Un plan post handover Dubai deja parte del precio para después de recibir las llaves, a menudo en 2 o 3 años, con cheques diferidos u otra garantía. En un ejemplo de 1.000.000 AED con un 60 % hasta la entrega y un 40 % en 3 años, la cuota sale a unos 11.100 AED al mes, unos 2.700 € o 3.000 $. El alquiler bruto de un 1 dormitorio en JVC o Arjan suele ir de 70.000 a 85.000 AED al año: en muchos casos no cubre sola la cuota, y aún restan la service charge, los vacíos y la gestión. Nosotros nos encargamos de cada paso: elegimos el plan contigo, comparamos la cuota con el alquiler de la zona y te acompañamos en la entrega y el alquiler.
En esta guía10 apartados
- Qué es un plan post-handover
- Cómo se estructura: porcentajes, años y cheques
- Cuota frente al alquiler por zona
- Qué pasa si no alquilas o el alquiler no cubre
- Cheques diferidos y no residentes
- Service charge, vacíos y gestión
- Plan post handover Dubai según tu país
- Riesgos y cuándo conviene
- A tener en cuenta
- Preguntas frecuentes
| Zona | Alquiler bruto 1BR/año | Cuota ejemplo/año | ¿Cubre? |
|---|---|---|---|
| JVC | 70.000–85.000 AED | ≈ 133.000 AED | No |
| Arjan | 70.000–80.000 AED | ≈ 133.000 AED | No |
| Business Bay | 95.000–119.000 AED | ≈ 133.000 AED | No |
| Dubai Hills | 85.000–120.000 AED | ≈ 133.000 AED | No |
| Dubai Marina | 91.000–155.000 AED | ≈ 133.000 AED | Solo tramo alto |
Qué es un plan post-handover
Un plan post-handover es un plan de pagos en el que parte del precio se paga después de la entrega. No sustituye a un 60/40 o un 20/80: es una variante en la que el tramo de la entrega se reparte en cuotas de 1, 2, 3 o más años. Los tipos habituales 60/40, 50/50 y 20/80 están en la guía de planes de pago sobre plano; aquí entramos en números de cuota frente al alquiler, cheques diferidos y qué pasa si no alquilas.
La idea es poder alquilar la vivienda mientras terminas de pagarla. Eso no significa que el alquiler cubra la cuota: depende del porcentaje que quede, de los años, de la zona y de si alquilas a larga estancia o como holiday home.
Cómo se estructura: porcentajes, años y cheques
Cada promotora fija el plan en el SPA. Lo habitual es:
- Un tramo antes de la entrega, por fechas o por hitos de obra, que va a la cuenta escrow.
- La entrega, con snagging y título. El proceso está en la guía de entrega y snagging.
- El resto en cuotas tras las llaves, a menudo con cheques diferidos o una garantía alternativa si no tienes chequera de EAU.
Un ejemplo frecuente es un 60 % hasta la entrega y un 40 % en 2 o 3 años. Otro, un 70/30 o un 80/20 con el remanente más corto. El contrato marca si las cuotas son mensuales, trimestrales o anuales, y qué ocurre si una no se cobra.
Cuota frente al alquiler por zona
Tomamos una vivienda de 1.000.000 AED (unos 97.000 € o 109.000 $) con un 60 % hasta la entrega y un 40 % en 3 años después. El remanente son 400.000 AED: unos 133.000 AED al año o 11.100 AED al mes (unos 2.700 € o 3.000 $).
Si el mismo 40 % se reparte en 2 años, la cuota sube a unos 16.700 AED al mes. Si se alarga a 4 años, baja a unos 8.300 AED al mes.
| Zona | Alquiler bruto 1BR/año | Cuota del ejemplo/año | ¿Cubre la cuota? |
|---|---|---|---|
| JVC | 70.000–85.000 AED | 133.333 AED | No |
| Arjan | 70.000–80.000 AED | 133.333 AED | No |
| Business Bay | 95.000–119.000 AED | 133.333 AED | No |
| Dubai Hills | 85.000–120.000 AED | 133.333 AED | No |
| Dubai Marina | 91.000–155.000 AED | 133.333 AED | Solo en el tramo alto |
El alquiler bruto de un 1 dormitorio en obra nueva, según la guía de rentabilidad por zona, suele quedar por debajo de esa cuota anual en JVC, Arjan, Business Bay y Dubai Hills. En Marina solo el tramo alto del rango se acerca. Un holiday home al 8–12 % bruto sobre 1.000.000 AED serían 80.000–120.000 AED al año: más cerca, pero aún no cierra el hueco de 133.000 AED, y la gestión suele llevarse alrededor del 20 %.
