en quién alquilará tu piso el año de la entrega y con qué otros pisos competirá.

Fíjate también en el edificio. Con tantas promotoras distintas, los acabados, el mantenimiento y la cuota cambian mucho de uno a otro. La mediana de la zona los mezcla todos, así que compara siempre con pisos del mismo edificio o de edificios parecidos.

Arjan y Al Furjan frente a JVC, Dubai Sports City, Business Bay y Dubai Marina

Así quedan Arjan y Al Furjan al lado de otras zonas donde se compra mucho para alquilar:

Arjan cuesta ya algo más por metro que JVC, su vecina, y rinde más, con una cuota de comunidad más baja. Al Furjan es la más barata de las dos y la única de las zonas asequibles de la tabla con metro. Frente a Business Bay o Dubai Marina, las dos cuestan entre un tercio y casi la mitad menos por metro y rinden más, pero tienen otro tipo de inquilino y menos demanda de alquiler por noches. Si dudas con JVC, tienes los mismos datos en la guía para invertir en JVC. Si prefieres una zona céntrica con metro, la de invertir en Business Bay, y si quieres playa y tranvía, la de invertir en Dubai Marina. Lo que te conviene depende de tu presupuesto y de si buscas renta o revalorización.

Invertir en Arjan y Al Furjan según tu país

Comprar en Arjan o en Al Furjan es igual vivas donde vivas: la compra se registra en el DLD a tu nombre y se puede hacer a distancia. Lo que cambia según tu país es la moneda, cómo envías el dinero y qué declaras en casa. Si no viajas para firmar algún trámite, necesitarás un poder notarial, y como EAU no está en el Convenio de la Apostilla, se legaliza en cadena: notario, Ministerio de Exteriores de tu país, embajada de EAU y Ministerio de Exteriores de EAU. Lo explicamos en la guía del poder notarial para comprar en Dubái, y cómo mover el dinero, en la guía para enviar dinero a Dubái.

Cómo invertir en Arjan desde España

Un piso de 1 dormitorio terminado de 972.000 AED son unos 236.000 € y el cambio euro-dírham se mueve con el euro-dólar. El alquiler se declara en tu IRPF si eres residente fiscal en España, y la vivienda en el modelo 720 si tus bienes inmuebles en el extranjero superan los 50.000 €. Dubái va 3 horas por delante de la España peninsular en invierno y 2 en verano.

Cómo invertir en Arjan desde México

Con el dírham fijado al dólar, ese mismo piso son unos 265.000 dólares, y puedes pagar en dólares o en dirhams. Ciudad de México va 10 horas por detrás de Dubái. Lo que declaras del alquiler en México conviene confirmarlo con tu contador.

Cómo invertir en Al Furjan desde Colombia

Lo habitual es enviar el dinero en dólares desde tu banco, que te dirá qué soportes necesita para el giro. Guarda el contrato y el registro de la compra en el DLD. Si tus activos en el exterior superan el límite de la DIAN, presentas el formulario 160. Bogotá va 9 horas por detrás de Dubái.

Cómo invertir en Al Furjan desde Argentina

Desde abril de 2025 las personas residentes pueden comprar dólares sin límite con débito en su cuenta, aunque las normas cambiarias cambian a menudo, así que confírmalas con tu banco antes de reservar. La vivienda entra en Bienes Personales. Buenos Aires va 7 horas por detrás de Dubái.

Cómo invertir en Arjan desde Estados Unidos o Miami

Pagar en dólares no tiene riesgo de cambio. Como ciudadano o residente de EE. UU., declaras el alquiler al IRS, y si tus cuentas en el extranjero superan los 10.000 $, presentas el FBAR. Miami y Nueva York van 9 horas por detrás de Dubái en invierno y 8 en verano.

Desde Chile, Perú, Ecuador u otro país

La compra es la misma. Desde Ecuador, con el dólar como moneda, el cambio con el dírham es estable. Lima va 9 horas por detrás de Dubái. Para lo que declaras en casa, consulta con un asesor de tu país.

A tener en cuenta

• Arjan está junto a Dubai Miracle Garden y en el DLD se registra como Al Barshaa South Third. Al Furjan, cerca de Jebel Ali, forma parte de Jabal Ali First.
• Las dos son zonas freehold, abiertas a compradores extranjeros.
• Arjan es casi todo pisos y casi dos de cada tres compras son sobre plano. Al Furjan mezcla pisos y villas, y cerca de la mitad de las compras son sobre plano.
• Un piso de 1 dormitorio terminado ronda 972.000 AED en Arjan y 1.000.000 AED en Al Furjan, y en las dos se alquila por unos 68.000 AED al año.
• Los pisos rinden entre el 6 y el 9 % bruto, con una service charge de las más bajas de Dubái.
• El precio de los pisos terminados ha subido en torno a un 75 % desde 2021 en las dos.
• Al Furjan tiene metro en la línea roja desde 2021. Arjan no tiene metro.
• Un piso de 3 dormitorios o una villa en Al Furjan suelen llegar al mínimo de la Golden Visa de 10 años.

Si Arjan o Al Furjan encajan con lo que buscas, te ayudamos a elegir la vivienda según tu presupuesto, revisamos contigo los papeles y te acompañamos hasta el registro. Y si quieres alquilarla de larga estancia, te buscamos inquilino.

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