Si restas una service charge orientativa de unos 12.000 AED al año en un piso de unos 70 m², el alquiler neto de larga estancia a un 6,5 % bruto (65.000 AED) queda en torno a 53.000 AED al año, unos 4.400 AED al mes: lejos de los 11.100 AED de cuota. Prueba tus números en la calculadora sobre plano y en el estimador de alquiler.
Si quieres ver la rentabilidad neta con service charge y tu plan, usa la calculadora de rentabilidad en Dubái.
Qué pasa si no alquilas o el alquiler no cubre
El plan no exige que alquiles. Si no lo haces, o si el alquiler no llega a la cuota, pagas la diferencia de tu bolsillo. La cuota del SPA sigue siendo debida aunque la vivienda esté vacía.
Si una cuota post-entrega no se paga, el procedimiento es el de la guía de qué pasa si no puedes pagar una cuota: la promotora puede avisar al DLD y el DLD te da 30 días. Con cheques diferidos, además, un cheque sin fondos se puede ejecutar, aunque desde 2022 ya no es delito salvo mala fe.
Antes de firmar, deja un colchón: meses sin inquilino, la service charge, la gestión y un margen de cambio si pagas desde otra moneda. Cómo poner la vivienda en alquiler está en la guía para alquilar tu piso en Dubái.
Cheques diferidos y no residentes
En muchos planes post-handover la promotora pide cheques diferidos por cada cuota. Hace falta una chequera de un banco de EAU. Si compras desde fuera y no la tienes, algunas promotoras aceptan alternativas: cheques de un tercero con carta de compromiso, una empresa de gestión o, en menos casos, un plan solo por transferencia. Los métodos de pago y las alternativas están en la guía de métodos de pago y EOI.
Firma cheques solo si vas a tener el dinero en cada fecha. Un cheque devuelto puede llevar gastos de la promotora y la ejecución del importe.
Service charge, vacíos y gestión
Además de la cuota del plan, como propietario pagas la service charge desde la entrega, aunque no alquiles. En vacíos no entra alquiler y la cuota sigue. Si contratas gestión para larga estancia o holiday home, suele irse un porcentaje del alquiler. El detalle de los gastos del año está en la guía de gastos de mantener un piso y en la de service charges por zona.
Plan post handover Dubai según tu país
El plan lo marca el SPA en Dubái. Lo que cambia es la moneda desde la que pagas cada cuota, cómo giras el dinero y a qué hora puedes hablar con la promotora.
Si compras desde España
Pagas en euros cuotas en dírhams. Un movimiento del euro-dólar cambia lo que te cuesta cada cheque. Envía con margen a la cuenta que indique el SPA, en dírhams, y guarda cada justificante. Dubái va 3 horas por delante en invierno y 2 en verano.
Si compras desde México
Si ahorras en pesos, el riesgo de cambio es alto a lo largo de 2 o 3 años de cuotas. Si tienes dólares, el dírham va fijado. Confirma con tu banco los plazos de cada giro. Ciudad de México va 10 horas por detrás de Dubái.
Si compras desde Colombia
El dinero sale en dólares por el mercado cambiario. Ten a mano el SPA y el plan de pagos para el banco, sobre todo si una cuota cae cerca de un vencimiento. Bogotá va 9 horas por detrás.
Si compras desde Argentina
Las normas para girar divisas cambian. Antes de firmar un plan post-handover con cheques a fechas fijas, confirma cómo enviarías cada cuota. Buenos Aires va 7 horas por detrás.
Si compras desde Estados Unidos o Miami
Pagas en dólares y el dírham no se mueve. El punto débil es el tiempo de la transferencia: mándala con días de margen y con la referencia de tu unidad. Miami y Nueva York van 9 horas por detrás en invierno y 8 en verano.
Desde Chile, Perú, Ecuador u otro país
El plan en Dubái no cambia. Desde Ecuador, con el dólar, el cambio con el dírham es estable. Desde Chile o Perú, mide el movimiento de tu moneda y deja margen en cada cuota. Lima va 9 horas por detrás de Dubái.
Riesgos y cuándo conviene
Conviene cuando puedes cubrir la cuota con tus ahorros aunque el alquiler falle unos meses, cuando el porcentaje post-entrega y los años te dejan una cuota manejable, y cuando tienes resuelto el tema de los cheques si no resides en EAU. Es más tenso cuando el remanente es grande en pocos años, cuando dependes al 100 % del alquiler o cuando firmas cheques sin colchón.
Compáralo con un plan que liquida más a la entrega y con la opción de hipoteca para no residentes si prefieres deuda bancaria a cuotas con la promotora. Los riesgos de la compra sobre plano, uno a uno, están en la guía de riesgos de comprar sobre plano.
A tener en cuenta
- Un plan post-handover deja parte del precio para después de las llaves, a menudo 2 o 3 años.
- En un 60/40 de 1.000.000 AED a 3 años, la cuota ronda los 11.100 AED al mes; el alquiler bruto de un 1BR en JVC o Arjan suele no cubrirla solo.
- Holiday home al 8–12 % bruto acerca más la cifra que la larga estancia al ≈ 6,5 %, pero no garantiza cubrir la cuota.
- Si no alquilas, o si el alquiler no llega, pagas la diferencia. La cuota del SPA sigue.
- Los cheques diferidos exigen chequera de EAU o una alternativa que acepte la promotora.
- Suma service charge, vacíos y gestión al plan antes de firmar.
Si estás mirando un plan post-handover, nos encargamos de cada paso: comparamos la cuota con el alquiler de la zona, revisamos el SPA y te acompañamos en la entrega y en el alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un plan post handover dubai?
Es un plan de pagos en el que parte del precio se paga después de recibir las llaves, a menudo en 2 o 3 años, con cheques diferidos u otra garantía.
¿El alquiler cubre la cuota de un plan post-handover?
No siempre. En un ejemplo de 1.000.000 AED con un 40 % en 3 años, la cuota anual ronda los 133.000 AED y el alquiler bruto de un 1 dormitorio en JVC o Arjan suele quedar por debajo.
¿Qué son los cheques diferidos en un plan post-entrega?
Son cheques con fecha futura por cada cuota. Hace falta chequera de EAU, o una alternativa que acepte la promotora si compras desde fuera.
¿Qué pasa si no alquilo la vivienda con un plan post-handover?
Nada en el contrato te obliga a alquilar, pero la cuota sigue siendo debida. Si no pagas, puede abrirse el procedimiento de impago del DLD.
¿Cuánto es la cuota en un 60/40 post-handover de 1.000.000 AED?
Si el 40 % se reparte en 3 años, unos 11.100 AED al mes. En 2 años, unos 16.700 AED al mes. En 4 años, unos 8.300 AED al mes.
¿Puedo firmar un plan post-handover sin ser residente en EAU?
Sí. El SPA no exige residencia. Lo que cambia es cómo entregas los cheques diferidos: chequera local o una alternativa que acepte la promotora.
¿Puedo tener un plan post handover Dubai desde España?
Sí. El plan lo marca el SPA. Desde España pagas en euros cuotas en dírhams: envía con margen y ten en cuenta el cambio euro-dólar.
¿Un holiday home cubre mejor la cuota que el alquiler largo?
El rango bruto del holiday home es más alto, del 8 al 12 %, frente a unos 6–8 % en larga estancia. Aun así, tras gestión y vacíos, no asumas que cubre la cuota entera.
¿Qué pasa si no pago una cuota post-entrega?
La promotora puede avisar al DLD y el DLD te da 30 días. Con cheques diferidos, un cheque sin fondos se puede ejecutar.
¿En qué se diferencia del 60/40 normal?
En un 60/40 clásico, el 40 % se paga a la entrega de golpe. En la variante post-handover, ese 40 % se reparte en cuotas después de las llaves.
